土地拓展骗局解密：实例分析如何识别城市更新项目！

2018年已过，深圳城市更新政策频出，新税政影响也不容小觑，城市更新的要求也越来越高。如何有效进行项目拓展成为不少更新投拓人心中的难题，正如业内所说，“几度春秋几度难。”

在此之际，易图诚泰更新智库公开课于7月28日开课，由深圳市易图诚泰数据服务有限公司和品创更新整备学社联合主办的《新税政下的投拓，几度春秋几度难——浅谈新税政政策下的城市更新精准拓展那些事儿》邀请到深圳市恒裕实业（集团）有限公司投资拓展中心总经理张承辉及江湖人称税斗士刘熠老师为大家作课题分享。

我们为大家整理了两位老师的课题分享精华内容，分为两篇文章推送给大家，今天先来分享张承辉老师的课题精华。

张承辉：课题共有四个部分，集体土地拓展类型分析、国有土地拓展类型分析、土地类型拓展骗局解密和拓展心得分享。

做土地拓展时，首先要明确谁是土地的业主，根据我国《土地管理法》，我国的业主只有两个，一是国家，一是村集体，要从以此为基础再发散性地去区分土地拓展的类型。

1

  集体土地拓展类型分析

1征地返还地

产生原因：政府要落实道路、学校和机场等市政设施触发的征地行为。

合作形式：一般是村内出地，开发商出资、出团队，按协商比例，拿面积分成。

土地优势：地价低，甚至零地价，无拆迁问题，拿到即开发。

拓展启示：多多益善，这种项目来一打可以做深圳前十开发商。

2非农建设用地

产生原因：深圳城市化转地、农转非，政府按原村在册人口给予村民补偿，补偿形式包括转地款和非农建设用地。

机会：

①划定在空地的非农建设用地，如果规划符合，可以直接申请签订土地出让合同进行开发。

②如果规划相符，划定在未征未转的建成区，可以自行理清经济关系拆除视为空地非农建设用地；

③悬空指标，找规划相符的村地落。

合作形式：类似于征地返还地，村出地，开发商出资进行理清现状经济关系和开发，村按协商比例，拿面积分成。

土地优势：低地价、基本无拆迁或低难度拆迁。

注意：与征地返还地比，非农建设用地可能涉及现状经济关系理清、非农建设用地用地红线调整、非农指标落地手续等。这种项目也是多多益善。

3城市更新

产生原因：建成区和城市更新办法出台，种类有工改商住、工改工、旧村改商住、混合改造类型。

举个例子，城市更新比较典型的好项目有：

①目前已做成的宝源村旧工业区，非农全覆盖；沙井辛养村旧工业区也是非农全覆盖；

②全瓦片房改商住，有原观澜福民悦兴围瓦片房，后来这个盘开发成阳基御龙山。

这些项目的机会也是村集体组织无能力拆迁和开发，需寻找合作方。合作形式一般是村内出土地，开发商出资开发，扣除回迁面积之后跟村里分成。

工业区属于集体所有，没有个体拆迁，这种项目比瓦片房更好，因为它跟非农原地开发类似，但它走旧改路径。这种项目拆迁难度小，因为是集体所有的工业区，一般是清理租户和长租约，地价低，地价体系类似于非农开发。

瓦片房拆迁难度也比较小，因为密度低，赔的空间很大，地价有优惠。

4土地整备

产生原因：未征转空地、建成区和土地整备政策出台，类型包括片区土地整备、整村统筹土地整备。

举个例子：坪山南布、沙湖，龙华樟坑径社区下围土地整备试点。

注意：土地整备只有集体土地才有，国有土地是没有土地整备的。

机会：需要拆迁，产生留用地（发展用地），村集体组织无能力拆迁和自行开发，需寻找合作方。

合作形式：核心是与村进行自留地的合作开发，扣除拆迁回迁后，村集体拿一部分固定物业分成。

拓展启示：要寻找密度低、空地多、五类地多，图则的商住比较高的项目，这样的项目做下来比较轻松。

5农地入市

产生原因：未征转空地、建成区和《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》的出台。

典型案例：福永凤凰村，农地入市起源是方格公司要上市，这个公司没有太多固定资产，为了配合上市，要买一块地建一个工业区，以达到上市条件。当时宝安区政府因为这个政策出台之后，用凤凰这块地做试点，这块地当时是为方格公司服务的，有一定的倾向性，开发商可以提前介入招拍挂，使土地指标更具有定制性。

