房企拿地规模分化浅析

作为企业开发整条线路的前端，同时也是资金投入占据绝对量的一个环节，企业在拿地战略以及布局层面可谓是深思熟虑，在市场发展高峰时期，企业对于土地成交规模的概念仿佛是大肆扩张，因为规模意味着后期带来的利润，而在市场发展相对稳定以及平衡时期，企业在拿地层面更多注重于规模、利润、现金流等等因素的平衡，也更容易看到企业在规模层面的分化。

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土地开发现状：整体成交规模缩减，企业战略布局差异较大

经营性用地成交概况

2017-2018年度郑州主城加环郑四区经营性用地年度经营性用地成交规模在5000万㎡左右，成交宗数在500宗以上，同时市场相对处于高峰时期，特别是环郑区域，经历三年政策调控期以及政府大规模范围内的严查活动，2019年市场开始出现下行态势，而后步入市场低位运行平稳期，同时土地整体成交规模相对缩减，特别是在2020年度，1-11月经营性用地成交建面仅约2000万㎡，不足市场高峰期内的一半，特别是在郑州以城改模式为主导的前提下，企业可争取的净地资源相对有限。

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图一：2017年至今郑州+环郑经营性用地成交建面走势

数据来源：克而瑞咨询决策系统

统计范围：主城8区+环郑4区（新郑、中牟、港区、荥阳），下同

企业拿地面积排行

对比2020年以及2019年的企业拿地排行，企业近两年在郑州热点区域布局的战略差异较大。剔除市场大环境因素，康桥以及恒大近两年拿地基本处于稳定的态势，波动不大，而典型房企保利、碧桂园在2020年在郑战略布局扩张，碧桂园在2020年1-11月份摘得9宗土地，涉及净地以及合作开发等模式，同时涉及到产业准入地块，模式多元且相对灵活，企业的整体运营能力考量优势凸显，保利摘得6宗土地，其中4宗为净地开发，2宗为城改项目后期摘地，企业资金实力不容小觑。

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表一：2019/2020分年度企业经营地用地成交建面

数据来源：克而瑞咨询决策系统

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背后逻辑：多维模式战略增加土储，融资平衡为现阶段考虑重点

规模支撑，企业战略增加土储

保利进驻郑州时间相对较早，但是整体节奏平稳，项目扩张速度并不及典型本土房企或者恒大、万科等全国销售排名前三房企，截止到2019年底，在售项目为5个，且其中4个为尾盘项目，在郑州土储相对较少，于是企业在2020年开始战略发力，一举新摘6宗地，新增两个待售项目，这是企业在战略层面增加或者说保证土储的一种模式。

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图二：保利项目分布图（在售、待售及售罄）

数据来源：克而瑞市场监控

碧桂园在郑州典型区域内的布局范围较广，且项目众多，这也是碧桂园在郑州乃至全国持续保持销售前三之内的根本原因，在企业达到规模高峰之际，战略层面相比较其他房企保持优质速度，并在行业标准化以及流程化做到快速准确，同时在市场出现变革的时候，企业总是能做到快速调整，这是企业在战略层面增加土储的另一种模式，在本身行业规模已经处于高位时，多元发展，快速转型，以适应新的房地产市场发展周期。

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图三：碧桂园项目分布图（在售、待售及售罄）

数据来源：克而瑞市场监控

融资背景差异下的房企在政策下的战略调整

同时随着央行出台“324”规则控制房企负债，高杠杆房企融资端“扼喉”，预计未来将转向“去杠杆+强销售+缓拿地”模式，负债率高的一线房企如恒大、融创、绿地预计会调整整体战略，以回现为主，规模扩张有所暂缓。同时我们看到碧桂园处于黄色档位，只有一条红线超出阈值，按照规定有息负债规模年增速不得超过10%，保利处于绿色档位，有息负债规模年增速不得超过15%。相比较而言，碧桂园以及保利资产平衡层面均处于理想状态，后期融资乃至规模扩张支撑力度相对较大。

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表二：TOP30房企“三道红线”指标

数据来源：企业年报

2020年度已经收尾，同时今年的土储规模必然将为明年乃至后年的整体销售做出贡献，特别是在目前市场环境不良，且多维政策的管控下，房企自身的整体运营以及平衡能力尤为重要，土储与销售的周期差，在市场多变的复杂环境中，也成为了众多房企运营综合考虑的指标之一，前端战略增加土储与后端准确开发销售，密不可分，相辅相成，为企业优质稳定发展助力。

杨景瑞

城市研究事业部

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