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看她花四百万买套房子,我都要急死了。

狗尾巴草 2021-09-08

The following article is from 晏凌羊 Author 晏凌羊


来源:晏凌羊




文/晏凌羊



 01 



一个姑娘曾在婚姻里受尽伤害,后又离婚。


离婚时,她净身出户,只提着行李来到广州。


工作几年,她省吃俭用,几乎把所有的积蓄都积攒了下来,发誓一定要有自己的房子。


可是,她一转手去买了一套公寓,首付五成,而且还是大面积的四房单位,一下子花出去了四百万。


看到她的操作,我真是要急哭了。但是,我不好打击她的热情。


在她满怀骄傲地跟我说起这事儿时,我只能微笑着说:恭喜了。


现实生活中,确实有很多女孩子想明白了“女人一定要有一套婚前房产”这一道理,年轻轻轻就开始攒钱买房,但她们一出手,就买了一套公寓(商业性质),还是大面积的那种,看得我都要着急死了。


作为一个倒腾过几次房子的博主,我无数次跟大家强调:买房可以,但在有资格买住宅的情况下,优先买住宅,而且是限购区域的住宅。

赚点血汗钱不容易,尽量买点高价值的资产。除非你已经有几套住宅且有办公需求,不然不建议撒钱买公寓。这种资产,很容易砸手里的。


曾经,也有一个网友找我咨询在广州买房的事宜,我把她准备要买商住两用公寓的念头给死死按住了。


她本人不在广州,就是想买套广州的房子放着,抵御通货膨胀。


我说,别的我不敢说,我这条建议价值千金。如果政策不变,你五年后会感谢我的。

有条件
(比如,资金比较充裕、可以搞到房票)的前提下,若不是为了提升自住的品质,别被商住两用公寓刚开盘时华丽的外表给迷惑了。这种公寓,一旦成为二手,吸引力大大降低。

别的不说,我就讲个很简单的例子。

2015年我在广州看房时,也看过一处新开盘的商住两用公寓,售价3.8万
(复式结构,买一层送一层,按实用面积算的话两万一方)

第一次去看房,哇噻,那房子真的能满足你对家的所有幻想。价格又低,搞得又气派,生活配套没得说,真正的拎包入住。若不是看到它的产权性质是“商住两用”,没法上户口、不带学区,还是商用水电……我简直想直接全款买了。

5年过去,该区域比那栋商住两用公寓更旧的二手房,价格从三万涨到了七万。那个公寓的房价是4.6万,每平米涨了八千。


这个价格还只是挂牌价,算是纸上富贵。这种公寓转手率很低,接盘侠很少,都不知道啥时候才能脱手。

早些年,买商住两用公寓的确是可以赚的。比如我闺蜜,在成都买的两套公寓,都涨了一倍,而且租金回报率都超过了7%。


但是,随着住宅价格涨了几轮之后,商住两用公寓确实有点鸡肋了。

之前我看过一个数据:同一时期,深圳商住两用公寓供售比是40:1
(市场供应40套,只卖出去一套),而住宅是8:1(市场供应8套,卖出去1套)。


供应远大于需求,房价上涨动力就不行。



 02 



最近,一个房产销售不停给我发微信,让我买公寓。


我跟他来了一场斗智斗勇。

他:“靓姐,十年你就回本啦,买到就是赚到!”

我:“这么稳赚不赔的生意,你咋不借钱多买几套呢?你觉得,这种机会能轮得到我们这种小老百姓吗?这种房子,不都是还没等到它流通到市场上来,就已经被权贵们内定瓜分了吗?”

他:“话不能这么说。我这有客户一买就买十几套的,难道人家都傻吗?真的,你信我。超值的!”

我:“你的客户一买就买十几套的证据呢?你摆出来给我看看呗。我说的是房管局里查到的数据,不是你们的销控表。或许,确实有一买就买十几套的客户,可也许人家就不差钱,或是买来投资酒店。他们跟我这种差钱的,不一样。”

他:“真的是一线江景房。我们这附近的住宅都五六万一平米了,公寓才一万多,而且买一层送一层。买了以后,我们还返租,年收益率能达到9%。这几天很多人来看房,很火爆的,再过几天估计都没货了。”

说着,对方发了一张江景照片过来,还发了那套公寓附近的另一套公寓的放租价截图。

我一看,就知道江景照片是在东圃特大桥上拍的,而他所说的项目离这座桥死鬼远。

我再查询了一下另一套公寓的出租房源——好家伙,有几十套公寓在放租呢
(换而言之,没租出去)

我没说穿,只是继续问:“你把预期当成事实来跟我讲了。我要是给你推销彩票,也可以跟你一起畅想你中了五百万之后的生活,但是,那是现实吗?那是几率。再者,销售真这么火爆的话,你应该在忙着接待客户和签单吧?咋有那么多空跟我这种油盐不进的客户聊这么多呢?”