开发商想设定倾向性条件，政府不愿意，因为有行政风险，所以我认为这一块拓展的意义不是太大，更多是政府做这个事，开发商参加招拍挂。

6其他（扶贫安康、统建楼等）

产生原因：关外很多村都有同富裕工业区，政府牵头划定一些工业区，引进开发商一起建设，最后交给村收租，以改善村集体经济。

再有就是城市化转地的时候，早期有“一户一栋”政策，只要村民是独立一户，按照政策可以建设独立一栋占地120平米、建面480平米的建筑，转地时每个村子都有一部分人没有建，最后政府说把“一户一栋”统筹起来，发了一个未建房户非农指标进行统建楼，这种是合法的，传说的小产权房有很多种，这种是合法的小产权房，可以报建，最后可以拿到绿本。

还有一种小产权房建在集体土地上，不影响城市规划实施，这种叫做违规小产权房。还有一种是违法建筑，建在已征地，国有未出让土地，这种小产权房是政府严厉打击的，大家如果遇到这种房子千万不要买，近期新三规提到要严厉打击占用国有未出让用地建设的违法建筑。非原村民，未建房户的名单范围内，这部分人买是办不到证的。

2

国有土地拓展类型分析

1招拍挂

①定向招拍挂

主要是针对总部经济、学校和优势产业，一般设定行业门槛，缺点是要求大部分自持，有报名准入条件，适合有行业地位或产业优势的企业，例如华润总部、万科后海总部、信义玻璃前海总部等。

 ②自由招拍挂

主要针对各种经营性用地，包括商品住宅，一般不设门槛，大部分流通，竞争激烈，深圳大部分招拍挂都是面粉贵过面包。

拓展启示：拼实力、拼眼光，抓住楼市趋势进行招拍挂。

2国有已出让的已批未建用地

 ①工改M1或M0，可分割出让一般不超过50%。

 ②工改安居房，这种项目商品房部分30%需交评估价，70%安居房交基准和评估价的均值，安居房在交地价时已经确定售价，所以房价再怎么涨跟你也没关系。例如中海锦城项目，二手项目一般没有多少利润空间，原则上不考虑。如果项目是自己的工业区可以考虑，安居房毕竟变现能力比工改工好很多。

③工业用地，法定图则已经改变功能，按照原来批的面积折算，剩余土地无偿移交给政府，地价补评估价。

④商住用地，功能未变，容积率发生变化，这个政策目前在征求意见稿，尚未出台，原来的588号文已过期，现在还在修编当中。这一块是比较好的方向，可以重点考虑。

3置换土地

土地已经出让了最后被划在生态线内或法定图则中，土地的功能是道路、绿地等，这种情况一般走置换这条路是比较可行的，核心是等价值置换。

拓展启示：置换到未来潜力比较大的地方，考验眼光。

4城市更新

①工改M1、M0，最典型的是自己的工业厂区，工改工，工改工的核心是增值收益，30%可以做工业配套宿舍、小型商业等补评估地价后首次转让不用交增值收益，70%产业用房补工办基准价后，首次转让需交增值收益，如果售价超过4万元要交超过40%，这是非常恐怖的，而且产品销售对象仅限于注册企业。

②工改商住，原来是补评估价，38号文出来后规定补4-5倍基准价。

③工改其他；

④商改商，基准地价；

⑤住改住基准地价；

⑥其他。

总结：1-4项基本是工业区或商厦，拆迁比较容易，但1-3地价较高，建议股权合作。商改商是比较划算的项目，因为补基准价，但未来要配人才公寓，这一块也非十全十美。

5收地补偿项目

最典型是梅观高速，龙华区政府为了收回梅观高速的土地和经营权，通过城市更新调整功能和容积率实现补偿，调整容积率和功能遵循等价值。

拓展启示：收地补偿可以转换为调整土地功能和容积率的材料，可以大量储备。

6棚户区改造

目前政策主导意见是政府主导，国企代建，物业类型为回迁房、保障房和人才房，不设商品房。实施主体导向为国企竞标或直接指定安居集团实施为主，最近宝安的实施主体在报名，要做个实施库，设立7家，估计最后这7家应该大部分是国企。民企开发商基本可以忽略这一块，国企可以重点关注。

