多地楼市热度回升， 郑州楼市为何岿然不动？

2020年的房地产市场，充满了跌宕起伏的戏剧性。

年初疫情突至，打了所有人一个措手不及，1-2月份房地产市场几乎停滞；随后，3月份复产复工，4-6月房地产市场逐渐复苏，全国多地楼市热潮四起，“万人摇”现象频出；进入7月份后，调控政策紧随而至，打补丁、堵漏洞，及时遏制楼市上涨的势头。

在其他城市“轰轰烈烈尽享楼市繁华”时，郑州楼市却如同“六根清净”的得道高僧，任你风起云涌，我自岿然不动，这背后究竟有什么原因呢？本文将对此进行剖析。

01

“万人摇”项目频现

繁华背后逻辑几何

经历过1-2月份的停摆后，行业触底回升，全国房地产市场逐渐向好，市场回暖的同时，“万人摇”项目频繁出现，刺激着购房者的神经。

据统计，今年上半年约5个城市出现约15次万人摇号买房热潮，分别是杭州、南京、成都、西安、宁波，仅成都一个城市，上半年就出现约8次“万人摇”事件，楼市热度可见一斑。

▲

数据来源：调研数据，仅供参考

为什么这些项目能够逆势上扬，引燃市场的热情？在热销的背后藏着什么样的销售逻辑呢？通过对这些“万人摇”项目进行分析，基本有2个共性特征：

1. 开盘价格较周边低；

2. 所在城市一二手房市场倒挂；

这些项目之所以能够引起广泛关注，有一个很重要的原因——开盘价格低于周边项目。疫情原因，购房者的购买力受到波及，此时重新回归市场，对价格的敏感度提高，开盘价格低的产品，自然会引起更多的关注。

此外，一二手市场价格倒挂，入手新盘等于坐享收益，这种肉眼可见的利好，几乎不需要任何投资技巧，自然争相竞逐。

▲

数据来源：调研数据，仅供参考

还有一些城市虽未出现在“万人摇”的行列中，但抢房热度也是居高不下，比如深圳，3月7日太子湾湾玺开盘售罄，线上加推秒清；3月16日万科星城开盘，约288套公寓约7分钟售罄。在这一个个抓人眼球的数据背后，是楼市难掩的热势。

02

热销盘迭出

是偶然现象还是必然趋势？

上半年部分城市房地产市场快速回温，热销项目频出，抛开单个项目聚焦城市，这些热销现象是偶然现象还是必然趋势？我们对杭州、成都两个典型城市进行分析。

杭州：城市经济活力充足，一二手房价倒挂

近几年，杭州的发展迅猛，意气风发的准备向一线城市迈进，“北上广深杭”也经常并列出现在大众的视野。

据统计，截止2020年7月1日，杭州上市公司达约201家，是继北京、上海、深圳之后，第四个实现两百家公司上市的城市。企业的培育造就了城市活跃的经济和人才吸引力，截至2019年底，杭州GDP总量达约15373亿元，位居全国前9名，增速达到了约13.8%，杭州常住人口更是突破千万大关，达到约1036.0万人。

▲

数据来源：国家统计局

人口、产业、GDP都呈现欣欣向荣的态势，预示着城市广阔发展前景的同时，也会吸引开发商拿地。

今年上半年，杭州土地成交金额约1737亿元，连续3年位居全国头名。再加上杭州实行限价政策，导致杭州一二手房房价倒挂，投资客炒房、购房者恐慌性购房，使得房地产热度不减。

▲

图片来源：克而瑞浙江区域

成都：商业氛围浓厚，人才吸附力强

随着互联网在日常生活扮演的越来越重要的角色，成都的“网红”形象愈加深入人心。

2020年，成都在第一财经·新一线城市研究院发布的《中国城市商业魅力排行榜》新一线城市排名中位居头名，城市餐饮门店数量、酒吧数量、服装店数量均居全国前列。此外，成都还连续12次获得“中国最具幸福感城市”称号。

▲

图片来源：第一财经

在浓厚的商业环境和良好的生活氛围下，成都2019年GDP跨越两个千亿台阶，突破约1.7万亿。至2019年末成都常住人口约为1658.1万人，比2018年末净增约25.1万人，强劲的人口流入和GDP增值，共同夯实成都的发展。

▲

数据来源：国家统计局

另外，成都从2017年开始实行限价政策，目前房地产市场一二手房房价倒挂，市场上存在“套利”空间，在一定程度上推高了新房市场的热度。

由以上分析可以看出，杭州和成都有四个共性：GDP快速增长，人口流入，商业/上市公司发展良好，城市实行限价政策、一二手房价倒挂。

总体来说，就是城市快速发展并前景可期，从另一个角度来说，城市的房地产也具有较好的发展前景，加上限价政策施行、一二手房价倒挂，共同形成新房市场较高的热度。

03

快速发展下

郑州发展尚有较大空间

对比杭州和成都，对郑州以上四个方面进行分析发现，近两年郑州发展速度加快，但仍存一定在差距。

2019年城市GDP排名中，杭州、成都位居第9位和第7位，郑州位列第15位。从GDP增速来看，郑州位于末位，从GDP增量来看，郑州仍存在较大差距。

▲

数据来源：各地统计局

从城市人口来看，成都人口远超杭州和郑州，2019年杭州常住人口数量虽与郑州相差不大，但人口增量方面远超郑州，在一定程度上说明城市对人口的吸附力，郑州处于弱势。

▲

数据来源：各地统计局

▲

数据来源：各地统计局

上市公司方面，今年5月13日发布的《河南上市公司白皮书》显示，截至2019年12月31日，全河南省境内外上市企业约120家，郑州A股上市公司数量约为30家。

商业资源方面，2020年《中国城市商业魅力排行榜》中，15个新一线城市商业资源集聚度排名，郑州尚未进入前十名。

▲

图片来源：第一财经

最后是房地产政策方面，郑州范围内，只有郑东新区和杨金片区施行限价政策，且目前郑州市场上一二手房价并无明显的倒挂情况，投机空间小，也因此炒房和恐慌性购房也失去滋生的沃土，使郑州市场呈现出较为平稳的现状。

综上而言，郑州尚处于发展阶段，虽然近两年发展势头逐渐高涨，但还有很大的发展空间。且从工资水平、房贷利率等方面看，郑州房地产的平稳发展是一种较为理想的状态，稳步慢走才不会被泡沫迷了眼。

本文版权归克而瑞郑州资讯所有 未经授权请勿随意转载，转载注明出处：克而瑞郑州资讯(cricfjzz) ，多谢配合！

免责声明：文中数据仅供参考！克而瑞不对使用上述评测及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。

— END —

往期荐读：