租还是买？全球城市中的居住选择 | UC海外观察
在全球语境下，当谈论租房或是买房时，我们在谈论什么？本期《城市中国》海外观察工作坊坐标伦敦，聚集各国学人，关注全球青年的居住选择。
本期观察员：
刘杰尘，伦敦大学金史密斯学院文化研究中心文化研究方向博士候选人。
你梦想有个自己的家。手拿钥匙，跨进房门，能够说：这就是我的家了……这不仅是一座房子，更事关人在何处扎根、藏身和避风。那扇门通向的是家和家人，是安全与稳定。——女王陛下政府《拥有自己的家》
The dream of owning your own home, holding the key, crossing the threshold, being able to say: this is mine... It’s about putting down roots, having a place we can call our own, our castle, my hideaway – Open that door to security and stability for you and your family.(HM Government, 2016)
租房和买房，是当今社会两种主流的居住选择。而在全球语境下，当谈论租房或是买房时，我们在谈论什么？
本次工作坊的参与者来自六个全球化城市：伦敦，多伦多，首尔，香港，上海，北京。生活在全球城市中的年轻人有着怎样的居住选择，又是如何做出居住选择的？
居住选择的出发点自然是个人生活态度的体现。然而我们无法忽视的是，这样的“个人决定”往往镶嵌在一定社会、文化以及经济结构之中。如同上述选文所说，购买房屋是拥有一片属于自己的庇护空间的决定，是让生活落地生根和拥有安全感的决定。从何时起，我们将生活的稳定性与房屋购买所联系起来？这是一个全球化城市的共性？还是具有社会与文化特殊性？不同的社会环境对于个体的居住选择又有怎样差异化的影响？
JiHyeon Kim，伦敦大学金史密斯学院文化研究中心文化研究方向博士候选人
。
Juliana Kei，皇家艺术学院人文学院设计史博士候选人。
Rowan Lee，伦敦大学金史密斯学院文化研究中心文化研究硕士。
Natalie Palma，伦敦大学金史密斯学院文化研究中心后殖民文化与全球政策硕士。
罗小茗，上海大学文化研究系副研究员,伯贝克学院访问学者。
“
英国退欧 伦敦楼市 资本全球化
Rowan Lee：
综合权威媒体的预测以及我身边在房产市场工作的朋友的观点，英国退欧之后，伦敦购房市场将会有一个明显的下滑。
在伦敦也可以看到，不论是坊间传言还是街头可观的事实，新一波房产出售已经被触发了。当然也不可否认有另一批人对此持观望态度。不过这也正说明这个房产泡沫的游戏到了一个新的阶段，也许这是一个房产市场的高峰，导致更多人愿意出售而不是买进房产。
听在房产中中介工作的朋友讲，在最近两周，房产售卖的成交量的确下滑很厉害，不过租房市场依旧保持原样。
Juliana Kei：
我觉得退欧对于房价的影响，对于伦敦这样的城市很难讲。
比如，在过去的两周，英镑下滑，而与美金联动的港币相对英镑的升值幅度就很大，于是就会有很多人在这个时候用相对原来80%的等值美金的价格购入房产。不过这也是因为伦敦的特殊性，我不认为在利物浦或者曼彻斯特也会有大量这样的房产购进现象。
刘杰尘：
我觉得用这个现象去阐释“泡沫”这个概念会很有趣。在人们认为脱欧会触发伦敦房地产泡沫破裂的时候，有一大笔外来资本介入，又把这个泡沫进一步维护起来甚至刺激得更大。
在英镑迅速贬值的短短两周中，外来资本的进入显示出了强烈的投资需求。所以，我们认为的伦敦的房地产市场泡沫，是不是真的是一个虚幻的空中楼阁呢？还是说这个市场中昂贵的房地产价格实际上还是很大程度地反映了相对真实的市场供求关系？
