未来社区⑥ | Startblok Riekerhaven：荷兰青年自治社区
本刊原创，谢绝转载
内容合作请查看文末联系方式
“怎样让年轻人住得起房”
中国大城市的年轻人面临严峻的住房问题：房租占收入比例不断增高，导致其余支出锐减，生活质量下降；买房首付成为最大难题，甚至需要“六个钱包”；城市保障住房倾向最低收入人群，大部分年轻人无法准入。如何制定公平和有效的政策，让年轻人得到住房保障，是对社会有重要意义的议题。
城市发展中的年轻人住房问题
世界范围内，越来越多从学校走入社会的年轻人面临住房困难，这些问题在快速发展的大城市下，尤为显著。房价不断攀升，政府公共性住房的投入相对减少（特别是在欧洲大部分国家），住房市场越发严格的抵押贷款政策以及对个人和家庭收入更高的要求，这些因素联合起来，在不同社会环境下影响着人们获得住房。年轻人群体与其他社会群体（比如已经成家且在社会上有稳定收入的中年人）相比，他们的收入和储蓄往往较低且不稳定，所以更容易在住房市场处于劣势。
统计资料表明，青年的购房能力正在大幅度下降，人们拥有自己第一套房屋的平均年龄在不断推迟。比如，德国2017年的数据显示首次购买住房人群的平均年龄达到了49岁。年轻人的住房困难也体现在他们的住房自有率出现明显下滑。2015年，英国25-29岁和30-34岁的独居年轻人中拥有自有住房人群的比重分别为29.2%和44.6%。相比于1995年，这两个数据分别下滑了近一半。另外，越来越多的年轻人选择和父母一起居住。2000年的美国，只有10%左右的年轻人选择和父母居住，到了2016年，这一比例上升到了15%（生活在全球城市中的年轻人有着怎样的居住选择，又是如何做出居住选择的？详情可点击：租还是买？全球城市中的居住选择 | UC海外观察 ）
为年轻人建造的住房
随着房价逐年攀升，荷兰的年轻人也遇到了同样的住房困境。位于首都阿姆斯特丹的住房项目Startblok Riekerhaven（下称Startblok）回应了这个问题。从2016年建成使用开始，该项目就获得了荷兰国内和国际的广泛关注，包括BBC Brandpunt+、VOA News等多家媒体都对该项目进行过报道。它于2016年获得“KWH-i-opener”奖项（荷兰颁发给最具创新性建筑公司的奖项）；在2018年获得世界人居奖（World Habitat Awards）的“Honorable mentions”奖项。
Startblok是位于荷兰首都阿姆斯特丹新西边（Nieuw-West）的一个租赁住房项目，主要目标群体是荷兰当地的年轻人和年轻移民。这些移民，更确切地说，主要是来自叙利亚和厄立特里亚的难民。他们被称为“status holders”——已经拥有荷兰政府的许可，可以在荷兰学习和工作。该项目首批租户于2016年7月1日入住，现有282名移民和 283名荷兰年轻人居住在这里，年龄从18岁到27岁。
Startblok由565个居住单元构成，其中463个是单间配套住房，剩余的102个单元是公寓里面的单个房间。单间配套住房的大小为23平方米，包含厨房、卫生间和浴室。每层楼有一个可供社交活动的公共生活空间。这些单元分布在9栋两层或三层的楼房中。为了鼓励荷兰年轻人与移民有更多的交流互动，Startblok中荷兰人和移民的居住单元被充分混合。Startblok设计时，为年轻人预留了大块的户外活动空间。
Startblok平面图 （图片来源/https://startblokriekerhaven.nl/en/living-startblok/the-grounds/）
注：A和B是包含居住单元的楼房，C是户外活动空间，D和E是停放自行车和机动车的车库，F是办公室和活动室。
Startblok户外活动空间及租户的日常生活。（摄影/严娟）
Startblok的建筑采用预制装配式结构，由集装箱单元构成。将集装箱改装成住宅的好处是非常便捷、简单且廉价，可以在短时间内快速建成一定数量的住房。对于人口密度高、崇尚实用主义的荷兰来说，集装箱建筑非常流行，被广泛地用来建设学生公寓。
