【9月郑州月报】主城区商品住宅供应大幅上升，再改产品成交占比持续增加
本月主城区商品住宅供应大幅上升，成交量稳定，市场成交价下降。库存上升，去化周期稍有拉长，市场基本面稳定向好。
成交客户中郑州市区客户占比约29.7%，环比上升。再改产品成交占比持续上升。
2020年郑州市商住土地成交率约130%，主城区本月成交主要以城改用地为主，环郑区域中绿博板块土地热度较高，竞争激烈。
9月份整体开盘推售套数上升，但去化率降至约43%，主城区去化率头名为星联樾棠项目，约为88%；环郑区域去化率低于主城区，主要是中原融创文旅城首开，推量大去、化率偏低。
河南资讯
01
2020年郑州都市圈一体化发展
工作要点出炉
9月3日，河南省中原城市圈建设工作领导小组办公室印发《2020年郑州都市圈一体化发展工作要点》，提出郑州与开封、新乡、焦作、许昌“五城”联合抓好“一体系五工程”。
《要点》提出2020年的工作任务，着力抓好规划共绘、交通共网、生态共治、产业共链、设施共建、合作共享“一体系五工程”及2020年郑州都市圈建设十大重点工程。
02
郑州发布人才新政
最高首次购房补贴达到300万元
9月16日，郑州市委、市政府发布了共同印发的《关于实施“黄河人才计划”加快建设人才强市的意见》，这是继2015年“1125聚才计划”、2017年“智汇郑州”人才工程之后，推出“3.0版”郑州人才新政。
在住房补贴方面，对A、B类高层次人才，给予最高300万元、150万元的首次购房补贴或提供不超过200平方米、150平方米的免租住房。
对C、D类高层次人才，给予最高100万元、50万元首次购房补贴。对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校本科毕业生，分别给予10万元、5万元、2万元首次购房补贴。
03
除郑州中心城区外
河南全面取消落户限制
9月10日消息，日前，《2020年河南省新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》正式下发，在深入推进户籍制度改革方面，提出全面取消除郑州市中心城区之外的其他市县和省辖市落户限制。
推动郑州中心城区落实在城镇稳定就业生活的新生代农民工和建档立卡农村贫困人口、在城镇就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进城的人口等重点群体“零门槛”落户政策。
04
河南高速路网2035规划出炉！
郑州新增洛、新、焦、宛4条路线/14个高速出入口
9月8日消息，河南省人民政府关于印发河南省高速公路网规划（2021-2035年）的通知发布。
到2035年，河南将进一步完善高速公路网布局，规划新增路线3750公里，规划总里程达到13800公里、省际出口68个，基本实现“市市有环线、县县双高速、乡镇全覆盖”。
土地市场
郑州主城区成交主要以城改用地为主，受净地影响，非城改用地地价上升。
环郑州供应上升，受绿博板块的净地影响，成交楼面价上升。
恒大一线房企深耕郑州，位居大郑州拿地面积排名头名。
01
主城区面积走势
9月郑州市主城区城改用地供应面积下跌，城改用地供应面积约4.01万㎡，成交面积约16.68万㎡ 。
非城改用地供应面积约0.20万㎡，成交面积约5.71万㎡。
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统计区域为郑州主城区
（郑东新区包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
主城区土地价格走势
9月郑州主城区城改用地成交价面积约为1222万元/亩，城改楼板价面积约为3537元/㎡。
非城改用地成交价面积约为1271万元/亩，非城改楼板价约为6987元/㎡，非城改用地地价、楼板价均上升，主要是受经开区约1宗净地影响。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
环郑面积走势
9月环郑州区域土地供应面积约63.67万㎡，成交约39.66万㎡；供应建面约98.30万㎡，成交建面约104.37万㎡。
供应主要集中在荥阳市，成交集中在新郑市和中牟县。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
环郑土地价格走势
9月环郑州区域土地平均地价约为444万元/亩，楼面价约2532元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所上升，整体仍处于中位。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
企业土储走势
大郑州区域典型房企拿地前20名，其中恒大、康桥、保利拿地面积排名前三位；从购地金额看，保利购地金额约55.33亿元位居头名；康桥作为本土房企，2020年大郑州拿地热情高。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
市场格局
9月份商品住宅供应大幅上升，去化周期约11.3个月，库存良好。
本月金水区住宅供应走高，金水区成交持续位居头名，市场热度不减。
商办市场以金水区为成交占据头名，公寓本月依然以金水区成交为主。市区客户成交占比稍上升，刚需主力不动摇。
01
整体供求价存
9月份商品住宅供应约143.79万㎡，成交量约83.99万㎡，供大于求。
存量约为993.44万㎡，去化周期持续小幅上升，约为11.3个月，库存良好。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
区域供求格局
