基于栅格投资系统的开封城市基本面分析

如同挑选股票，股神巴菲特说“最赚钱的不是买股票而是买公司”，怎么看公司呢，看公司的基本面如何：“一流的业务，一流的管理，一流的业绩”，研究公司的具体指标“资产价值、盈利能力、现金流量”，选择价值大于价格的企业，并“长期持有它”。

同样地，如何选择要进入的城市呢，必然是要先研究城市的基本面如何，是看城市的价值如何，看它未来的发展潜力如何。

开封，一个中国人都不会陌生的城市，对外展示的名片比如“八朝古都”，“地上悬河”，“城摞城”，深厚的人文历史给开封带来了声名遐迩的影响，“慢悠悠”的生活场景，消遣着文人墨客的闲暇时光。

但从投资的角度上来说，“要不要进”“能不能进”这个直击灵魂的拷问，开封能给出怎样的答案呢，本文试图先从开封这座城市的基本面说起。

基本面一

经济体量小，但人均增幅大

在河南的十八地市中，开封的政治地位仅次于郑州，排行老二，但在城市发展上，确实一直处于中下水平。开封GDP在2019年的经济总量达到约2364.1亿元，增幅约7.2%；与同能级的其他地市相比，经济总小，人均GDP在5万出头，略优于新乡，但仍有很大的发展空间。

2019年，开封人均GDP增速快速提高，增幅高达约17.75%，远超其他同等城市，这可能得益于近些年来开封一直在探索的产业转型，有了初步成效。

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图一：开封经济体量

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图二：许昌经济体量

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图三：洛阳经济体量

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图四：新乡经济体量

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图五：郑州经济体量

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表1：四城市产业对比分析

数据来源：克而瑞栅格地图

基本面二

居民消费支出占比较高，结余不足

开封有着典型的旅游城市的特征，收入水平一般，位于四个同等城市的最末位，但消费水平却是仅次于洛阳，且有增速加快的趋势。居民储蓄一般，用于购买住宅的资金就变得较为紧张。

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图六：四城市收入对比分析

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图七：四城市支出对比分析

基本面三

城镇化率偏低，人口基数小

再看城市人口，2019年开封的常驻人口约457万人，城镇化率约为50.28%，不及全国城镇化率60.6%，且人口增长缓慢，人口数量以及城镇化率均不及同等城市，发展空间较大。

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图八：开封人口

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图九：洛阳人口

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图十：新乡人口

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图十一：许昌人口

基本面四

对外交通便捷度较高

各项配套资源集中在老城区

从城市高铁班次的排期来看，受郑徐高铁路线的开通影响，2020年开封对外的交通深度与便捷度得到明显的提升，甚至优于京广铁路沿线的新乡和许昌。

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图十二：高铁班次排布

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图十三：开封教育资源分布

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图十四：开封商业资源分布

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图十五：开封医疗资源分布

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图十六：开封景观资源分布

纵观开封的基本面，呈现出的特点，劣势明显，但更存在发展空间。一方面，经济基础薄弱，人口支撑不足，企业基础厚实但面临转型压力，消费水平高而储蓄不足；另一方面，人均GDP增幅大增，交通通达性良好，旅游景观资源占据优势。

研究了城市的宏观基本面尚不足以下结论，接下来的就要深入到具体的行业中去，探究开封房地产市场发展如何，哪个区域的发展潜力更高，敬请期待。

城市研究事业部

崔曼曼

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