南阳土拍下“房企拿地模式”

作为占地面积位列河南头名、GDP高居第三、人口仅次于郑州的南阳来说，城市的基础面貌已经站在了大多数地市看不到的“高度”，随着2016年郑州房地产的热浪袭来，南阳市场随之“水涨船高”，地价、房价的不断攀升，成为了人们眼中的热点地市之一。

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图1：南阳市区住宅楼面积、地价走势图（住宅用地：住宅+商住）

数据来源：CRIC

成为热点地市的南阳，同样成为房企们眼中的“香饽饽”，那么对于河南外来房企，优质的地块就是他们跃入南阳的跳板，同时也是企业布局的重要一环。

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成交可观的土地市场

南阳市政府基金收入整体均逐年攀升，土地出让金成为重要的地方财政收入来源，导致现阶段整体供地节奏加快，市场竞争激烈。

另一方面，南阳土地市场虽处于一个供大于求的状态，但成交量不断上升，数值可观。2020年1-10月住宅用地供地约627万方，成交约496万方，远远高于往年（范围2016年-2020年1-10月）。

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图2：南阳市区住宅用地供求走势（住宅用地：住宅+商住）

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不断刷新的楼面价

2018年南阳住宅土地市场下滑，但在市场刺激下，本土房企发力。6月15日，河南常绿集团连拿白河南岸的G2018—17、G2018—18两宗宅地，其中17号地块成交总价约3.42亿元，溢价率约362%，楼面价约4100元/㎡；18号地块成交总价约4.2亿元，溢价率约367%，楼面价约4102元/㎡，创造南阳新的楼面价新高。

2019年，南阳土地市场成交明显增加，土拍越发激烈。6月21日，河南东正基业总价约3.5亿元竞得G2019—28号地块，溢价率约197%，楼面价约4941元/㎡；同一时间南阳华清源总价约5.18亿元竞得G2019—27地块，溢价率约216%，楼面价约6648元/㎡；楼面价不断刷新。

2020年疫情后，优质地块频出。4月8日，外来房企蓝光首进南阳拿地，总价约8.47亿元竞得G2019-95号地块，溢价率约123%，楼面价约4173元/㎡；6月11日，碧桂园拿地，总价约4.6亿元竞得G2020—10地块，溢价率约119%，楼面价约4446元/㎡；7月14日，正商首进南阳拿地，总价约4.5亿元竞得G2020—17地块，溢价率约224%，楼面价约5084元/㎡；11月4日，正弘首进南阳拿地，总价约5.4亿元竞得G2020—74地块，溢价率约146%，楼面价约4533元/㎡；2020年的土拍市场达到高光时期，房企高溢价拿地成常态。

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图3：典型地块明细（数据来源：河南省自然资源土地网）

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房企拿地模式

以上拿地模式多以正常招拍挂作为进驻城市的跳板，归类为模式一。招拍挂拿地模式能够快速获得优质土地，后患较少，但相对竞争度较高，往往资金投入较大，高溢价拿地。例如正商、正弘、中梁、蓝光高溢价拿地。

招拍挂土地性质也分为净地及城改、旧改，净地是比较优质的地块，而介入城改、旧改能够快速进入城市，受政府扶持，同样也面临较大的拆迁风险，开发周期较长，拆迁安置等工作提升了整体开发成本，归类为模式二。

华耀城为南阳城乡一体化示范区千亩大盘，占地约1600亩，总规划建筑面积约超200万平米、总投资超约80亿元，业态包括大型购物中心、总部办公及电商产业基地、大型交易广场、风情商业街等。入驻方式-政府招商，协助政府新区的发展，参与整个新区开发；该类进驻方式需要稳健的资金链和垫资，但可以低价获取大量近郊土地，归类为模式三。

模式四为合作及收并购，这类获得土地相对容易，能够利用其相关资源使开发风险分担，但也会受到开发决策、企业战略等的制约。地块编号G2020-09，以约3亿元的总价被鸿发商贸集团龙达置业有限公司竞得，2020年5月20日入市，由建业全面操盘（建业云境）。

城市拿地模式不一，公开市场仍为主流拿地方式，优质地块企业关注度高，参与城改及合作模式风险较大。

贾永放

城市研究事业部

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