2020开封市场年终盘点
伴随着疫情，2020年终于过去，这一年，国运坎坷，但依靠着强大的国家凝聚力，中国经济复苏领先全球；郑州依然交出一份较为满意的成绩单，郑州政府工作报告透露，2020年郑州经济体量突破12000亿元，进入中国城市综合竞争力20强；开封2020年市场表现如何？又有哪些亮眼的表现，我们一探究竟。
8月4日，省长尹弘在开封调研工作中，即提出：开封市要立足自身资源禀赋，促进城市功能互补，产业错位布局，积极探索共建示范区试验区。
9月17日，河南省政府新闻办召开郑州都市圈一体化高质量发展新闻发布会，《2020年郑州都市圈一体化发展工作要点》中明确提出启动编制郑开同城化发展规划。
2021年省政府工作报告中，提到要“推进郑开同城化发展率先突破，建设现代化郑州都市圈”，“探索设立郑开同城化示范区”。
郑开同城化示范区：西起郑州中州大道，东到开封金明大道，北至黄河，南至航空港，大致涵盖了郑州郑东新区、经开区、航空港区、金水科教园区、惠济区一部分、中牟县全域及开封西区和尉氏县一部分，面积约1806平方公里。
这里的未来充满想象，示范区更大的作用在于探索出一套政策，降低政策壁垒，实现各个要素更加自由流动。
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图1：郑开同城示范区
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图2：郑汴港核心一体化示范区
在经济体量上，开封较长时间处于河南省的第三梯队，在经济发力上缺乏强有力的引擎动力，但好在虽然慢了些，但还是处于不停地尝试，不停地转变中。
2020年，开封市全市生产总值约2372亿元，由全省第12位前移到11位，稳固“河南省第二方阵”地位。人居可支配收入大幅上涨。
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图3：近五年开封GDP经济总量
数据来源：官方公告，许昌2020年数据暂未公布
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图4：近六年开封全体居民人均可支配收入数据来源：开封统计2020年疫情之下，恒大反应迅速，在售楼部暂停之后，2月10号便快速启动线上营销，无缝转接线上售楼部，接着推出75折优惠，加上优厚的推荐奖励，一季度结束便位居开封市场头名。
这还没有结束，远离开封主城的恒大童世界不仅给客户构建了明日生活场景，更是实打实的解决了购房者的后顾之忧，引进名校，实现幼小初家门口的优质教育。恒大凭借一己之力改变开封运粮河片区的现状，扛起了开封西进的大旗。
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表1:2020年开封项目成交面积排行前10
数据来源：克而瑞咨询决策系统
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图5：恒大文旅城部分宣传海报
毫无疑问，汴西新区在开封市场上占据主力。汴西新区脱离于龙亭区，是开封市承接郑开一体化，郑开同城化的重要区域。区域多项红利叠加，规划起点高，各项配套逐步落地，省自贸区，保税区便设立与此，成为开封市民眼中的热土，更是房企进驻的优先选择之地。
2020年汴西新区年成交量约169万㎡，占据开封总体量的58%左右，其次为起步早，发展成熟的龙亭区，而其他的区域项目以及成交情况，微乎及微，各区域之间分化严重。
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图6：2020年开封各区域成交面积热力图
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图7：2020年各区价格成交走势图
2020年项目开盘去化中，星联，晖达以及奥园的项目表现较好。其中，星联揽月湾项目，年初溢价摘地，依托其良好的区位优势，还未面世，便已赚足眼球，加上口碑良好的星联操盘开发，纯低密产品住宅，成为开封改善客户的主要选择。
另有奥园珺樾府两次开盘去化均较高，首开推出的两栋高层，约240套，不到两个月全部售出，8月份再次加推约108套，当天去化超过一半，项目位于发展较为成熟的三大街，连接新老城区，周边教育资源丰富，加上奥园地产打造的健康理念社区，成为刚改客户的重要考虑项目。
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表2：开盘去化成交前5
2020年开封市场，如果说，备受众人期待的项目是哪个，恐怕非朗诗汴京熙华府莫属。
作为朗诗进入河南的起笔之作，以“绿色科技”为特色的朗诗地产会给开封人民带来怎样的产品呢，令人充满想象。朗诗汴京熙华府不负厚望，搭载朗诗“自由方舟”体系，实现八大“自由主张”，给人们带来新的居住体验。
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图8：朗诗汴京熙华府“自由方舟”
2020年土拍高开低走。3月初，星联溢价约6.81%摘得汴西湖旁一宗住宅用地，楼面价高达约5007元/㎡，也就是现在的星联揽月湾项目。本土房企大宏摘得1东区地块，预计会较大改善区域住宅短缺局面，值得期待。永威置业摘得2宗住宅地块，为永威梅隆郡的后期地块，成为2020年增储面积位居头位的房企。
从区域上来看，外来房企更倾向在汴西新区公开市场摘地，而本土房企则布局较广，不限地域，整体布局；政府房企则倾向选择老城改造，啃硬骨头。
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表3：2020年典型地块成交详情
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表4：2020年开封土拍市场摘地房企
2020年开封市场艰难中前行，一方面，市场以价换量明显，各种营销手段层出不穷；另一方面，市场价值回归，客户购房更加理性，在楼盘选择上，关注点更多元，从长远上看，对于房地产市场的健康发展，不失为一件好事。
2020年郑开同城化的提出，无疑给开封市场带来了新的发展契机，加上郑汴港形成三方鼎立之态，郑开同城示范区有望成为核心引擎区，另有开封古城片区更新维护工作初见成效，2020年是开封迎来新篇章的一年，预计2021年会是开封新城，老城全面发力的一年。
崔曼曼
城市研究事业部
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