滨河国际新城：城市发展的优等生，仍有很长路要走

滨河国际新城，在郑州各个新区的发展中一直都位于头部行列，时间倒退回2年前，滨河国际新城的热度甚至比肩北龙湖，房企混战地王频出，“改善”、“昂贵”是这个板块的代名词。

如今，经过近一年的调控，楼市挥别曾经的疯狂回归理性，再看滨河国际新城，这里究竟是被打回原形还是依旧傲立郑州？我们从区域建设现状和规划来重新进行审视。

01

基础配套趋于完善

商业、交通是短板

2012年5月滨河国际新城启动建设，在过去的8年时间里，滨河国际新城的建设速度可以用“日新月异”来形容。

从基础的道路建设来说，滨河国际新城的道路规划十分整齐，区域范围内几乎都是正东西正南北的道路，横平竖直，走向一目了然。

▲

滨河国际新城道路实景图

目前经南十五路以北的道路基本建设完成，路面整洁宽阔，展现着成熟新区才有的冷艳。经开第十七大街和经南十五路设计为双向八车道，现在已经正常通车，肉眼可见的宽阔和畅通让老城区望尘莫及。

▲

蝶湖实景图

滨河国际新城绿地规划约6000亩，约为整个区域的45%。

蝶湖在2015年已经完成蓄水，水域宽阔，风景秀丽，站在岸边让人油然而生一种海滨城市的畅意，荷湖今年上半年也已经完成蓄水。潮河虽然还处于建设阶段，但滨河的绿化工程已然十分到位，举目皆可看见绿树草坪，完全没有建设中“灰头土脸”的样子。

▲

滨河国际新城道路绿化实景图

教育方面，区域内约规划有14所中小学，目前已经开始招生的有经开外国语学校、郑州一中经开实验学校和滨河一小等。经开外国语学校和郑州一中经开实验学校都是依托名校资源建立的，加上是新建的学校，各项资源都以高规格配置。

商业方面，滨河国际中心虽已建好，但入驻的门店以银行为主，尚无满足日常生活的营业项目；蝶湖商业街，滨河风情商业水街都在建设中。目前，区域内的商业还依靠已经交房项目外围底商，便利性和丰富性还有待提升。

▲

康桥悦城社区底商

此外，滨河国际新城还有一个很大的短板，公共交通便利性差。

区域内规划的地铁3号线二期、地铁11号线通车时间预计在2~3年后，郑机城际铁路南曹站由于区域内入住人数较少，站点暂未开通。目前主要的公共交通工具是公共汽车，班次少、耗时长、转车等问题，都是区域内项目去化的拦路虎。

02

富有远见的规划

夯实改善属性

提起滨河国际新城，不得不提的就是区域的规划。

土地一级开发，真正的“一张蓝图绘到底”

滨河国际新城，由中建进行土地一级开发，在土地出让前就对区域进行统一规划，提前划定好商业区、景观区、住宅区范围，让区域建设都按照蓝图进行。

▲

滨河国际新城规划图

图源网络

这样的模式有两个好处，一方面区域配套与住宅同期进行，甚至是先于住宅进行，即滨河目前所处的情况，住宅项目都尚在建设中，区域的各项配套已经趋于完善，购房者在选择产品时，只需要对项目进行考量，区域配套的规划和落地情况都清晰的呈现在眼前。

另一方面，区域内的项目均划分为小块的净地出让，在地块范围内给予企业更多的发挥空间，但也因地块范围有限，单个项目运营成功与否对区域整体规划影响不大。

智慧城市规划，展现“都市范儿”

除了地面上的规划，滨河国际新城花在地下的心思，更加具有“新城”特色。

众所周知，郑州老城区每逢大雨必然开启“看海”模式，而滨河国际新城规划的海绵城市体系，能够有效控制雨水径流，做到小雨不湿鞋，大雨不积水。

此外，滨河国际新城还规划有河南首条地下综合管廊，将电力、通讯、供水、供热等各类公用类管线集中埋设在地下，设置专门检修口，避免今后检修开挖。

▲

地下综合管廊示意图

图源网络

这两项规划，充分彰显了新城的优势，也在一定程度上奠定了滨河国际新城的改善基础，让品质生活有迹可循。

03

市场回归理性

滨河有待认可

滨河国际新城的建设规划，是城建层面对区域的定位和愿景，而从销售的角度来说，这些“改善”属性能否获得客户的认可，还需要市场来进行验证。

对此，我们分别从区域价格和郑州整体市场成交情况来进行分析。

首先，选取滨河国际新城几个比较典型的改善项目，康桥美庐湾和亚新海棠公馆是滨河国际新城内位于头部梯队的高端改善项目，绿城明月滨河、电建泷悦华庭属于第二梯队的改善项目。

从成交价格来看，从2019年6月至2020年7月，四个项目的价格均处于较为平稳的状态，即使在2019年调控期间，也没有明显的下跌趋势，康桥美庐湾和亚新海棠公馆整体来看还有轻微的上涨。

▲

数据来源：克而瑞调研数据

然而从郑州整体市场来看，今年上半年滨河国际新城的成交情况却不容乐观。

根据克而瑞调研数据显示，今年上半年受疫情影响，客户的改善需求得到激发，但改善客户更倾向于资源更为优越的北龙湖，滨河国际新城板块的推盘量和去化率均处于较低水平。

▲

数据来源：克而瑞调研数据

总体来说，从城市建设、规划方面来看，滨河国际新城建设速度快、规划先进，在各个新区中拥有天生的优势。然而回归市场，改善客户更注重于区域资源的完备性，处于发展中的滨河国际新城尚需时间来自我完善。

但优质的基因也注定滨河不会沉寂太久，等到区域内项目陆续交房、商业配套逐渐落位、人口入驻、地铁通车、郑机城际铁路南曹站开通，滨河国际新城将会成为下一个冉冉新星，受到更多人热捧。

本文版权归克而瑞河南区域所有 未经授权请勿随意转载，转载注明出处：克而瑞河南区域(cricfjzz) ，多谢配合！

免责声明：文中数据仅供参考！克而瑞不对使用上述评测及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。

— END —

往期荐读：