洞悉郑州房地产发展现状，探索市场破局之路
进入“金九银十”阶段，传统的市场热度高峰阶段，然而冲刺在开发企业以及客户眼帘更多的却是降价、特价房、开盘去化率腰斩等字眼，与全国同类城市相比，郑州市场现状仿佛不达我们的心理预期，而我们更愿意透析这座城市房地产市场发展现状的根本原因，以期未来能够找寻市场突破方向，实现房地产价格与价值的正向匹配。
01
郑州房地产发展现状
企业拿地热情降低，整体销售不达预期
土地端：企业开发热情降低
通过梳理2019年至今郑州市主城区经营性用地成交价格走势，2020年至今土拍没有明显性突破，2019全年土地成交楼板价约为3994元/㎡，2020年1-8月土地成交楼板价约为3937元/㎡，同比下滑约1%。
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图1：2019年至今郑州主城区经营性用地
楼板价走势（元/㎡）
数据来源：克而瑞咨询决策系统
同时通过土地成交溢价以及流拍情况来看，土地成交溢价率有所下滑，与之相反的是，土地流拍宗数却呈现上涨趋势。2019年全年土地成交平均溢价率约为7.02%，2020年1-8月土地成交平均溢价率约为5.75%，同比下滑约18%。土地流拍现象相对频繁，其中2020年1月单月流拍高达约4宗。
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图2：2019年至今郑州主城区经营性用地
流拍及溢价率走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
市场端：销售不达预期，供求比拉大
目前市场呈现供大于求的现状，且供求比呈逐步拉大的趋势，2019年主城区商品住宅供求比约为1.1，2020年1-8月供求比拉大至约1.3，市场易造成供求失衡状态。
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图3：2019年至今郑州主城区
商品住宅供求走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
与供求比相对应的是市场存量的攀升，截止到2019年底，市场取证库存约为769万㎡，去化周期约为9.7个月，截止到2020年1-8月，存量攀升至约934万㎡，去化周期达到约10.3个月。市场进入存量房时代的脚步逼近。
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图4：2019年至今郑州市主城区
商品住宅存量走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
拉长2019年至今的商品住宅成交均价以及同比增速，价格基本保持波动中平稳，但是同比增速持续呈现负增长，现阶段价格增长动力不足。
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图5：2019年至今郑州主城区商品住宅
成交均价走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统
02
探寻背后逻辑
居民购买力以及政策的双重制约，中宏观红利超前兑现房地产，短期动力不足
郑州作为国家中心城市，城市发展的脚步越来越快，且城市影响力也越来越大，与之不甚匹配的房地产发展现状，亟需探其根本。市场发展目前来看，离不开客户以及政策，对标中部城市来看，郑州居民的购买力相对低下，同时目前政策的严苛以及执行力度难以松口。
近四年郑州人均可支配收入复合增长率约为6%，商品住宅成交均价复合增长率约为8%，收入的涨幅与房价涨幅不匹配，造成买房难度加大，买房周期拉长。
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图6：2016年至今郑州市居民买房难易系数走势
数据来源：克而瑞咨询决策系统、统计公报
结合交房入住周期，郑州市行政区域内换房周期多为5年；因此针对有换房诉求的客户，一方面要保证自己具备购房资格；一方面要适应5年换房周期。政策制约，直接导致无换房资格以及换房周期拉长。
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图7：郑州市目前现行主要政策梳理
居民购买力与房价的不匹配，加之政策的制约，造成市场发展瓶颈。而究其根本原因是前期规划驱动提前兑现到房地产，导致城市价格与价值之间不对等，房价触顶，短期动力不足，驱动模式现瓶颈。
就规划层面而言，郑州市在1954年成为河南省省会，2013年获批国家级航空港区，形成“一主一城”发展格局。随着国家战略发展大趋势，郑州在2016年成功入围国家中心城市，跃入国家头部方阵，战略性规划落地带动着“大基建”的到来，同时促进房地产市场的快速发展。
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图8：郑州市重点规划及节点梳理
数据来源：克而瑞咨询决策系统
同时热点区域规划驱动房价较为显著，北龙湖组团定位为金融集聚功能区，与CBD商务金融区形成郑东金融城重要区域；区域高起点、高规划助推其为郑州房价前列，未来”富人居住区“。根据数据调查除上海之外，全国很少有内部区域之间价差达到6倍以上的城市，而郑州2020年1-8月住宅成交项目中郑东新区北龙湖金茂府相比万科溪望，价差达5倍以上。
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图9：郑州主城区典型住宅项目价格对比
数据来源：克而瑞咨询决策系统
综上所述，郑州是一座未来充满期望而现阶段又相对艰难的现状，整体城市宏观格局处于中部后发之地，内部软发展存落地时间差，收入水平与房价的不匹配，造就的居民买房困难，同步整个城市房地产市场受政策的制约，形成短期内无法兑现的时间差，而规划驱动提前兑现到房地产，导致城市价格与价值之间不对等，现阶段整体而言动力不足，房地产发展驱动模式现瓶颈。而开发企业而言，适应或者突破是目前的必要操作步骤，同时期待市场的破局之日。
杨景瑞
城市研究事业部
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