【12月郑州月报】郑州主城库存压力减少，市场基本面稳定向好
本月主城区商品住宅供应下跌和成交量大幅上涨，成交均价亦上涨。库存压力减少，去化周期下降至约9.3个月，市场基本面稳定向好。
80-100㎡刚需产品成交占比上涨至约36%，刚改100-120㎡（约25%）成交占比上涨，改善、再改及终极置业产品成交占比均有所下降。
2020年郑州市商住土地成交率约116%，岁末已至，新年将始，12月土地供应下降，预计下月土地市场热度回落。
12月份整体开盘推售套数下降，去化率下降至约41%，主城区去化受宏江瀚苑3期、鑫苑府影响，主城区去化率约为43%。
河南资讯
01
郑州地铁通行里程达208公里
跃升至全国第11位
12月26日上午11点18分，郑州市轨道交通3号线一期、4号线工程将正式开通载客。开通后，郑州地铁通行里程达208公里，在全国通车里程跃升至第11位。
同时，自12月26日起，郑州地铁1号线、2号线、3号线、4号线、5号线延长运营服务时间至23：00，城郊线延长运营服务时间至22：00，14号线一期运营服务时间不变。
02
《洛阳都市圈发展规划（2020-~2035）》发布
12月25日上午，洛阳都市圈一体化高质量发展新闻发布会在省政府新闻办公室新闻发布厅举行，会上正式发布《洛阳都市圈发展规划（2020~2035）》。
洛阳都市圈主要包括洛阳和济源全域，焦作的孟州市，平顶山的汝州市和鲁山县，三门峡的义马市、渑池县和卢氏县，行政辖区总面积约2.7万平方公里，其中生态涵养区面积约1.5万平方公里。
洛阳都市圈与郑州都市圈联动影响的叠合区域包括巩义、登封、沁阳、温县和博爱，辐射联动豫西北和晋东南地区。确立“三区一中心一枢纽”的战略定位，即黄河流域生态保护和高质量发展示范区、全国先进制造业发展引领区、文化保护传承弘扬核心区、全国重要综合交通枢纽、国际人文交往中心。
03
郑州将迎来最严商品房首付款资金监管
2020年12月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》文件。
文件中提到，需先将拟签订合同房屋信息和购房人限购材料信息、预售首付款进入资金监管账户信息上传预审。
土地市场
郑州主城区城改用地供应下跌，非城改用地地价上涨；环郑州供应大幅下降，成交楼面价上涨；恒大一线房企深耕郑州，位居大郑州拿地面积排名头名。
01
主城区面积走势
12月郑州市主城区城改成交用地面积上涨，其中城改用地供应面积约25.32万㎡，成交面积约82.55万㎡ ；非城改用地供应面积约24.31万㎡，成交面积约7.20万㎡。
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统计区域为郑州主城区
（郑东新区包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
02
主城区土地价格走势
12月郑州主城区城改用地成交价约857万元/亩；非城改用地成交价约为981万元/亩，非城改楼板价约为5558元/㎡，其中保利再次摘得高新区双湖科技城一宗净地。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
环郑面积走势
12月环郑州区域土地供应面积约15.70万㎡，成交约128.20万㎡；供应建面约35.57万㎡，成交建面约311.46万㎡。供应主要集中在中牟县，成交集中在航空港区、新郑市、中牟县。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
环郑土地价格走势
12月环郑州区域土地平均地价约为371万元/亩，楼面价约2291元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所上升，整体仍处于中位。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
企业土储走势
大郑州区域典型房企拿地前20名，其中恒大、瀚海、保利拿地面积排名前三位；从购地金额看，保利购地金额71.96亿元位居头名；保利作为央企，2020年拿地热情较高，拿地面积排名第三、拿地金额排名位居头名。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
市场格局
12月份商品住宅供应下降，成交量上涨，去化周期约9.3个月，库存良好；本月二七区住宅供应走高，管城区成交位居头名，市场热度上涨；商业、公寓仍以金水区为成交居头名；郑州市客户成交占比下降，刚需主力不动摇。
01
整体供求价存
12月份商品住宅供应约93.83万㎡，成交量约133.73万㎡，供小于求；存量约为980.42万㎡，去化周期下降至约9.3个月，库存良好。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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区域供求格局
分区域来看，12月商品住宅市场二七区供应约25.65万㎡ ，管城区成交约22.04万㎡位居头名，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
板块成交格局
12月份郑新路板块成交量较多约为17.62万㎡，主力贡献项目为融创城成交约4.59万㎡、康桥未来公元成交约3.51万㎡，北龙湖板块成交均价位居头名约为31671元/㎡。