分区域来看，9月商品住宅市场金水区供应约37.58万㎡ ，金水区成交约16.91万㎡持续位居头名，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
板块成交格局
9月份运河新区板块成交量约8.20万㎡位居头名，主力贡献项目为亚星金运外滩成交约1.58万㎡、招商公园1872成交约1.58万㎡，北龙湖板块成交均价约30738元/㎡位居头名。
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备注：统计区域为郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
商办物业格局
9月份商办物业整体成交以金水区居头名，区域办公（永恒名座大厦成交约0.27万㎡、永恒理想公元成交约0.26万㎡）占据成交主力，各区域商办价格受个案影响差别较大。
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备注：统计区域为郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
成交客户格局
9月成交客户中，以省内客户为主，成交占比约62.9%，环比上月下降；郑州市区客户占比约29.7%，省外客户占比稳定，占比约7.4%。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
刚需市场情况下，建面约80-100㎡刚需产品为成交主力，20-30岁刚需客户为主要购买力，占比约44%，其次为30-40岁改善客户占比约30%，成交年龄段更加集中。
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郑州9月商品住宅成交面积段年龄段交叉分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
成交结构
再改和理想置业产品成交占比上升，理想置业产品受个案影响价格上涨。
以建面约110-150㎡且总价130-200万元为主要成交范围，三房中建面约80-90㎡面积产品占比头名。
01
分面积段成交结构
刚需占比下降，建面约80-100㎡刚需产品、建面约100-120㎡刚改产品和建面约120-140㎡改善产品（约21%）成交占比均不变，再改建面约140-180㎡ （约16%）和建面约180㎡以上理想置业产品成交占比均上升。
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郑州市月度商品住宅分面积段套数成交占比分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
价格走势
建面约80㎡以下刚需产品成交均价上升明显，成交价约为14330元/㎡；理想置业产品（建面约180㎡以上）价格上涨，成交价约为26746元/㎡；其余产品价格均下跌。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
分面积段/总价段成交结构
9月成交面积段以80-100㎡为主，共占比约31%，其次为140-160㎡占比约15%。
总价段以160-180万元、100万元以下、130-140万元、150-160万元及280万元以上为主，整体以建面约110-150㎡且总价130-200万元为主要成交范围。
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郑州9月商品住宅成交面积段总价段交叉分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
分房型成交结构
刚需产品以建面约80-100㎡小三房为主，其次为建面约110-120㎡三房产品占比较高，四房产品以140-150㎡面积段舒适性产品占据优势。
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郑州市9月分房型产品成交套数对比
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
开盘监测
9月份推售量均上升，整体去化率约达43%。
主城区推售量低于环郑区域，但去化率高于环郑区域，约为49%。
国际物流园板块中星联樾棠项目首开，去化率位居头名。
01
区域去化
2020年9月份开盘推出及去化套数均明显上升，但去化率约为43%，较上月下跌。
从各区域开盘数据来看，平原新区推案套数位居头名（主要是中原融创文旅城），高新区、二七区去化率偏低。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区）
数据来源：市场调研
02
推盘走势
2020年9月份郑州市主城区推量约3022套，去化约1482套，整体去化率约为49%。
环郑区域本月仅约5个项目开盘，推量约3816套，去化约1440套，整体去化率约为38%，其中平原新区中原融创文旅城推量和去化量位居头名。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：市场调研
03
板块走势
9月份大郑州19个板块开盘，其中主要以国际物流园板块（去化约88%）去化较高，国际物流园板块受星联樾棠项目首开影响，价格优势明显。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：市场调研
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