罗小茗：
我觉得这是一个“泡沫”所覆盖的范围的问题。以前的“泡沫”，可以和国家的边界进行挂钩，但是现在这个边界变成了全球。所以很难讲这还是不是一个“泡沫”，因为大家处在一个全球的房地产市场当中，这就不是一个本地的问题，很难将它和本地经济的分析框架相连。
JiHyeon Kim：
我们可以换个角度看，我们也是这个“泡沫”中的一部分，或者说也得益于这个“泡沫”。
比如，我在伦敦花钱租房子的同时，可以把首尔的房子租给别人。在伦敦和首尔两个地方，房东和房主身份的转换，就是这个“泡沫”在全球范围内可以循环流动的结果。
比如韩国的情况，或者说东亚，我们在大城市拥有房产的父辈，在近十年间，在这个“泡沫”的作用下，突然变得富有。
“
代际差异 资产转移 居住文化
Rowan Lee：
在欧洲情况也有相似之处。父辈所拥有的不动产在近些年的增值，使他们变成了富有阶层。
我的一些朋友在26-27岁的年纪就已经买房了。他们的购房行为是得到父母一辈的支持的，比如父母卖掉了城郊或者乡村的房产，以换取一套伦敦的两居室公寓。或者父辈卖掉一套三层的Victorian House, 然后支持多个子女分别购买公寓。这个在英国的文化和历史上是非常罕见的现象，但是在现在的英国社会确实是发生了。
刘杰尘：
这个听上去不像一个英国文化的传统，反而更像是一个亚洲或是中国的现象。
在中国的房地产市场有个有趣的现象，也许这是中国的文化和经济结构中所产生的独特现象。
这个现象是关于居民初次购房年龄的统计。在中国大陆，这个年龄在二十五岁到三十岁之间，而在相似文化背景的香港，居民的初次购房年龄在四十岁左右。相似的文化背景，在购房年龄上却有如此大的差别。
众所周知，香港楼市的价格在全世界都是排在前列的。有人以此差别判断，中国大陆的房价并没有贵的离谱，还有很大的上升空间。
我提到这例子，不是想争论中国大陆的房价高还是不高，因为不是所有对比都是有意义的，至少对于贵还是不贵，是要根据当事人的支付能力和感受评价的；我想说的是，我们需要思考这种超强的“购买力”可能来源于什么？
首先，我们的父辈所拥有的房产，和我们这一辈购买房产，是不同性质的。
1998年的住房改革将市场机制引入住房领域。所以在1998年之后的几年时间里，很多人的住房都是通过将单位的公共住房私有化得来的。在这个过程中，个人只需要支付非常低的价格。所以，我们的父辈，甚至父辈的父辈，他们的住房可能是体制改革的结果。这其实是间接地为这一代人省下了“买房”的花销；或者说是在楼市上扬之后，他们的低投入得到了超高的投资回报。
第二，面对近年来疯狂上涨的房价，除了投资的动机外，大家也会想尽可能早地购房以便减少下手过晚而造成的损失。
这两个因素加在一起，便会产生父母用他们的资本，以协助子女在大城市购买一套商品房的现象。
回到伦敦的案例，会不会由这样的经济行为，在英国衍生出文化上的转变，比如子女和父母之间从原来相对独立的关系，慢慢演化成一种有财产引发的更紧密的依赖关系。也许比喻不恰当，但越来越像亚洲文化。
Rowan Lee：
这种社会文化上转变的确是可以看到的。不过我们也要清楚地认识到伦敦在英国的特殊性。因为这样的现象目前只发生在伦敦这样的超级国际大都市，所以这样的文化转变所覆盖的范围和影响的人群还是有待考察的。
居住文化上的转变还体现在居住面积和居住习惯上。在以前，合租现象只发生在年轻人群体当中，但是现在的房价或是租金过高，已经不能够满足人们单独居住的愿望，所以合住现象在各个年龄层都不再罕见。
JiHyeon Kim：
不知道在将来，房地产市场的继续增长，会不会改变韩国人的居住习惯，由独居转向合住。