Startblok 的预制房屋立面（摄影/严娟）
非营利性组织作为主要发起人
Startblok的主要发起人是荷兰住房协会（Housing Association）De Key。De Key建立于1868年，位于阿姆斯特丹，是荷兰最早的住房协会之一。De Key现拥有37000个出租单元，这些单元大部分为住房，也包括商店和车库等。租赁、维护、翻新和开发住房是其核心业务。近些年，De Key越来越关注年轻人的需求，其管理的年轻人住房现已超过3200套，部分为新建，部分来自翻新的旧建筑。
像De Key这样的住房协会，属于第三方非营利性组织，是荷兰提供房屋的主体。荷兰住房协会的资金来源主要是房屋收益（租金等）和贷款。为了降低融资成本，中央住房基金、社会住房担保基金以及中央、地方政府的担保在其中起到关键作用。所以，住房协会虽然不受政府直接资助与管理，但是其运营依靠了强有力的政府信用，并不属于纯粹的市场行为。因为其非营利性的属性，机构的所有盈利都需要再投入到社会住房中，用来关注和解决年轻人、老人和低收入群体的住房问题。
除了De Key之外，阿姆斯特丹市政府也是Startblok的发起人。2015年，当时De Key正在寻找可以安置约600个空集装箱公寓的场地。与此同时，阿姆斯特丹市政府也正面临如何为涌入荷兰的难民提供住房的难题。经过沟通，阿姆斯特丹市政府以低于市场的价格把阿姆斯特丹西边的一块废弃运动场地卖给De Key，使用期为9年。De Key将他们的集装箱公寓安置在这片场地上，形成了现在的Startblok。政府在与De Key的协商中，明确表示不希望建造一个单纯的难民聚居地，因为这会使得难民更加难以融入荷兰。于是阿姆斯特丹当地年轻人和年轻移民混居的概念正式被提出，后续在Startblok得以实施。
擅长于推动年轻人社区自治的Socius Wonen，是De Key在Startblok进行社区管理的重要合作者。Socius Wonen成立于2011年，是一个为年轻人提供住房的公司，擅长将闲置的办公楼改造为年轻人的住房。Socius Wonen开发了一套针对年轻人的系统，将年轻人的居住需求定义为：经济实惠的房间、干净的环境、好相处的室友、方便的位置和快速的互联网。凭借丰富的服务年轻人的经验，Socius Wonen已成功在荷兰的乌特勒支、莱顿、阿姆斯特丹和瓦赫宁根开展了23个项目，为2300多位年轻人提供了1000多套住房。Socius Wonen为Startblok带来了成熟的年轻人社区管理经验，使租户自治成为了Startblok的重要元素。
左滑查看 Socius Wonen在荷兰开展的住房项目（图片来源/https://www.sociuswonen.nl/woonlocaties/）
自我管理
自我管理（self－management）模式是Startblok的一大特色。在该管理模式下，租户有权利和义务去制定和实施有利于塑造社区友善氛围和加强社区凝聚力的想法。在Startblok的自我管理模式中，总项目协调人（project coordinator）来自De Key，自我管理的内容分为两个部分：社会管理（Social management）和一般管理（General management）。前者的目标是创造并保持舒适、清洁、安全和宜居的环境，后者则侧重于每天的日常事务管理，比如招募和选择新租户、社交媒体账号维护、协调社交活动。
Startblok的自我管理模式（图片来源/Startblok Riekerhaven官方网站https://startblokriekerhaven.nl/en/about-the-project/self-management/）
