高规划、强配套下的四环内热区—常西湖
2012年郑州市提出了“一心两翼”的城市发展战略，号称“东有CBD西有CCD”。要将常西湖新区建成为集行政办公、总部经济、体育健康、文化艺术、旅游休闲、高端商业商务于一体的产城融合示范区，国内知名、省会前列的都市区。
2018年第十一届全国少数民族传统体育运动会正式确定由郑州常西湖新区承办，紧接着，郑州便大力营建了“四大中心”，地铁14号线一期加紧建设。自此，常西湖逐渐登上城市发展的主舞台，吸引更多人的目光。
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四大中心规划图
图源网络
7月15日，省委常委、市委书记徐立毅主持召开部分核心板块城市设计工作情况汇报会，听取中央文化区（CCD）北部片区板块、二砂文化创意园板块城市设计情况汇报。
此次会议要求将CCD北部片区打造为“科创为特色”的区域，加快新旧动能转换和发展方式转型，进一步提升西部城区外在形象和内在品质。
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常西湖新区规划图
图源网络
因此，常西湖新区未来会有更高站位，对城市发展起到更好的带动作用。即使未来区域规划有所调整，政府也“坚持已建设及已出让土地不变；已建设市政基础设施不变；区域内绿化用地比例不变”的原则，原有已建配套不会变化。
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《郑州新闻联播》公布的新规划效果图与市民公共文化服务区北核心区之前的效果图对比
图源网络
常西湖作为郑州城市发展定位中“西美”重要区域，承担着行政中心、商务服务中心、生态宜居中心、休闲旅游中心、先进文化传承中心以及新提及的中央科技活力区的重要使命。
区域整体规划面积约39平方公里，未来的市政府和郑州市民公共文化服务区就位于此区域。
自去年夏天开始，少数民族运动会成功举办，地铁14号线一期开通，随后今年的郑州四环高架全线通车，恒大、碧桂园等新项目的入市等都奠定了常西湖蓬勃发展的主基调。
而今年疫情影响下，郑州购房客群回归主城，进一步促使常西湖新区在区域价值呈现过程中，迸发出新的市场热度。
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常西湖板块区位现状图
01
区域配套情况
交通配套
区域内规划地铁1、6、10、14四条地铁线路，地铁14号线已经开通，能够无缝换乘地铁1号线。地铁6号线预计2021年底开通，地铁10号线正在建设中，预计2023年之前开通。
区内多条城市主干道助力出行——西三环、西四环、建设西路、中原路、陇海快速路、郑少高速航海路等。
教育配套
区域内教育配套也在逐步丰富起来，常西湖新区计划新建学校约19所，其中小学约11所，中学约7所，高中约1所，加上现有的郑州一中、郑州三十六中，未来常西湖新区的教育资源将会成为新的教育强区。
商业配套
常西湖新区与中原老城紧密连接，距离中原老城的万达商圈、锦艺商圈等不足10km。
环境配套
生态资源方面，有南水北调运河、贾鲁河、西流湖、常庄水库等水域景观，另外西流湖公园、郑州市植物园、鹤山公园、市民公园等也为区域的宜居环境贡献力量。
02
常西湖板块市场现状
住宅量增价稳
在全国少数民族运动会与地铁14号线（部分路段）通车的双重影响下，常西湖片区在2019年成交量持续上涨，成交均价在下半年也是一路上扬。
在2020年整体房地产遇冷的市场情况下，常西湖片区在其区位与配套双重优势的加持下，保持量增价稳的成交态势，2020年7月份成交均价约14216元/㎡。
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表1：2018年-2020年7月常西湖板块成交量价走势
数据来源：CRIC数据平台
客户接受度高
受市场整体大环境影响，板块内开盘去化率有所降低，但2020年二季度随着碧桂园名门凤凰城与恒大林溪郡两个大盘项目的集中入市，区域成交量上涨明显。
主城价格抗跌优势显著情况下，客户回归主城，常西湖作为四环内性价比较高区域，在世茂、恒大、碧桂园等大盘项目的规划配套优势下，客户接受度高，成交去化上涨只是时间问题。
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表2：2018年-2020年7月常西湖板块开盘去化情况走势
数据来源：市场调研
地缘性刚需（建面约80-100㎡与120-140万元之间）为主，改善（建面约120-130㎡与180-200万元之间）为辅：
与大家的印象中东区的“工作办公区”不同，西区一直都是“生活区”，常西湖作为未来的市级行政中心，引流行政事业单位工作人员入驻，但多以西区本地客群为主，目前片区购房客群中，约七成为西区的刚需刚改中青年以及部分原住改善居民。
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表3：2020年1-7月常西湖板块成交面积段总价段交叉分析
数据来源：CRIC数据平台
板块内土地资源紧缺，城改为主
区域内城改项目较多，且多已完成开发或已内定，未来可开发用地不多，但未来住宅供应量充足，随着区域发展逐渐成熟，区域价值将会得到进一步提升！
2020年常西湖板块市场整体量增价稳，区域凭借其优越的区位优势及高规划、强配套，价格较外围区域有较大的抗跌优势。
下半年随着恒大、碧桂园项目的入市、世茂三期的开发，未来区域内竞争激烈，短期内板块将保持量稳价平状态，预计随着区域规划的逐渐落位，发展逐渐成熟，未来可期！
周静颖
城市研究事业部
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