房产智道 | “新宿密度”背后的城市生长观（二）“旧空间”倒逼中国城市改革

回复“课题”、“栏目”，阅读往期文章

俯瞰日本新宿，以新宿车站为中心分为三大功能区。（图片／东方IC）

“旧空间”倒逼中国城市改革

新宿的新旧交融的确让人羡慕不已，但若要引入国内，显而易见的困难也是事实。不过，剥离不同国家城市管理机制的区别，新宿在市场主导下进而形成标志性的多元城市文化与经济交融区的模式依然具有示范意义，尽管前路尚且漫长。

以国内城市开发与规划的排头兵上海为例。南京西路上的静安别墅是上海最大新式里弄住宅群，地处上海市中心，且周边高端办公、名品商业云集，2005年被上海市人民政府批准为保护级建筑和南京西路历史文化风貌保护区核心级区域，并通过“以旧补旧”方式对其进行修缮性改造。这种新旧的强烈对比以及空间的连接与新宿地区如出一辙，发展轨迹上也说明世界范围内城市中心区具有共同的自然发展逻辑。早2000年初几年，静安别墅借助南京西路高级白领聚集的条件，快节奏生活加速孕育了近百家具有独特风格特色的饮食、杂货、服饰、茶品等商铺。所有商家均是看中静安别墅独特的建筑环境，独自与住户协商后进入，经营的店铺面积也由清一色底楼加小花园开始往二楼蔓延。一时间，静安别墅在沪名声大噪，除周边的上班族，慕名而来的小众旅游者已小有气候，俨然已近成为继田子坊后，又一个集中创意消费，集商业、文化、建筑空间为一体的繁荣聚集地。从当下最流行的古城、古建筑群保护观出发，这种状态值得赞赏。首先，历史建筑通过新功能的注入，拉近了传统与现代生活的距离，其社会价值更为突显。而另一方面，左邻右舍的日常生活起居仍然延续其中，上班下班，买菜遛狗的生活行为，保持了静安别墅最早住宅功能的原真状态。

后来事情的进展也恰好反映了我国城市管理体制的滞后现状。2013年，因经营场所不符合规范条件，房屋属性为居住用房而非经营用房，给排水、用电等商用配套设施压力超出现有居住标准，无证无照经营情况普遍，加之部分居民对环境嘈杂的反对意见，最终静安别墅全部商户仅几家拥有营业执照的铺面得以保留，其他全部被取缔。不出意外，对于这种“一刀切”的方式，各方有赞有弹。无外乎政府按规章办事，实属无奈；而民间则对于符合市场需求文化消费氛围消失之后的唏嘘。尽管商户被取缔，但店铺的反复性说明市场的真正力量。因周遭办公白领需求，加之一些店铺赢得了消费者的口碑，个别店铺很快在中午“偷偷摸摸”重新开张经营，透过小窗售卖商品，慕名而来的游客也从未断绝。

抛开城市整体运作模式的大问题，静安别墅的案例反映出我国城市开发与管理方面至少存在三个明显问题。首先，城市管理理念严重滞后。既然称之为“城市管理”，则“管”这一源自计划经济时代的治理理念，依然是城市职能部门的主流思想。因此，也就不难理解管理部门“无视”市场和民众需求，而一意强制执行清理工作的原因，譬如居民一直饱受恶劣居住环境困扰，不愿意继续住差房子，但管理者似乎仍一厢情愿地认为原貌最好。“大禹治水”几千年前验证的“顺导”原则并没有对今天城市管理者起到多少教化作用。这便牵出了第二问题，城市议事机制严重缺失。笔者曾多次参加不同城市的政府接待会、议事会。市民的意见从未被真正重视，“抽空见见，听听看看”的过场式行为并不是少数。目前看似有效的政府接口，也像被“临幸”一般可遇而不可求，更妄论真正平等意义上的对话。当然，市民中有相当数量不懂专业或为私利歪曲事实甚至无理取闹，但这并不应成为官民之间议事规则缺失的借口。回顾静安别墅，更为合理的做法是政府、住户、商户、专家、NGO等，共同针对这一区域面临的现状与问题商讨合适的方式，而这其中又应以市民、市场的需求为主，城市管理机构为辅。这一过程或耗时漫长，但相信结果比现今“一刀切”的处理方式更经得住时间检验。当然有人会质疑，这样的做法从未有过，依次引出第三个反问问题：改革何所在？当前，城市管理体制改革机制未建立。我国城市发展的速度有目共睹，城市相关管理机构改革的速度却远未跟上。具体来讲，静安别墅地区商户被清理的主因，系建筑为非经营用房性质，及商业用途对原住宅型水电基础设施造成的压力问题。客观来讲，这一区域配套设施已陈旧，与南京西路对面的梅龙镇广场相比落后几倍不止。而非经营性用房的规定在普通情况下有其合理性，但强行在上海最繁华中心区执行这一标准，显然也是一种无视市场规律的行政意淫行为。即便如此，管理部门依然坚持自我，强行退回到所谓原貌，而没有适时做出改革城市管理方式的尝试，究其直接原因是完全没有建立城市管理随实践改革的有效机制。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中明确提出树立以人为本、服务为先理念，完善城市治理结构，创新城市治理方式，提升城市社会治理水平的要求，显然这句话现在还仅停留在政策层面。

作为城市管理水平较高的上海尚且如此，国内其他城市的情况就更令人担忧。不过，不妨借用国务院总理李克强曾多次强调的“倒逼机制”，小到快递市场发展，大到区域产业结构调整，市场倒逼改革的策略方法都被大力推崇。不难判断，中央政府一级已经深刻意识到市场规律主导对于国家发展的重要意义，城市作为经济承载的中心区域，其改革发展之路已到桥头。因城市旧区发展瓶颈，倒逼城市管理改革的时机已然成熟。

图文选自068期《后泡沫时代的城市主义 新常态下的城市转变与应对》，全文《“新宿密度”背后的城市生长观》，文／杨松飞 + 崔国 + 李晓丽（实习生）[ 城道顾问] + 赵之怡，制图／崔国

更多本栏目文章（回复RER+数字，如RER068）

068 “新宿密度”背后的城市生长观
067 “M型社会”语境下的新型城镇化变局
066 在地化视角下的临海副都心开发实践
065 空间视角下的人文城市建设转向
064 明日生态之城的当下路径
061 人，城镇化之中最容易被忽视的主角——兼论杭州大运河人居实践
060 从地产开发到城市开发
059 从城市开发管窥智慧城市实践路径
057 会展经济的社会效益
056 密集城市催生的“服务密集型”供应商

《城市中国》协办单位——华都设计（HDD）公众微信