Lantalk | 业委会参与社区治理的困局与希望

今年五一，禾平台战略合作的“全民社造实践平台”发起了三天的社造劳动节——【LANTALK】，LANTALK取意Local Area Network，共邀请18位社造专家分别针对不同主题进行讨论分享。

“业委会参与社区治理的困局与希望”议题由接点社区发展中心张涛老师、南京市城市治理委员会公众委员赵健老师、南京互助会阿甘老师以及主持人正荣公益基金会吴军军一起以座谈的形式聊聊业主委员会参与社区治理的现状与困难。

分享嘉宾：张涛，接点社区发展中心理事长

由一个普通的业主，成为业委会副主任，而后又多了社会组织负责人这成身份回头又来干业委会的事，这中间发生了哪些故事？

大家好，我的身份是业委会的人员，也是社会组织的发起人。我其实一直想做一个事情，就是作为一个社会组织和一个业委会之间的一个桥梁。我一直认为社区里应该是多元的，但是社会组织和其他伙伴之间大部分时候交集其实并不是那么多。所以借这个机会，我可以介绍一些我做的尝试，希望对大家会有一些借鉴吧。

7年前小区最开始入住时，有一些热心业主在没有任何经验的情况下去做一些社区治理的事情，他们从发起业委会、到开始跟物业之间进行沟通，去推进一些小区的问题解决，到后来形成社区自组织。从最开始时有不成熟的想法，到后来我们逐渐地对社区的理解加深了，然后开始做一些自己想要推动的项目，在逐渐发展中提高自治程度，伴随着有更多的社区活动，到我自己搞了一个社会组织。

就像阿甘老师说的一样，这7年来，以一个非常注重业委会在社区治理发展位置的社会组织、这样一个公益人，到底是经历了什么样的事情，这里边有很丰富的内容。

先来介绍一下小区背景。时光澔韵是一个拥有2269户的人口，在南京属于中档的一个社区。小区中有年轻人也有老人，有收入高的，也有收入低的；就户数来说，在南京不是很小，也不是最大的。但它是一个非常具有代表性的中档社区，它的特点就像南京城市的特点一样，中庸。

由普通业主转向业委会副主任

我是一个图书设计师，自己也喜欢画漫画，完全是一个艺术家的角色，然后闯到了公益这个圈。最早的一个具体的事就是一个小事，我们家后山绿化被毁掉了，几次跟物业公司的人沟通，都非常温和、礼貌的，但是沟通完了之后都不了了之。我就因为这个事开始介入，那时我们了解到，在小区业主之间成立一个业委会，有这种法律赋予的业主大会的这样一个组织可以推动一些问题的解决。因为面对问题，物业回避，业主在那闹，一段时间之后不了了之，其实没有作用。

在介入之后发现，会在各个阶段遇到各种各样的问题，但是时光澔韵，我觉得比较特别的地方就在于它的样本质量很好，基本上绝大部分小区遇到的问题，我们小区都遇到了。我们好像是把各种各样不幸的人都集中了。社会学上我知道有好几种分析方法，有些是大样本，数据很多，有些是观察个体，通过观察的深度去了解。从我们自己的小区对我来说，它给我提供的一些素材、经验都比较多。说一个很简单的并联史吧，我们小区从2012年开始由业主发起业委会，历时好几个月经过种种的波折，在2013年成立了首届业主大会，业主大会首届任期是两年。

社区第一次换物业

两年之内我们跟小区的前期物业做了很多沟通，但最后发现一个非市场化的物业是完全没有办法继续存在下去。2013年时，面对一个已经存在了有五六年时间的前期物业来说，换物业是有很大困难的。我们在多次沟通后，决定还是面向市场，开始公开的去选聘一个物业公司。我觉得选聘嘛，大家竞争上岗会有一个质量上的提升。后来我们小区选定了一个当时市场化的物业公司，第一次换物业，物业交接的时候，是比较大的一个场面。当时南京差不多大概有六七个业委会主任也在现场，因为当时交接还比较少，业委会这边发动了差不多有大概300个业主，业主群体喊着口号，放着革命歌曲，物业公司当时从外面请了保安大概50人，在主大门占了三排，僵持了差不多一上午。由于比较多的能量和动员能力，我们坚持到底，然后对方崩溃了，物业更换成功了。那时也是很感动，业主真的是很支持。现场还有各种各样的例子，我就不一一说了，现在去找一下当时的新闻，说不定还能看看见现场的照片。

第二次换物业

因为第一次换物业的时候，业委会是起了很大的作用的，所以面对自己选出来的物业再次面临被更换的问题，压力是非常大的。我们一直主张在社区里进行综合治理，光是社会组织或者光是业委会，或者光是业主群体，是没办法把目前中国的社区现状整体扭转或改变的。但是你在做的时候，就会发现精力要分散到不同的领域，花了很多精力去更换一个物业公司，其实基本上整个业委会已经是很疲劳的状态了。

