“郑州城改大区板块”南北分化下的运河新区

郑州本身就是“城改大城”。提及“棚户区改造”，可以说是普及千家万户的民生项目，辐射之广，上到城市市中心，下到小乡村，影响却是天差地别。

还记得小时候，村里流行“攀比”，大家都在盖新房子，却在那时，要拆迁的“流言蜚语”迅速的传遍了大街小巷，地段位置决定了你房子的价值及赔偿，村里的新房户，他们无一不是皱着眉头。而城市的居民，碰见亲朋好友不再是问“你吃饭了吗”，而是“你家要拆迁了吗”。

郑州从郑县发展到如今的河南省省会、特大城市、中原城市群核心城市、中国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽。离不开大时代的发展，更离不开本身改造，只有改造，才使得城市如“花骨朵般舒展开来”。当然目前这项“手术”还是现在进行时，据郑州市政务服务网发布《2019年棚改基本建成项目计划表》中显示，2019年建设棚改房约60290套，涉及项目约41个，单体个数约511个。

▲

图1：郑州市-城市会展中心

来源：郑州市官网

壹

“城改大城”下的南部大区板块

二七区，隶属于河南省郑州市，是河南省省会郑州市的中心城区。地处郑州市区中心偏西南，截止2019年，辖区总面积约156.2平方公里，建成区面积约36.25平方公里。

目前区域发展处于城市更新以及外围拓展阶段，2019年至今经营性土地成交约88%均为城改用地，可谓是城市南部“城改大区”。而二七区成交土地的约79%来源于运河新区板块。

对于“运河”，字面上的意思有水（南水北调河东西穿插整个区域），板块水资源较为突出，环境也就成了板块的一大优势。“新区”，上面提到二七区发展处于城市更新以及外围拓展阶段，而新区就是结果。

▲

图2：经营性土地：住宅+商住+商服

数据来源：克而瑞CRIC

贰

运河新区板块的 “鱼和熊掌”

环境优越，在我们潜意识里，只有靠近郊区或者郊区本身才拥有这得天独厚的优势。确实如此，市中心的城建、基础设施、配套，是新区远远达不到的，而环境与配套，就像老故事里的“鱼和熊掌”，现在的运河新区板块正是这个故事中的主角。

▲

图3：二七区城乡总体规划区域划分

来源：克而瑞CRIC

如上图所示，运河新区板块在地图上的范围正是蓝线所圈，“南三环”不仅仅是运河新区板块与二七老城的间隔线，它也是“南北分化”的界线。

叁

南北分化的界线“南三环”

二七区的形状就像一个缩小版的中国地图，如同雄赳赳气昂昂的“大公鸡”，随时准备着一鸣惊人。为什么说南三环不仅仅是运河新区板块与二七老城的间隔线，也是南北分化的界线，我们开启上帝视角来看二七区下的二七老城与运河新区板块，从不同的维度去观察分析。

▲

图4：区域各项配套点数

数据来源：克而瑞土地栅格系统-城市地图模块

从各个配套维度：二七老城处于城市中心区域（教育、医疗、商业、交通）配套集中，热度明显；新区配套相对缺乏，热度较低。尤其是从医疗来看，南三环以南和以北泾渭分明，现阶段配套缺乏是新区永远绕不过的话题。

▲

图5：运河新区板块景观

数据来源：克而瑞土地栅格系统-热区分析模块

运河新区板块的特征1：新区环境优势——通过板块的景观分析来看，运河新区景观大部分分布在板块内部中心和板块与南三环交界处，板块自身便存在这所谓的“鱼”。

▲

图6：运河新区板块分房型成交套数分析

数据来源：克而瑞CRIC

运河新区板块的特征2：产品刚需及刚改属性明显——从数据分析来看，运河新区板块商品住宅市场2019年-2020年7月一房到四房成交以三房为主，占比达约71%，户型面积趋势为三房建面约90-100㎡，均价约12758元/㎡。

综上所述，运河新区板块的现状和囧态不仅仅代表了“他”自己，也代表了城市内部边缘许许多多的新区板块，我只能说“他们发展的晚，不怪他们自己”，但郑州能从郑县发展到如今的都城，具有无限的可能；相信待运河新区板块“羽翼丰满之时”也能跨进黎明升起的进阶之路，鱼和熊掌兼得。

贾永放

城市研究事业部

本文版权归克而瑞河南区域所有 未经授权请勿随意转载，转载注明出处：克而瑞河南区域(cricfjzz) ，多谢配合！

免责声明：文中数据仅供参考！克而瑞不对使用上述评测及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。

— END —

往期荐读：