开封市场的投资机会挖掘

开封的发展体量在河南17地市中，虽然说一直处于中下游，但在地理位置上的优势，还是不容我们忽视，这也是众多房企选择入驻开封的重要原因。

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图一：房企入驻情况

数据来源：市场调研（截止日期-2020年12月31日）

从房企的入驻时间上来看，2017-2018年是开封的高光时刻，期间一线房企接连入驻，而在区域选择上，出现了高度的集中化，汴西新区成为近80%房企的共同选择。

但到了2019年及以后，受开封整体房地产陷入低位运行的影响，新进入开封的房企骤然减少，但从另一方面来说，对希望进入开封的房企而言，实则是个不错的机遇。如果说开封市场2016年-2018年为快速发展阶段，那2019-2020年则是一个冷静回调期，更多的市场泡沫被挤出，开封的价值被凸显了出来，那2021年，开封还有没有机会，开封的机会会在哪里，我们探究一二。

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图二：开封一线房企入驻时间图

城市经济稳定向好

在过去一年里，全世界都笼罩在“新冠”疫情当中，可喜的是中国先一步走出困境，二季度由负转正，同比增长约3.2%，前三季度累计同比增长约0.7%，成为全球实现经济正增长的主要经济体。

在国家宏观经济一路向好的背景下，作为其支柱行业之一的房地产，即使不能立马跟上好转，但从长远来看发展趋势也是稳定向好的。

开封在2020年取得了不错的成绩，前三季度GDP绝对量约1762.46亿元，同比增长约1.4%。

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图三：2020年前三季度部分地市GDP

东风吹，政策利好不断

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郑开同城化

在郑汴一体化的基础上，进一步提出郑开同城化，9月17日，河南省政府新闻办召开郑州都市圈一体化高质量发展新闻发布会，《2020年郑州都市圈一体化发展工作要点》中明确提出启动编制郑开同城化发展规划。开封的政治地位被再次拔高，更重要的是能享受到更多的资源倾斜，对于经济的提升、以及城市的美誉度都有较多的益处。

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图四：郑州都市圈

图源网络

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开封设立综合保税区

2020年12月27日，开封正式获批综合保税区。区域规划面积约1.785平方公里，临近开港大道，郑汴物流通道，连霍高速以及郑民高速入口。意味着，开封可以利用综合保税区的各项优惠政策，发挥其对进出口贸易的拉动作用，发展外向型经济，打造区域性国际物流中间位置，以便更深更广地融入全球供应链体系。

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图五：开封综合保税区位置功能分布

图源网络

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图六：开封综合保税区控制性规划

图源网络

分区表现，龙亭区较好

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龙亭区综合表现比较好

在对开封5个行政区横向对比分析中，通过各区的消费能力，潜力值，配套，房地产表现，产业规模等5个指标，具体到大约17个指标，运用熵权法，得出各区域的综合评分。龙亭区以4138分左右高居各区域头位，为具有投资价值的高点区域，在消费能力，房地产表现，以及产业规模等方面表现出较强优势。

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图七：综合分值

数据来源：克而瑞栅格系统

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图八：开封各区域消费能力表现

数据来源：克而瑞栅格系统

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鼓楼区各项配套上较完善

鼓楼区综合分值约1827分，位居次位，鼓楼区在基础配套上优势明显。教育配套上，拥有约2所优质学校，约25个购物中心，约2个优质医院等，配套数量以及质量均属于较优档次。

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图九：开封各区域配套表现

数据来源：克而瑞栅格系统

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图十：鼓楼区各项配套情况

数据来源：克而瑞栅格系统

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