前期其实想投身到社区治理的其他方面，比如说营造之类的，只做了一些尝试。那个时候我们小区里边，当然业主会有一些声音，他们大部分不太了解实际情况，他们会觉得既然换了一个物业公司，它又服务不好，你们业委会之间会不会有什么比如说利益关系。但是我们有一个好处，我一直觉得社区治理是分阶段的，前期会有一个叫启蒙阶段，最开始的时候其实是不懂的，但是为了要维权而促使这些业委会成立或促成社区治理方面的事情。但是到中期我觉得会有一个发展和校正的阶段。在我们小区就表现为，它里边有一批懂的人，第一届业委会的时候有很多的热心居民参与进来，虽然是有钱出钱有力出力，参与的过程也是自己学习的过程。从最开始的激进，到慢慢地懂得跟物业公司协商，到逐渐知道去促进一些社区活动，对社区来说也是好的事情。

业主成长就变成了小区一个很宝贵的财富。后期，我们在出现一些问题的时候，总会有一些理性的声音，他会站出来去发声，支持业委会。对业委会，对社区来说都是一个很好的事情。我们小区在选聘物业的时候是比较早的，那个时候的物业环境还不是市场化，很多品牌物业公司还没有到市场上去竞争，那时候想找一个物业公司就已经很难了。

第一次换过物业后，我们小区的收缴率第一年达到80%以上，那时正好是物业公司纷纷上涨市场化的时候，它虽然是一个规模没有那么大的物业公司，但是它也是蛮激进的，公司在投资等一些问题上有些失误，导致了我们小区物业服务的水准到第2年开始急剧下降，一下子可能连60%的收缴率都不到。物业公司本身的问题已经达不到我们物业服务合同标准，所以在2015年，我们在合同到期之前终止了物业合同，第二次换了物业，而那个时候那个节点正好是卡在市场上的品牌物业纷纷下场，开始竞争的时候，像万科或是南京本地一些其他的公司纷纷出场，我们又是第一批选聘品牌物业的一个小区。我们也是比较早的有小区热心业主自己成立社会组织，这也是把我们小区开始做社区营造的这样一个点的原因。我们小区规模就是一点一点往前进步，其实你就会发现它卡住了中国最基本的一个小区的发展步伐，每一个节点基本上都踩上。

由业委会副主任到社会组织负责人

跟阿甘认识之后，阿甘给我介绍了一些社会组织方面的知识，我以前是完全不了解。在慢慢接触后，我们在南京雨花台区这边又进行了一个社会组织的孵化，2014年成立了一个社会组织。那个时候我们把方向放在社区治理这一块，但是社区治理其实有各种各样的，由于我们自己不是一个专业的社工机构，我们可能从专业服务角度上来说不擅长，但是我们自己有小区里面的这种业主基础，所以我们当时就把服务的领域注重在社区营造这块，虽然当时我可能对社区营造还不是很理解，但是我们清楚地知道我们有一个稳定的业主组织。

那时我们向阿甘引进了一些资源，帮我们小区自己成立一个网络俱乐部，后来我们也在社区里边引用了一些种子基金做了一些公益活动，包括小区最早的跳蚤市场、最早的俱乐部，还有一些为老人的服务和宣传等，我们都尝试了一遍。慢慢地我们开始介入社区营造，也开始基本上了解社区营造是怎么做的。

分享嘉宾：赵健，南京市城市治理委员会公众委员

我做了15年的业委会工作了，我太清楚了。当年我们思维都是一样的，比如像：把物业费从两块多钱降到一块多钱，我们认为是胜利了。

当时业主群体组织换物业就是我们业主最大的胜利，其实现在回过头来看，事物总是要有波浪式的前进，螺旋式上升的，对事物的认识我们也是在不断进步的。

一般来说像我们江浙这一带的话，如果说要有一户业主愿意站出来去维权的话，其实在它的背后的支持者应该是有10—15户的业主，只不过那10户或者15户没有敢站出来。在国内的不同地区，只要有一个人能够站出来的时候，能够支持他的业主的比例是不同的，这个是做过研究的。张涛做了两任业主委员，所以在他身上那种一开始成立业委会时候的斗争思维已经基本上是没有了，而大部分的小区中新成立的业委会，都是由斗争维权产生的。你看现在很多小区成立业委会，第一件事就是换物业，对吧？它是有一种斗争思维的，如果业委会刚成立以后，没有把这种斗争思维转变为建设思路，那么对小区其实不一定是健康的，我要讲清楚，而有可能还是有害的。 

