巴黎（上）：“社区生命力计划”的介入式“治疗”

城市商业是什么？从最直观的经济角度来看，商业是对人们各种日常需求的一个回应和满足：人们需要吃饭，所以有了菜市场和餐馆；爱美，所以有了理发店（延伸阅读：被低估的城市公共空间：街区理发店）、美容院；求知，所以有了书店……可以说，商业首先是满足人的需求的地方，给我们带来的是方便。然而，在最直接的方便背后，城市商业为人与城市带来的好处，似乎远不止这些。

如果说某些商业业态涉及了公共利益，那么书店是最典型的体现之一。在我国，人们总是哀叹书店经营不下去，责备经营者的无能，但是否有想过书店作为公共利益，本就不应该将其放在一个纯粹的，如海啸般的商业资本大潮中浮沉？（延伸阅读：“中国式”书店嬗变简史）（图片来源：SEMAEST）

如果说城市商业涉及了公众利益，那么公权力是否应该更多介入，从社区和城市公共福祉设施的角度出发，确保城市中的商业更加兴旺和多样化？如果答案是肯定的话，那么应该通过哪种方式，依靠哪些工具？这篇文章主要介绍法国的案例。

1.

公权力介入商业更新的背景

城市小型商业的危机和共识

法国在二战结束后开始了经济快速发展的“辉煌三十年”（Trente Glorieuses）。普通家庭的机动车拥有率快速增长，更多的家庭开始选择人口密度低、住宅空间大、有私人花园的郊区住宅，城市化也拉开了新的一章。这深刻地改变了人们的购物选择和方式。由于街道狭窄，人口密度大 ，停车不方便，老城区不再成为人们购物的首选。相对的，在城乡结合部快速路交汇处选址的新的大型超市、连锁店，交通便利、停车方便、类丰价低，人们很自然地倒向了这种购物方式。

法国城郊大型商业区（图片来源：Social Mag）

相对于新的购物方式的兴起，老城区的传统小型商业的生存遭遇到越来越多的困难。在法国，本来人口密度就相对低的中小型城市和乡村地区的小型商业受到的负面影响尤其深远。对于城市居民而言，城市商业设施是城市基本结构的一部分。商业设施的剧变在各个角度影响了城市生活质量。在观察到小型商业衰落成为一种长期趋势以后，上世纪七八十年代的法国城市规划者和公共机构开始意识到，城市内小型商业的存在和发展不能仅仅在市场经济语境下考虑。公权力开始越来越多地介入城市商业的发展、管理和协助。

2.

公权力介入商业更新的历程与策略

在20世纪80年代，一些法国城市开始通过设置商业步行街，建设市中心的综合性商业设施等等措施，来刺激商业的发展。自2000年以来，除了“项目逻辑”之外，我们可以观察到更多通过政策和规则制定（从法国国家到城市层面）来引导商业发展的例子：如在2006年，法国规定，商业街道的保护要被系统性地纳入城市规划总图（Plan Local d’Urbanisme，是每一个城市都要定期制作的具有约束性的城市规划文件）。国家层面也对不同类型、规模的城市制定了针对性的刺激政策，比如，针对小城市和农村，创立“服务业、手工业、商业发展基金（FISAC）”。

城市之心计划目前已经进行到了第二期（2 d'Action cœur de ville (2023-2026)），关注的议题也不再局限于城市内部，而是拓展到了与城市品质相关的多个方面。图为第二期城市之心计划中关注中小城市的入口项目及其分布范围。（图片来源：ANCT）

再如，2018年，法国国家层面推出综合性更强、国家投资力度更大的一揽子城市更新政策——针对中小型城市的“城市之心计划” (Action cœur de ville)。该计划为期4年、投资50亿欧元的计划，共包括5个主题：为中小型城市的市中心提供更有吸引力的住宅、更平衡的经济和商业发展机会、更方便的城市交通、更优质的城市形态和公共空间、更便利的城市公共服务。通过国家提供的框架和资源，“城市之心计划”让不论是国家层面还是本地层面、公有还是私立的利益相关者参与到不同性质和规模的城市更新项目中。

地方城市层面，也推出商业振兴政策，如巴黎，尤其是小巴黎（巴黎市，相对“大巴黎”而言），由于城市体量、性质、整体商业活力和法国其他城市大不相同，并不符合享受以上介绍政策的资格。但这并不意味着巴黎的一些街道没有遇到商业活力丧失或者商业种类单一化等等问题。因此，巴黎针对自己的实际情况，在2004年提出了一个实验性的城市小型商业振兴政策——“社区生命力计划”（Vital’Quartier）。

3.