因为韩国的居住文化里，是非常排斥和陌生人合住的。即使是再要好的朋友，也很少出现合租的现象。于是，在韩国便可以看到非常狭小的单人公寓，也许就十平米左右，但是具备了卧室、卫生间和淋浴等等。
“
保障人居 租房市场 住房调控
刘杰尘：
我们刚才讲的大多是在市场主导下所引起的居住文化变迁。这让我想到了政策调控在中国的作用。
比如，在中国的房产市场，商品房有多种面积的户型，小户型，改善型户型，以及200平米以上的大户型。在每一等级的户型购买中，你可以拥有一次低利率贷款购买的资格。对于有能力购买商品房的人来说，这就好像一个游戏设置了不同关卡，作为玩家，你有原有继续升级的愿望和可能。
我想知道保障性住房和上述这个通关游戏的关系。如果保障性住房只是降低了房屋的价格，那么为了和不同级别的商品房做出区分，房屋的质量是否会因为“区分”的需要而降低？如何能够保证保障性住房的游戏规则独立于这个新自由主义逻辑下的商品房游戏规则？换句话说，怎么能够确保保障性住房的出现，不是仅仅为了降低同一个游戏的入门要求而已？
Juliana Kei：
香港的住房市场是个很好的例子。在香港，有50%的人居住在保障性住房。
通过对申请人月收入的计算，将保障性住房和商品住房市场清晰地划分开来。比如，月收入在30-40万港币的群体，是没有资格与月收入在3-4万港币的群体分享保障性住房的。
对于高收入群体的住房选择，政府基本是不加干预，在这个市场里的房屋价格可以随着市场的走向到非常高的地步，但是不会影响到低收入群体的保障性住房。这样的政策到目前已经实施了将近60年左右。
从保障性住房和商品房之间关系来讲，伦敦的调控政策和香港是相似的。
Rowan Lee：
我们还可以看一下租房市场。
在伦敦，对比买房的价格，房租的花费是非常高的。有些时候，每月的房租价格甚至比买房的每月按揭还要高。但是有时，因为你不具备按揭还款的资格，你只能够选择租房，也就是说，你花了同样多的钱，却不可以选择买下一个私有的房产并且享受由他升值所带来的好处。
这些限制并不是法律上的规定，而是在实际操作中由房东和房屋中介所控制的“规则”，从而限制和影响到租房市场。这是一个将社会阶层，移民，种族主义等问题，与市场和经济问题直接关联起来的话题。
对于租房市场的调控也不是单一办法可以奏效的，否则也许会导致房东被迫离开租房市场，这会让更多人难以租到房子。
Juliana Kei：
在伦敦的租房，如果你是外国人，除了交付租金之外，有时还要额外交付半年或一年的押金。作为租房者，是可以负担得起房租的，但是因为不能一下子拿出一大笔钱作为一年的押金，而导致他们最终只能在相对差一点的环境去租房。
在纽约，还要加上社会阶层或者种族原因的隔离的限制。这样的事情在伦敦或者中国也许也会有，只是并不明显。
Natalie Palma：
在伦敦或者香港，年轻人会花费大概30%-50%的收入在房租上。在加拿大的多伦多，蒙特利尔，也是相似的状况。
调控租房市场，合同时长是一个很重要的方式。在德国，签署终身的租房合同是十分常见的，或者租房合同的时长至少是5年起。在意大利，最短的租房合同通常是5-10年。这样的方式也一定程度上维持了价格的相对稳定，或者上涨十分缓慢。而纽约和香港的租房合同平均是1-2年。
罗小茗：
对比伦敦和香港，在中国，比如北京和上海，房租相比买房的价格来说，是相对便宜很多的。如果在伦敦，800英镑每月（约等于7000人民币）只能租一个普通公寓的一个房间；在上海，同样的钱可以在不错的地段租下一整个很好的公寓。
说到租房合同，英国的租房合同普遍是6-12个月。我的租房合同是每半年签一次，如果我想一次性签下一年，房主就会在一开始把价格提高。在租房市场不稳定的地方，人们会更倾向于买房。