凡成立业委会比较快的，成立业委会的小区往往是伴随着一次或多次的维权事件，而如果没有激烈的维权，维权以后，尤其是比如说为了某一项利益来做，这项利益达到了，我们可能就不去干了。所以说业委会它本身可持续性就比较差，而对于目前来说这种社区治理，业委会、物业公司、社区三方，其实两强一弱的这种这种态势，可能在经过很长一段时间内都会存在。现在我总体我感觉可能业主群体在主动积极投身于自己小区建设中间，热情度其实是不足的。

讨论

Q:目前绝大部分小区的业委会的运营健康状况都在下降，造成这种局面的具体原因有哪些？

1.纯公益做事，没有薪资，业主的热情度其实是不足的。

2.我们国家的社区治理政策没有被很好的执行到位，比如：管委会这个事情，这肯定不是一个解决方案，它是一个补丁，一个健康的社区，它一定是有几个维度的。我们的政策在执行的时候，我们太热衷于打补丁，而不注重于它背后的理论研究。实际上小区各种各样的问题，物业服务的问题，还有业主之间的问题，除了业委会本身的问题，你有没有发现其实制约业委会发展是全方位的。就包括你跟物业公司的人聊天，给你的感觉也是这样的。我有一个物业公司的人就这么跟我说：“我私下直接跟你说，我见过好多小区的业委会主任，好的不多。”因为客观的评价当然都是从他们的视角，你会发现对业委会成长的限制，它真的是全方位的。

3.有些业委会在政府推动下被动成立，应成立尽成立。推动市值移交，包括资产、资源、资料和资金要移交给业主群体，移交以后，业委会不专业，抓住这些东西，导致很多物业公司甚至是做不下去，出现了一些就是弃盘弃管的情况。

凭借这么多年的社会工作经验、业委会经验，怎么样让我们业委会变得能够更健康的发展？

1. 首先要党建引领，正确理解红色引擎工程。红色物业里面有几点是非常重要的，第一，叫做低价有偿。第二，叫做对于市场失灵、自治市民的小区进行介入管理。

2. 进行社区营造，让小区的业主群体变成一个熟人社会。在这个框架上面来搭建业委会可能效果更好。比如：以后的业委会建设能不能先由政府在刚交付小区以后，先由政府介入这种社区营造，然后在营造的基础上面，达到一定的数据以后，再来搭建和选择，从中间选取一些真正的对小区有公益心又有热心，愿意来为小区出力的这些人站出来，再从他们里面组建业委会可能性会比较高一点 。

3. 对于已经成型的小区能自发出现业委会的，最开始一定是维权参与者。维权会诞生小区第一批对于相关社区治理有要求的业主，这个是维权里边最大的一个遗产或者一个价值。在发展过程中，把这种斗争思维转变为建设思路，才能对小区发展起促进作用。

4. 社区中间，业委会、物业、在社会组织之间要互相了解一下对方。比如：社会组织做社区治理项目，你要让社区产生改变，首先要知道到底什么是业委会吧。业委会知道社会组织，对社会组织也有好处，我可能跟你合作之间会更好一些，我可能我自己社区里面的一些资源也可以支持你去做一些服务，这个都没有问题。所以我认为问题不是在资助或者购买上，目前很多事社区营造的项目其实都是产生了效果，也会有很好的效果，如果大家再次基础上互相理解、互相支持、互相再深入一些的话，可以做得更好。

5. 放弃打补丁的思维，回到归位这样一个角度上去讲。不管是强制去成立业委会也好，或者是后来强制让红色物业兜底也好，本质上都是鼓励，业委会不需要强制成立，他如果没有需求的话，你成立他是没有意义的。把应还的权利还给相应的人，每个人在自己的位置上做好本职工作，互相知道自己的职权范围。不是你的职责范围，你不要伸手，你只要正确的了解，正确的看就行了。

6. 为业委会赋能。业委会其实最缺的是什么，一是专业水准，二是实操的经验。很多业委会抱着物业管理条例拼命看，其实大家最基本东西不懂，所以需要这种专业性的培训，国内能够像这样的培训的机构还是有不少。

7. 多发声。就是要有一个声音来代表业委会群体。想让更多的人理解和支持，就要在各种各样的场合表达自己。比如：小区是可以发出一些声音的，这个声音，不是针对具体的事和具体的维权。我们会发出一个声音，就是说我们认为物业公司你应该去怎么做？我们认为小区你应该怎么跟物业公司去配合去合作，我们认为一个健康的小区，从我们业主的角度去认为，它应该是什么样的状态，这个是一个比较重要的事情。

结语

在聊到社区治理和业委会的时候，我们感觉好像进入到一个很复杂的议题里面，嘉宾们谈了很多包括政府方面，业委会本身方面，外部力量方面，物业力量方面等内容，我们会看到我们愿意去突破关系，我们愿意去用社区营造这样子的一个方法去打破原有的陌生关系，把人的关系变得更加的熟悉的时候，可能会带来更多的可能，产生信任，产生了解、产生合作等等，相信业委会在这个相当复杂的局面之下，一定能找到一条自己的道路。

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