2020年郑州房地产市场大盘点（环郑篇）

2020年大郑州市场正式步入价格修正期，整体成交量出现下降趋势，供求比拉大，但环郑供求比明显高于主城区，与主城区价格相比，价格跌幅较大，价差拉大。下面从几个方面来盘点近郊区域房地产市场情况：

环郑区域土地供销量盘点

ONE

截止2020年底，郑州环郑涉宅用地供应建面约2078.85万㎡，同比下降约37%；成交建面约1653.51万㎡，同比下降约47%；成交楼面价约1951元/㎡，同比上升约9%。土地供销建面均呈下降趋势，但楼面价达到新高，中牟、港区优质地块受到市场关注度仍旧较高。

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图1.近5年环郑涉宅用地供销量价变化

环郑区域包括：航空港区、荥阳、中牟、新郑、上街、登封、巩义、新密

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表1.2020年环郑各区宅地供销量价情况

注：数据来源于郑州公共资源交易中心公示土地信息

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表2. 2020年环郑成交土地溢价率排行前10

2020年，环郑区域中新郑、荥阳的土地供应量较大，但中牟宅地成交楼面价位居头位，其次为航空港区，得益于较好的区域规划，受追捧度仍得以保持。

环郑各区域住宅供销量盘点

TWO

据克而瑞数据统计，环郑区域住宅供应量约1158.47万㎡，同比下降约16.8%；住宅成交量约830万㎡，同比下降约9.4%；成交均价约8396元/㎡，同比下降约4.7%。2020年环郑区域的住宅市场供销量价均处于下降态势。

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表3.2020年环郑各区供销量变化

从表3可以看出，新郑为环郑区域中均销量虽均处于头位， 但是在2020年大郑州房地产市场中，新郑是第一波出现首付分期、“0”首付的区域，以丰富的营销方式，来获取市场关注度，吸引购房者。

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表4. 2020年环郑各区供住宅均价变化

注：数据来源为克而瑞监测数据

聚焦均价变化，郑州近郊（新郑、中牟、港区、荥阳、上街）的住宅价格均处于下降趋势，反而远郊区域巩义、新密、登封，均价呈上升趋势。

纵观表3、表4，仅巩义市是呈现供销量价均是上涨的区域。得益于近两年内，金科、新城、旭辉、碧桂园、雅居乐、融创、敏捷等规模房企纷纷进驻巩义，为巩义的房地产市场带来活力。在2020年巩义房地产市场受疫情影响较小，供销量价均处于上涨趋势，整体销售均价为约7390元/㎡，涨幅约9.8%。

环郑区域成交产品盘点

THREE

据克而瑞监测数据统计，2020年环郑区域成交产品仍旧以刚需为主，但刚改成交占比正处于小幅上涨阶段，整个环郑区域成交面积段更偏向改善。

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图2.近3年环郑住宅成交面积段变化

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图3.2020年环郑住宅分房型面积段成交结构

从图3可看出，三房户型为成交量的主力户型，其中90-100㎡面积段占比较大，其次为120-130㎡、110-120㎡，功能性三房占比较大，环郑区域改善需求占比更大。

总结

FOUR

2020年，环郑区域整体市场形式处于下行阶段，同时环郑市场库存压力较大，2021年去库存压力仍旧较大。在客户选择上，同等配套条件，购买者更愿意选择主城区域。

王璐

城市研究事业部

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