7军转商品房

军事用地本属于划拨类型的国有已出让，在军队名下通过功能调整，补交地价转为商品房，最典型项目：宝安中心区金泓凯旋城、新锦安壹号公馆。

拓展启示：军队改革后，这一块已经叫停，以后不会再有！

8作价出资

作价出资项目包括：机场作价出资类、地铁作价出资类和其他作价出资类政府通过土地作价出资、机场、地铁等公司通过开发政府补偿的土地收益平衡机场、地铁等基建的工程成本。

地铁公司将成为深圳最大的地主，建一条地铁线就要补偿一块或者若干块经营性用地给地铁公司，普遍为商住用地。

拓展启示：看你有没有魅力，能否得到地铁和机场等企业的青睐！

9军产房

军队在政府划拨在军事用地上建住宅和商业在行为，此类项目以军队名义建设，通过合作开发名义，房子建设完毕，由军队发军产房证。

拓展启示：军队改革后，这块以后基本不再有！

10划拨及其他

最近深圳市政府印发《关于完善国有土地供应管理的若干意见》，想恢复划拨用地的形式，主要针对社会公益项目，这种项目包工头可以重点关注一下。

3

土地类型拓展骗局解密

1子虚乌有型

因为招拍挂用地流拍，地块详细信息对外公布，中介谎称可以以高层协调内部签土地出让合同为诈骗，典型项目是宝荷路项目，目前还是储备地。为什么会有人信呢？因为它的土地信息包括准备签的土地合同版本都对外公布了，很多骗子说这块地的宗地号、规划指标、土地合同板块全套都有，还是有一些外行想进入地产行业的老板会关注，甚至被骗。

以各种特殊基金拿地，以慈善基金、援藏基金、扶贫基金等机构异地拿地，我曾遇到过一个骗子，他说他可以通过援藏基金在鸟巢旁边帮我拿一块地，后面我们公司通过一些关系找到援藏基金理事会的核心人员问，他们说这个基金不能经营房地产，所以这个事情绝对是假的，不可能通过援藏基金拿地。

以总部经济名义，如宝安中心区、前海、深圳湾总部基地，政府为了引进有产业优势、有行业地位的企业进行总部办公，会进行定向招拍挂，很多骗子以这个政策编故事，说可以在这些地方通过内部直接签合同，把一块地给你。

2狸猫换太子型

地是真的，只是把主人换了，最典型的是宝安中心区N5N6，这块地是军队转商品房用地，它的土地出让合同已经签完了，实际上这块地跟军队已经没有关系了。但是因为大家觉得军队比较神秘，骗子利用军队的神秘感编故事，说可以把新锦安这块地撤回来，在军队内部重新给你。我觉得这不大可能，首先土地合同撤回来，新锦安的意见也要听一下吧，规划国土委内部起码有个行文。

第二个案例是福田华泰小区，我接触过两三拨骗子都说以华懋集团名义签约，由高层协调，将项目在规土委过给指定公司。旧改的业主是华泰国一集团，实际华泰公司已经和深圳新世界公司签了合作协议，这些中介连华泰和新世界的负责人都不认识。

这个项目的核心是华泰公司，我说如果你那么牛，高层那么多资源，你安排我跟华泰公司的领导见面，我亲自去他们公司拜访，如果你觉得我资历不够，让我老板出面也可以。最后他说“不用华泰公司，他们做不了主的，新世界也做不了主”，也就是说只有他（骗子）才能做得了主。

还有一个项目是蛇口东角头项目，以广东省领导协调项目在广州过户签给你，实际业主为航运集团，航运集团的股东之一是佳兆业，中介连航运集团和佳兆业的负责人都不知道。我提出要么见航运集团的领导，要么见佳兆业的高层，最后也没见成。

3神仙领导型

能帮你调容积率、调功能，立项两个月、三个月包搞定，搞不定不收钱，不收钱只是套路之一，肯定会跟你先签一张合同，逐步套你进去。XX领导包签旧改项目，并确定功能和容积率，最典型的是有个骗子集团跟我说他们三个月内能把深圳迎宾馆作为旧改公司签给我们公司，然后三个月把旧改立项专规和主体确认搞定。

西乡某村有个骗子说是外地过来的，说这个项目他可以直接协调村签给我们，做过旧村拓展的人都不会相信这种话，一个XX领导能搞定几百个村民吗？几百个村民认XXX大领导吗？就算你是真的某某大领导，村民不见得会理你，因为这涉及到切身利益，不管你是哪个领导，最终还是要看条件的。

还有一种骗术是说早期征地补偿过低没有给返还地，可以通过上层领导协调增加补偿地。这种是不大可能的，一是要尊重《合同法》，合同已经签了，钱也给了，不可能再增加。一旦有一个村作为示范，全深圳市将会炸起来，每个村都这样做，深圳市政府怎么顶得住这种压力？这个口子不可能开。

土地类型拓展骗局解密

1.