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备注：统计区域为郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
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商办物业格局
12月份商业、公寓成交以金水区居头名，办公以郑东新区和管城区为主，其中郑东新区国龙商务中心成交约4.42万㎡，均价约10374元/㎡，管城区正商华祥国际大厦成交约3.20万㎡，均价约3813元/㎡，均为历史备案，拉低本月办公成交均价。
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备注：统计区域为郑州主城区
(郑东新区不包含白沙板块)
数据来源：CRIC咨询决策系统
05
成交客户格局
12月成交客户中，以省内客户为主，成交占比81.4%，环比上月上升；郑州市区客户占比15.5%，省外客户占比下跌，占比3.1%。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
刚需市场情况下，80-100㎡刚需产品为成交主力，年龄20-30、30-40、40-50和50-60岁客户占比均约为23%，成交年龄段占比相对均衡。
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郑州12月商品住宅成交面积段年龄段交叉分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
成交结构
80-100㎡刚需产品成交占比上涨至约36%；刚需产品（80㎡以下）均价下降明显；以面积80-90㎡且总价160-180万元为主要成交范围；三房中100-120㎡面积产品占比头名。
01
分面积段成交结构
80-100㎡刚需产品成交占比上涨至约36%，刚改100-120㎡（约25%）成交占比上涨，改善、再改及终极置业产品成交占比均有所下降。
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郑州市月度商品住宅分面积段套数成交占比分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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价格走势
本月刚需产品（80㎡以下）均价下降明显，刚改产品（100-120㎡）均价降幅较小，120㎡以上产品均价均上涨，且终极置业产品受个案影响较大，价格波动明显。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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分面积段/总价段成交结构
12月成交面积段以80-90㎡为主占比约20%，其次为110-120㎡占比约18%；总价段以130-140万元、160-180万元为主，整体以面积80-90㎡且总价以160-180万元为主要成交范围。
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郑州12月商品住宅成交面积段总价段交叉分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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分房型成交结构
刚需产品以80-100㎡三房及110-120 ㎡三房为主，其中110-120㎡三房产品占比头名，四房产品以140-150㎡面积段舒适性产品占据优势。
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郑州市12月分房型产品成交套数对比
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
开盘监测
12月份推售套数下降，整体去化率约达41%；主城区推售套数高于环郑区域，主城去化率约为43%；碧沙岗板块中宏江瀚苑3期，位置优越，周边配套完善，小户型开盘，去化率较高。
01
区域去化
2020年12月份开盘推出及去化套数均下降，去化率约为41%，较上月下跌明显，从各区域开盘数据来看，管城区、二七区推案套数较多，惠济区、新郑市去化率偏低。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
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推盘走势
2020年12月份郑州市主城区推量约2659套，去化约1139套，整体去化率约为43%；环郑区域本月约2个项目开盘，推量约441套，去化约135套，整体去化率约为31%，中牟县鑫苑悦府首开去化率约32%。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
03
板块走势
12月份大郑州12个板块开盘，其中主要以碧沙岗板块（去化约90%）去化较高，碧沙岗板块受宏江瀚苑3期影响。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
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