新乡房地产市场现状及趋势解析！

9月3日，中原城市群建设工作领导小组办公室印发《2020年郑州都市圈一体化发展工作要点》，其中重点提出郑州与开封、新乡、焦作、许昌“五城”要联合抓好“一体系五工程”。受益于郑州都市圈的发展联动，新乡再度被列入中原核心城市发展规划，反观新乡当前的房地产市场，却显得有些冷清。

01

土地端量价回调 品牌房企拿地节奏放缓

新乡涉宅用地供应相对保守，城改用地占比偏大，政府调节因素较强，整体供大于求。

2018年品牌房企进驻新乡步伐加快，土地竞争激烈、高溢价地块频出，随着建业、禹洲、碧桂园、恒大、绿地、中梁等品牌房企陆续进驻，成交楼面价波动上涨。2018年后，随着调控加强，大环境趋冷、市场回落，直至20年下半年回涨态势明显、量价双高；2021年政府放缓供地节奏，加之品牌房企拿地情绪不高，仅约4宗涉宅用地成交，且平均溢价率较低，量缩价跌明显。

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数据来源：CRIC投资决策系统

2021年至今约仅1宗地高溢价成交，2020年以来典型溢价地块成交明细梳理，如下表：

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数据来源：CRIC投资决策系统

02

二级市场健康平稳 进入短暂调整期

近5年新乡市场整体供需平衡，2018年品牌房企纷纷进驻，拿地节奏加快，反馈至二级市场2018-2019年的集中供应，供求关系逆转。近几年强调控基调下，市场供应节奏放缓，2020年后量缩价涨，整体进入去库存阶段。

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数据来源：CRIC投资决策系统

2021年1-8月供应明显减少，需求强劲，去库存效果显著，但整体容量缩减，活跃度下降，市场进入短暂调整期；截至2021年8月，新乡主城商品住宅整体库存约112万㎡，去化周期约6.7个月，市场健康度较高。

03

基础扎实 后市预期向好

新乡房地产市场短暂的平静，是政府对一级市场调节的结果导向，新乡市场依然具有较大的潜力。

首先，新乡GDP总量和增速位于省内中上等，经济韧性较强，“一体系五工程”郑州都市圈一体化发展政策加持下，新乡发展预期进一步提升，为房地产发展提供更强的基础支撑。

其次，在三四线棚改退潮的浪潮下，新乡棚改力度依然有增无减，旧城改造动能十足，未来内需强劲。新乡市2018-2020年计划对约146个棚户区(城中村)实施改造，棚户区约98个、城中村约48个；征收约117267户、约2148万㎡，安置约191709套、约2280万㎡；河南省2021年棚户区改造计划中，新乡棚改新开工套数约6941套，位居前列。

最后，新乡产业结构不断升级，目前已建成约8个产业集聚区，其中原阳县的平原新区（平原城乡一体化示范区）与郑州一河之隔、三桥相连，距郑州市区约20公里、新乡市中心约35公里，区位优势明显，具有一定的人口导入基础。

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数据来源：CRIC市场调研数据

新乡城市发展驱动力强，内需强劲，且产业具有人口导入基础，加之一二线城市集中供地模式下，都市圈核心城市市场机会进一步提高，新乡房地产市场仍然具有较大潜力。

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