他:“靓姐,我是真心为客户好啊。你想想看,过去有多少年的时间里,我们做房产销售的每次都跟客户讲,房价要涨,可客户就是不信,结果你都看到了——相信我们且买了房子的,都没后悔。”

我:“你在偷换概念。过去是过去,现在是现在。住宅是住宅,公寓是公寓。男人都站着撒尿,并不等于站着撒尿的都是男人,牛马羊也站着撒尿。”

他:“你投资过公寓么?如果你了解过这个市场,你就不会这么说了。我们这里的公寓,你买过来,一租出去,收益率很高。四十万买的,月租金能收三千多。”

我:“我没投资过公寓,也不了解市场,但我知道广州公寓供大于求,去化周期去到了差不多两年。而且,二手公寓基本没人买。一百万的公寓买进来,一百五十万卖出去,也得要交掉二十五万的税,更何况,一套公寓涨幅达到50%的可能性很小。再说,我在地铁口的住宅都还没以合适的价钱租出去呢,你那死鬼远的公寓能租三千多?”

他:“靓姐,我就问你一个问题,是大房子好出租还是小户型好出租?你的住宅如果是三房、四房,一般很少有人租的,但小户型不一样啊,大多数年轻人都喜欢自己一个人住一套小房子,这种小户型很好出租的。”

我:“同等条件下,当然是小户型好出租,但我也问你一个问题——是有阳台可以晾晒衣服、有燃气可以使用、用的是平价的水电、物业费低廉以及周边邻居都住家还靠近地铁口的住宅好出租,还是你们那种没阳台、用商业水电、不通煤气、物业费昂贵、邻居来头复杂、上下班高峰期等电梯等到死、离地铁口要走十五分钟的公寓好出租?”

他:“靓姐,你就过来看看嘛,看一下又不用钱。来看一下嘛,你会颠覆对公寓的看法。”

我:“可是,看一下,需要时间。再者,你说的那种双钥匙公寓,北京、上海早就有了,你们也是抄的人家的。这种公寓,实际用起来并不方便。”

房产销售拿我没辙了,但还是隔三岔五在微信上给我“洗脑”。大意是:这是捡钱的机会,过了这村没这店。

这两天,我又突然接到两个电话,自称是如家公司的,说是公司在广州到处收公寓,将来想把这些公寓打造成短租型酒店。

刚好我在坐高铁,反正闲着也是闲着,就多跟他们聊了下,还询问了一下租金收益
(确实很高)

我问:“你们都怎么管理呢?比如,你们收了一套珠江新城某小区的,再收了一套番禺区某小区的,这些公寓分布这么散,你们的管理和运维成本就会变高,还给了房东那么多租金,那还怎么赚钱?做慈善啊?”

对方回答:“我们在各个地方都有团队的。”

我心想:还养团队?那你们的运营成本得多高?

我现在怀疑,后两个打电话收公寓的人,是前一个小伙子请来的托。

起先,我就是想着了解一下公寓市场,有条件的话买个最小户型的,以后自己公司做办公用,可现在被这小伙子强力“洗脑”后,我连去现场看看的欲望都没了。

主要是不喜欢跟擅长使用传销话术的人打交道。

买公寓的心理建设,应该由我来做。
一个合格的房产销售,只需要介绍项目本身的情况就可以了。


当然,我也知道他们之所以熟练使用这套话术,一定是因为这套话术有用。不是所有人都能抵抗得了他们的“迷魂汤”,然后理性地做出自己的投资决策。

这几年,跟各类房产销售打交道下来,我发现我还是喜欢女销售,因为她们大多没有“爹味”,大多只做好本分的工作,不随便帮客户做决策,更很少拿传销话术鼓动客户掏钱投资。

买其他东西也是一样的。遇上跟我讲大道理的人
(比如去美容美发,不停给你讲“女人要对自己好一点”的道理;给孩子报培训班,不停跟我讲“孩子学习不好的后果”),我只想扭头就走。

老娘要买的是产品或服务,
你把力气花去介绍产品或服务就行了,都活得那么“爹”干啥呢?



作者简介:晏凌羊,80后,2001年云南省高考某市文科状元,在广州生活的单亲妈妈,从体制内离职创业的小白。著有情感畅销书《愿你放得下过往,配得起将来》《愿你有征途,也有退路》 本文转载自微信公众号:qiushan08,如需转载、授权请与作者本人联系。


-END-



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