广东房协：“公摊面积伤民”并非“以建筑面积交易”之果
2月18日，住建部发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）2.4.6条要求：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”（以下简称“该条款”），引发业内广泛关注和讨论。广东省房协市场研究部也对《意见稿》进行了认真学习，现将学习心得与大家交流探讨，希望能起到抛砖引玉的作用，共同促使《意见稿》更为完善、可行。
首先，《意见稿》明确，该规范是为保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定，是住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。
其次，《意见稿》“起草说明”就该条款表示：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
综上，制定该条款的目的，是为了消除“公摊面积伤民”矛盾，而作为住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求之一。至于该条款能否达到预期目的，则可以作进一步探讨。
由国家建设部及国家质量技术监督局于2000年8月起实施的《房产测量规范》（GB T17996.1-2000），其适用范围为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为村镇规划建设提供数据及资料，是各级建设、房地产行政主管部门在房产测量及产权、产籍管理等工作的主要依据。
根据《房产测量规范》，成套房屋建筑面积包括包括套内建筑面积和共有建筑面积。其中，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
关于共有建筑面积的处理原则，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。其分摊公式为：
δSi=K•Si
K=(∑δSi)/∑Si
式中：δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，K为面积的分摊系数，Si为各单元参加分摊的建筑面积；∑δSi为需要分摊的分摊面积总和，∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和。
在房屋交易实务中，涉及标的的面积须由符合条件的测绘机构通过预测绘和实测绘提供，其中商品房物价备案、预售、预告登记、在建工程抵押等涉及的面积为预测面积，商品房确权面积、不动产登记面积为实测面积。
可见，商品住宅交易合同或产权登记的各类面积，均由具有测量资质的机构依据《房产测量规范》测绘所得，公摊面积有着严格、具体的测量规范，而非开发企业自主测定。
此外，《商品房销售管理办法》（2001年建设部88号令）第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。并对合同未作约定的，规定了处理原则。第二十一条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
1.商品住宅“公摊面积”必不可少
《意见稿》中所谓的“公摊面积”，即为《房产测量规范》中的住宅共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。上述公摊面积均为保证住宅功能完整的必要组成部分，除非独幢独户，不然公摊面积必然存在。
《商品房销售管理办法》（2001年建设部88号令）第十八条也明确规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”可见，公摊面积并不会因为以套内面积计价（交易）而消失。
2.公摊面积少不一定利民
根据《房产测量规范》关于共有建筑面积分摊公式，共有建筑面积分摊的多寡，与单套住宅套内建筑面积和整幢建筑物的共有建筑面积正相关，与参加分摊的各单元套内建筑面积之和负相关。例如，在同样规范的设计标准下，两梯四户的分摊系数一般大于两梯六户的分摊系数，但前者居住的舒适度一般也优于后者。再如，同样是两梯四户的设计，配置两台普通电梯楼幢的分摊系数可能小于至少配置一台可以容纳担架的无障碍电梯楼幢的分摊系数，两幢楼体住户的日常生活舒适度差异也不大，但在需要急救时，前者可能付出人命的代价。可见，在合理、规范的前提下，公摊面积少不见得利民，多也未必伤民。
3.交易方式与“公摊面积伤民”无关
诚然，以建筑面积进行交易，会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的情况。同理，以套内面积进行交易，也会出现同一项目的套内使用面积相同而建筑面积不同的情况。但这两种情况的出现，显然与交易方式无关。如前文所述，公摊面积客观存在，且有严格的测量规范，遵循“成套住宅建筑面积=套内建筑面积+公摊面积”。虽然交易方式不同，但同一套住宅载明的成套建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积均为一致。也就是说，以建筑面积进行交易并不必然加剧“公摊面积伤民”的矛盾，以套内使用面积进行交易也未必能够消除“公摊面积伤民”。