资金证明。骗子普遍都会要求开资金证明，我分析他首先是要看看你有没有钱给他骗，如果你开不出资金证明，估计没钱，他也就不骗你了。

另外是让你产生资金成本，少的8个亿、10个亿，大的四、五十亿，没有一个公司会让这么大笔钱趴在账上不做，一般会做短期理财，如果开资金证明肯定要赎回短期理财，虽然短期理财的利息比较低，但也是不少钱，骗子通过这种方式让你产生成本，后面逐步提一些小要求，你会逐步答应，有点类似于骗子说你中了奖，但要交快递费。

2.

把已签项目的公司转给你，让你打钱入项目公司。我曾经遇到一个骗子说他已经用项目公司签了项目，例如N5N6，甚至拿出伪造合同说这个公司已经跟军队签了，说“我把公司股权转给你，法人也转给你，你把钱打到这家公司，这个公司实际由你控制”。

表面上看没有风险，公司百分之百股权是你、法人是你、公章也在你那儿，但核心在于这个公司可能已经埋下债务，会被异地法院查封。

3.

你把部分项目公司（拟用来签此项目）转股权给他，公司还是由你控制，让你打钱入项目公司。

有限责任公司不是完全有限的，可以通过穿透，假设持股股东负了债，最后支部抵债，可以穿透到他持有股权的项目公司的资产进行查封，这方面是有十几案例的，股东债务可以穿透公司，公司的债务也有可能穿透股东。

4.

XX领导和军区领导内部直接办理出让手续。所有土地，外地一些部级单位派出机构在深圳要建办公大楼，不可能由外地国土局直接签土地合同给它，遵循属地管理，是由外地市政府或中央某部门发文给深圳市政府，深圳市政府发文给规土委，按流程落地。

骗子想尽办法让你付款，大小钱通杀，能骗多少算多少，N5N6大家都知道，有个公司被骗走5000万，经侦已经立案了，现在还没下文。

防骗技巧

1.

针对项目信息。可以通过政府部门进行核实，只要项目进入正常流程，内部肯定有经办文件、开会记录和流程，政府部门办的事情90%都不是保密事项，特别是针对土地一般不会保密，只要查不到，基本就是骗子。

2.

只和核实的业主谈合作。上面提到的华泰小区的案例，只要他能安排我和新世界、华泰见面谈，就有点谱，其他都是假的。

3.

了解政府的办事流程，不迷信领导。所有事情不是领导一个人签了就行，正常都有经办人，由科长一级一级走上去，政府关注两个，一是符合程序，一是办事有理有据，如果没有依据，就通过开会形成会议纪要作为依据。

4

拓展心得

1、集体土地拓展商机都是围绕在土地所有权转变的过程中，即没有所有权转变的涉村项目基本是没有前途的。

2、为什么涉及集体土地的项目（无论空地还是旧改开发）地价都比较低？因为所有权发生改变产生的补偿抵扣了。

3、非农指标源于城市化转地，实际上转地补偿款和非农指标的总和就是转地总补偿。

4、非农指标和征地返还指标都是一种资产凭证，它背后对标的是征转地补偿，可以大胆储备。

5、城市更新项目除了核查城总规、土总规、城市更新十三五规划、法定图则、工业控制红线、城中村（旧村）改造总体规划、五类地、建筑年，水源保护线、生态控制线、现状建筑密度、目前密度分区可批容积率和文物保护划定情况等等，另外需特别注意核查征转地情况。拓展项目的核心是核征转地，如果拓展项目是国有未出让，基本完蛋。

6、周期长的项目，少付钱，多画饼，多重架构无负担杠杆，例如以回迁面积为准，这样项目压力没有那么大。

7、主动调整容积率必须建立在利益置换、交换时点政府不吃亏，才有可能成功。

8、2004、2006年国有土地出让大限后，国有土地类的项目拓展必须注意是签订国有土地出让合同并缴清地价的项目。

9、涉及征地、收地、置换造成的补偿，是调整功能和容积率的好材料，因为这涉及到价交换。

10、高地价的股权合作，地价低的回迁面积；条件谈不拢，就对赌，总能谈成。

11、需要开资金证明和认购书在中介99%没有料到。

12、越窜（拽）的人越没有料到（能量），有料到（能量）的人一般都比较谦虚、友好。

13、北上广深不相信眼泪，土地拓展不相信XX领导，只相信土地档案、审批文件和出让程序。

文章来源：本文授权转载自公众号深圳市城市更新网。内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。

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