在总协调人的指导下，12名租户组成了核心团队，负责实施Startblok的自我管理。他们分别担任社会管理员（social managers）、社区发展管理员（community development managers）、行政管理员（administration manager）、公关经理（PR）和住房维护员（maintenance manager），他们为Startblok工作可以获得报酬。同时，该管理团队还有5名志愿者负责组织租户举办各种活动。另外，每条走廊都有两名小组管理员（group manger，一名难民租户和一名荷兰租户）负责保障租户居住环境的清洁和安全。小组管理员的工作虽然没有薪水，但是可以获得每月50欧的租金减免。小组管理员随时可以向社会管理员汇报。社会管理员每周和总协调人开会，每月也会就Startblok的发展情况向荷兰难民委员会以及警察咨询。
值得一提的是，由于Startblok的房租从387欧到522.01欧不等，有的租户还可以申请政府住房补贴从而进一步减免房租。这样一来，相比于阿姆斯特丹租金800欧左右的学生住房，很多年轻人都愿意租住Startblok的房子。正因为这样，Startblok的房源一直属于供不应求的状况，选拔租户的程序也非常严格。申请者年龄必须在18-27岁之间，税前年收入低于38035欧。申请者需要在网上提交一份申请表格并写明自己的申请意愿和背景。之后，申请者会被邀请参观项目，了解Startblok的文化。核心管理团队会综合考虑申请者的情况，通过对申请者的面试确定最终入住名单。
自我组织
除了自我管理模式，Startblok还有一个特色就是自我组织（self-organization）：租户可以自发组织运动、烹饪、游戏、电影、音乐等活动。所有租户每个月的租金中有1欧是贡献给社区活动的。租户还可以组建自己的委员会或俱乐部（类似于大学的社团），以便更频繁地开展活动，自我管理的核心团队对这些活动提供帮助和支持。
活动基地一角（摄影/严娟）
租户在管理团队的协助下，自筹资金修建了一个专属于Startblok的户外活动基地。每个月都会有租户自发组织活动。除了户外的烧烤、音乐派对等，还有很多室内活动，比如：电子游戏比赛、电影之夜以及教难民学习荷兰语以便他们更好融入荷兰的“语言咖啡厅”活动等。每年夏天，Startblok会举办一个盛大的周年庆祝活动——Startblok Festivals。除了租户，周年活动也欢迎对Startblok感兴趣的、热情友善的年轻人参加。很多想要申请到Startblok居住的年轻人，正因为参与了这些活动，才得以更进一步了解社区氛围。活动的海报张贴在每层楼的走廊上，租户也可以通过关注Startblok的社交媒体报名参加。
Startblok五月份的社区活动（图片来源/Startblok Riekerhaven官方网站https://startblokriekerhaven.nl/en/activities-in-may/）
结语
由于Startblok是针对年轻人的短租项目，租户最多只能租住5年，而且这个项目场地租期只有9年，所以，Startblok未来的发展如何，尚未可知。但Startblok回应大城市年轻人住房困境的实践和其对租户自治模式的探索，都具有重要的现实意义。
延伸阅读！《城市中国》046期《保障人居——在公平与效率的天平上》聚焦保障性住房，以案例研究的方式介绍了世界各地的住房保障政策和实践，并对保障房的资金来源、分配方式、产权归属等重要问题进行探讨。在住房问题日益严峻的今天，如何让保障房分配走上公平合理的轨道？这是我们不得不面对的问题。（淘宝购买请复制链接 ₳4vU8YOsECop₳）
策划/崔国
文/严娟
编辑/崔国+潘晔
设计/楚欣
作者简介：
严娟，代尔夫特理工大学住房政策方向博士研究生，《城市中国》海外观察员。
内容合作联络 cgcuiguo@urbanchina.com.cn
其他对文章的意见和建议，或新奇有趣的话题问题，都欢迎您微信留言或邮件联络我们。
email：00urbanchina@urbanchina.com.cn
微博/ 豆瓣：城市中国
官网：www.urbanchina.com.cn
保存二维码，
打开手机淘宝
App，扫码
或点击 阅读原文