现阶段之河南投资逻辑 ——内生下的适配

CRIC

2016年国务院正式批复《中原城市群发展规划》，以郑州大都市区为核心、中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域，承接全国经济发展增长极功能。河南18地市全部覆盖在内，目前已形成以郑州、洛阳“一主一副”，商丘、安阳、南阳、信阳、平顶山城市定位为区域性中心城市的格局，然而现阶段河南省各城市发展分化失衡，其中作为省会城市，郑州拥有优良且完备的公共服务配套，经济高速运作，周边要素聚焦明显，其他地市仍靠自身发展为主，是典型的“内生型”城市。

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数据来源：2020年各地市统计公报

01

   城市筛选逻辑建立  

河南城市发展分化失衡，除郑州外多个城市对地产长期支撑不足，本文在不包含郑州的情况下，将城市选择上以“内生性、适配性”作为战略指引，以内生基础筛选高能级安全性城市，再配以适配敏感因素，寻找适配的城市集，合理布局。

其中内生性-城市分级，将宏观指标、城市驱动力、房地产量价等不同维度多指标值归一化，并根据权重计算综合得分，以此确定城市基础能级；

风险性-风险去尾，针对不同能级城市设定不同风险阈值，对超过风险阈值的城市进行风险标注，并去尾；

适配性-适配契合，基于敏感因子，剔除不匹配的城市，得到适配投资的城市集。

02

  城市筛选结果输出   

城市分级：

将17城宏观经济、人口、购买力、城市驱动力（产业、基建交通）以及房地产量价水平等14个指标一一对标，同时将城市分级各项指标的原始数据归一化处理，用专家赋权法确定每个指标的权重，并加权计算输出各城市综合得分，以此确定城市基础能级，从而得出结果如下：

洛阳、南阳、商丘、许昌、新乡5个均好城市，基本面良好，多指标均处于前列；

驻马店、信阳、开封、周口、安阳、平顶山、漯河7个追赶城市，产业或者人口单向出众；

濮阳、焦作、三门峡、鹤壁、济源5个末端城市，产业基础薄弱，城市购买力有限，楼市需求规模有限。

 风险去尾：

将17城政策环境、市场健康度、竞争环境和利润空间等4个维度7个指标对标：其中供求比、狭义、广义去化周期、TOP20房企进驻数为负向指标，房价上涨幅度、房地价比为正向指标，同时将风险去尾各项指标的原始数据归一化处理，综合对标，安阳、三门峡、漯河、濮阳等城市政策环境相对宽松，市场供求健康，利润可观。综合结果如下：

 适配契合：

房企更希望用有限现金流撬动更大规模并实现高周转，因此在地产有支撑的安全性城市基础上，从拿地环境友好度、资金监管力度、预售条件等3个维度4个指标敏感性分析，最终从而找到适配的城市集。

03

  城市标签界定及进驻建议 

将三个维度的城市指标进行标准化处理，得分区间在1-5分，根据得分情况，城市对应相应标签，比如洛阳城市能级较高，是高能城市，但是政策适配度不高，属于竞争高强度城市，城市友好度适中，而我们推荐城市能级高，市场相对可控的城市优先进驻。

在规模与安全的前提下，城市能级作为投资评估的首要优先级，其次是楼市的健康度及库存情况，在前两者的基础上再结合企业自身发展特点，综合考量城市竞争环境和利润空间，进而找到与自身发展高度契合的城市集。优先关注洛阳和商丘；机会关注安阳、新乡、南阳、开封、濮阳、驻马店。

作者：杨景瑞

城市研究事业部

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