那么，因何出现“公摊面积伤民”的误解？
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”但未要求按成套建筑面积计价的，应注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。由此，可能导致部分以建筑面积计价（交易）的，未明确注明套内面积和公摊面积，但购房者则以为建筑面积即为套内面积，由误解进而引发纠纷，这或许是最终加剧“公摊面积伤民”矛盾的主要原因。当然，任何行业都存在个别不规范的案例，这些个例经舆论聚焦、放大之后，其影响也不可忽视。
综上分析，《意见稿》为消除“公摊面积伤民”矛盾的出发点值得肯定，但通过以套内使用面积进行交易恐难以实现。针对《意见稿》及“公摊面积伤民”误解，我们建议：
第一，《意见稿》2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”可以删除。因为《意见稿》属于技术规范，约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。而该条款属于交易范畴，置于“2.4 使用维护”之内不甚贴切。且《商品房销售管理办法》已明确，商品房销售可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，即按建筑面积交易应被允许。
第二，修订《商品房销售管理办法》，要求按套内建筑面积或者成套建筑面积计价的，商品房买卖合同中均须注明成套建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三，加强对“公摊面积”的测量规范和正面宣传。根据《建设部关于认真贯彻执行<房产测量规范>加强房产测绘管理的通知》（建住房〔2000〕166号），各级建设、房地产行政主管部门要重点加强对房产测绘、产权管理工作人员的培训，通过各种方式组织好房地产开发企业营销人员和房地产中介机构相关人员的培训。同时，通过发表文章、张贴标语、印发宣传材料、开展咨询服务等多种形式，加大对“公摊面积”的正面宣传引导，以有利于社会监督，维护房地产市场秩序。
广东省房协将以“2019，万物生”为主题举办“2018年度会员大会暨第四届中国（广东）县域房地产发展论坛”，深入贯彻落实党的十九大和习近平总书记系列讲话精神，庆祝中国改革开放40周年，探索行业转型升级和高质量发展。活动将聚焦行业热点，剖析大湾区发展亮点，探析行业创新突破点，以专业、权威的视角，帮助会员和行业拓展新思维、挖掘新机遇，引领企业为服务国家经济结构转型、乡村振兴、扶贫攻坚和房地产行业平稳健康发展作出新的贡献。
一、会议时间及地点
时间：2019年3月19-21日（周二至周四）
地点：佛山美的·鹭湖森林度假区国际会议中心（佛山市高明区杨和镇高明大道218号）
二、活动日程
| 时间 | 活动内容 |
| 3月19日 | 会议报到 |
3月20日 | 七届三次理事会议 |
2018年度会员大会 | |
第四届中国（广东）县域房地产 发展论坛（一） | |
参观美的·鹭湖 | |
致敬中国改革开放40周年晚宴 | |
| 3月21日 | 第四届中国（广东）县域房地产 发展论坛（二） |
三、论坛主要内容
（一）2019年房地产市场展望：传统周期的延续，还是长效机制破局？
主讲嘉宾：夏磊（恒大研究院副院长、房地产行业首席分析员）
（二）粤港澳大湾区规划前景及房地产投资机遇分析
主讲嘉宾：孙不熟（华南城市研究会副会长）
（三）标杆房企创新谋变之路
主讲嘉宾：刘策（佳兆业集团经济研究院院长）
（四）云上智慧新生活
主讲嘉宾：林冬娜（美的置业产品研究中心总经理）
（五）土地视角下的产业导入与高质量发展
主讲嘉宾：赵卓文（广东省房协专家委副主任委员、广东省房协土地与产业研究中心主任、同创卓越总经理）
（六）“三旧”改造的痛点难点与法律风险防范
主讲嘉宾：广东省房协法律服务中心负责人
（七）文旅项目互动体验案例
主讲嘉宾：肖至（广东省绿色住区认定委委员、筑和设计董事长）
四、报名方式
可直接点击本文“阅读原文”或在广东房协网站（www.gdfdc.com）下载“报名回执”，并将回执发送至指定邮箱或以传真形式报名。大会有关事项将在广东房协官方微信公众号（微信号：gdxfdchyxh ）、官方网站（网址：www.gdfdc.com）等发布，敬请垂注。
会务咨询：叶智超 020-87376855
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往届大会盛况回顾
2017年年度会员大会暨第三届中国（广东）县域房地产发展论坛大会现场
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