还有另一个因素可以解释人们的买房倾向，也就是“住房”在不同社会承担的角色也不同。比如，在伦敦，租房可以享受房屋所在社区的医疗和教育等一系列公共服务；而在上海，这样的公共服务只对于买了房的业主才有效。这些住房市场的时间、价格和权利差异，在一定程度上反映了各个国家（姑且以国家为单位进行讨论）主导房价的主体是不同的。在伦敦，租房市场对整个房产市场有很大的影响力，而在上海，则是买房市场。看清这一点，可以帮助我们分析不同地区的住房调控政策和方案的有效性和可借鉴性。
“
高档化 资本集中 居住选择
Juliana Kei：
我们一直在谈论的是资本非常集中的全球化城市。我想知道这些大都市以外的地方，或者周边是怎样的光景。
比如在距离曼哈顿十五分钟路程的泽西市，房产市场几乎不受到曼哈顿繁荣的辐射。
刘杰尘：
在中国有很多不同层级的城市，比如二线三线四线城市。这些城市的房地产市场和居住选择，相比较一线城市以及全球城市，有很大的不同。
罗小茗：
在中国三四线城市，房价很难控制在一个高水平。
建设了太多的房子，但是没有那么多人有能力和意愿买房，所以地方政府对这个问题十分担心，出台政策鼓励农村人口进城买房。
但是在二线城市情况则不同，房价还是上涨的。年轻人如果在一线城市不能负担起一套房子，他会回到二线城市进行一定投资。
我在上海采访过一些年轻人，如果他们愿意离开北上广等一线城市，他们也不会到三四线城市工作生活，因为那里没有合适的工作机会。比如他从事的是金融领域的工作，他回到三四线城市是没有可能找到这样的工作的。所以只有二线城市能够成为他们的备选方案。比如重庆，就是通过政策的鼓励，吸收了很多来自台湾和香港的资本从而发展起来。
所以我想这是一个中心和中心周边资本与资源的问题。如果人力资源和资本足够支持发展，这样的政策便可以奏效，反之不然。
Juliana Kei：
在中国南方的一些二线城市，因为气候和环境比较好，吸引很多人买房用于退休后的生活。比如杭州和厦门，那里并不像北上广有着高度发达的经济，但是房产市场依然十分火热。高档化的现象在这些城市并不亚于一线城市。
Rowan Lee：
高档化的过程一直在将人们推离伦敦，也将人们从原有的社会结构中推出，比如你要离开伦敦，便会离开你的朋友，家人，学校等等。
还有一些情况是相反的。比如有些城市有着基础设施的开发，但是却没有能力吸引人口，从而形成鬼城。
比如在中国你能看到上海的过度负荷，但同时四线城市空空荡荡。
Natalie Palma：
多伦多也是全球十大昂贵城市之一，排在伦敦和纽约之后位列第三。
我的父母住在多伦多城郊，距离中心十五分钟的距离。那个区域房子普遍非常大，距离市中心也很方便。但是再远，也会有相反的情况。离开多伦多，就会有所谓的“鬼城”出现。
加拿大总体的情况是有几个城市作为中心，多伦多，蒙特利尔，温哥华等。房屋市场在这些城市的状况和我们一直讨论的大城市差不多。相反，也有一些城市有很好的住房，便宜的价格，然而没有多少人愿意去居住。
结语
租还是买？这个问题放到全球语境就更加不是一个个人选择问题，而关乎资本、社会文化和政策调控。
《城市中国》海外工作坊立足中国，以世界眼光看待城市话题，期待更多海外学者加入。
更多内容请见《城市中国》077期 《社区规划师：微更新中的沟通与协作》
微信统筹：李娟
组稿：解释
编辑：屠菡
UC海外观察
长按识别二维码，
下载《城市中国》iPad App
《城市中国》
城市智慧
与中国俱进
长按识别二维码
关注微信公众号
微信公众号 | UC_urbanchina
豆瓣 | site.douban.com/urbanchina/
微博 | @城市中国
官网 | www.urbanchina.com.cn/
电话 | 021-65982080(8027)
邮箱 | 00urbanchina@vip.163.com
点击底部菜单栏，阅读历史文章
点击 阅读原文 进入微店购买杂志