关于当下开封市场窗口期的分析探讨！

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前言：2021年已过去半年时间，纵观开封楼市当前的表现，惊喜地发现开封市场价值已经凸显，守得云开见月明。2017年，被郑州市场带动，开封迎来大涨，但价格远远大于价值的后果，便是花费将近2年多的时间消化掉上涨过快带来的虚假繁荣。现如今，价值回归，缓慢上升渠道渐渐开启。

”

6月2号，开封第一批次土地挂牌截止日期，6宗商住用地，成交4宗，延迟2宗。成交特点鲜明，第一，低溢价，第二，均为本土深耕房企。开封市场一直以来给人的印象“温温吞吞”，加上市场透明化欠佳，外来房企们对于进驻开封的态度是慎之又慎。

结合开封市场当前的价值表现，也许是时候转变一下观念了：别人疯狂时，我恐惧；别人恐惧时，我疯狂。这不仅仅是一句自劝的投资逻辑，其背后更有深层次的思考与理性判断。

01

政策层面

开封迎来重要的发展窗口

一、郑开同城化顶层设计框架不断拉大，进展迅速

2020年，提出郑开同城示范区，从第一次提出，到有实质性落实，用时10个月。

2020年8月4日，省长尹弘在开封调研工作中提出：开封市要积极探索共建示范区试验区。

2021年4月19日，河南省发改委发布了《郑州都市圈交通一体化》，开展《郑开同城化先行示范区国土空间规划（2021~2035年）》编制工作。

2021年5月12日，“郑开同城 自贸通办”，河南自贸试验区郑州、开封两片区实现涉企行政审批服务事项跨片区通办。

2021年6月8日~9日，省委书记楼阳生调研兰考时提出“把兰考县纳入郑开同城化进程”。

作为“十四五”开局之年的一项省级重要举措，作为郑州大都市圈发展的重要组成部分，郑开同城化受关注程度以及落地速度是从未有过的。

图一：郑开同城示范区

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图源网络

图二：郑开、郑巩、开港复合型走廊规划图

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图源网络

二、开封特色标签不断强化

作为“八朝古都”的开封，深厚的文化资源是其取之不尽的财富，也是开封的重要标签。开封也在2021年迎来了新的发展，文化框架拉大，标签不断强化，旅游经济再上新的台阶。

2021年4月1日，由郑州、开封、洛阳三地市政府共同主办的2021年中国（郑州）黄河文化月，围绕“三座城、三百里、三千年”，郑州、洛阳、开封三市联动，打通黄帝文化、嵩山文化、古都文化、黄河文化的空间联系。

开封文化与郑州、洛阳三者相得益彰。开封不再是单打独斗，而是联盟发挥1+1>2的作用，河南文化形成一个完整的符号，上下五千年，河南文化占据三千年，大开大合由此开始。《唐宫夜宴》以及水下舞蹈之一的《祈》，纷纷出圈，令人们惊叹文化原来可以如此有活力，中原文化原来如此多娇有趣。2021年端午小长假3天，河南共接待游客1236.65万人次，旅游收入55.62亿元，与2019年同期相比分别增长30.97%、23.27%。

02

开封人口持续净流入

内在需求持续释放

第七次人口普查结果数据，开封全市常住人口为4824016人,与2010年第六次全国人口普查的4676159人相比，十年共增加147857人，增长3.16%，年平均增长率为0.31%。另一组数据，开封小学生在校数量也在逐年增加，2020年小学生在校生50.85万人。

从现实意义上解释，小学生入学往往附带着对学校，对独立学习空间、生活的需求，不断增加的小学生人数，催生改善性购房需求。另一方面，也应看到，增速指标放缓，人口压力凸显，这也是全国面临的共性的问题。

图三：开封市常住人口走势

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数据来源：

开封历年统计公报，2010年、2020年人口数据为第六、第七次人口普查

图四：开封小学生在校数量及增速

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 数据来源：开封历年统计公报

03

近两年开封市场处于修复期

土地放量小于市场容量，供不应求凸显

郑汴新区的快速发展，造成2015年之前土地放量处于高位，又加上受郑州2016年房地产市场猛增影响，2017-2018年期间，带来开封土地市场一时的火热，但紧跟着快速冷却。2018年之前，开封市场供过于求，2018年-2020年是开封市场调整期，消化期。2015年至今，土地市场放量约1559万方，而住宅市场已经成交了约1638万方，可见，经过两年的结构性修复，供不应求的局面显现，市场存量开始下降，单项目的成交情况向好，近三个月的周均成交从2019年的9套上升到2021年的14套，年均复合增长率达到124%。

种种迹象表明，2021年的楼市已经开启上升通道，虽然缓慢，但在不断地复苏中。

图五：近七年开封主城区宅地成交与市场容量走势

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数据来源：CRIC咨询决策系统

图六：开封市场存量与去化周期

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数据来源：CRIC咨询决策系统

图七：单项目月均成交走势

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数据来源：CRIC市场调研

总结

开封楼市转折点已至

上升通道渐渐开启

“房住不炒”目前已经成为全社会的共识，即使是在面临“疫情”经济下行的趋势下，也未见有松动的痕迹，在这样的管控手段下，房地产市场周期波谷与峰值被不断削平，但事物的发展趋势依旧有章可依：“长期看人口，中期看土地，短期看政策”。

当前的开封正处于市场转折的当口，短期内有政策的有力推进，大力支持，以及更加广阔的展示舞台，开封形象已经站在了河南各地市的前列；中期层面，供求结构调整两年后向供不应求转变，项目去化情况也开始处于上升通道；长期看人口，虽然增速变缓，然仍是净流入，小学生人口保持平稳增长，人口基础仍在。从上述的开封分析中，我们不难判断，开封的楼市已然发生转变，发展窗口期已至。

作者：崔曼曼

城市研究事业部

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