“社区生命力计划”得以实现的两个条件

条件一：巴黎城市规划工作室对城市商业发展情况长期跟踪并建立动态数据库

社区生命力计划是巴黎对城市商业针灸式的“疗伤”。“疗伤”的前提是做出诊断，要定义是什么伤病？哪里有伤病？在社区生命力计划的框架标准中，如果一个街区出现以下两种情况，那么“治疗”就是有必要的：一是商业种类趋向单一化；二是商业活力丧失严重：小型商业店铺逐渐消失。为能够对街区的商业情况进行科学准确的评定，“诊断师”的角色就显得尤为重要。在巴黎，这一身份由巴黎城市规划工作室（Atelier Parisien d’Urbanisme，简称Apur）扮演。

利用BD com数据库统计的商铺信息制作的地图。（图片来源：APUR）

巴黎城市规划工作室（Apur）是一个公立性质的城市研究机构，主要任务是记录和分析有关巴黎和大巴黎都市的城市和社会演变，以及制定前瞻性战略。早在社区生命力计划开始实行之前，Apur作为巴黎城市研究的主要机构，已经开始了对巴黎市内商业发展的观察。建立并维护了一个以巴黎商业为主题的开放性数据库——BD COM，并定期进行调查更新，使商业生产发展情况及进行定量分析成为可能。Apur每三年会对巴黎街道进行实地调查，以更新数据库中商店的清单，以及商店种类、面积、位置、所在街道类型等信息。自2000年创设至今，这一数据库已经进行了8次调查更新。有20年历史厚度的珍贵数据，使得针对巴黎商业的生存和发展情况的定量分析成为可能。Apur也由此成为服务于巴黎公共规划和发展政策的有效平台与工具。（注：2020年时，Apur的年度预算约为900万欧元，其中96%的收入来自合作伙伴的补贴。巴黎市提供了大约74%。）

列入社区生命力计划的十个街区。（图片来源：APUR）

条件二：政府成立专门的地产公司作为商铺“业主”

巴黎市政府成立了拥有收购、管理、出租城市商业的地产公司，开启由政府作为商铺“业主”直接收购、租赁、翻修、转让等商铺运营。在准确的诊断之后，巴黎市政府期望可以直接改变部分商店的质量和类别，而不想通过间接的措施来缓慢引导。为了更加有效地贯彻城市公权力的意志，巴黎政府决定将部分地产所有权掌握在自己手中，通过控制部分地产，来协助“更适合城市”的小型便民工商业立足和发展。于是，巴黎专门成立了一个拥有收购、管理、出租城市商业地产职能的公立公司——La Société d’économie mixte d’aménagement de l’Est de Paris (SEMAEST)，并注入了初期8750万欧元的借款资金，以覆盖第一批店铺的收购、装修，以及出租之前店铺闲置所需的费用。像所有的地产公司一样，SEMAEST也要保证自己的盈利，收入主要来自店铺的租赁和出售。

《城市中国》第85期《巴黎悖论》中，集中对巴黎城市空间规划历史与实践进行了阐述分析。

4.

SEMAEST进行商业运营的六个主要步骤

1. 收购店铺：通过友好协商（主要方式）或巴黎市政府赋予SEMAEST的优先购买权，将店铺购买下来；

2. 店铺翻修：将店铺翻新到符合标准的水平；

3. 出租：租金价格由店铺收购价、店铺翻修消费、店铺地理位置，以及店铺商业种类决定。SEMAEST在商铺可出租后，开放候选人的征集，最终候选人的选择根据街区商业特性以及巴黎市政府的定位来决定；

4. 出租管理；

5. 对租户的陪同：SEMAEST出资为租户提供经营培训，举办推广活动（比如圣诞节期间橱窗的装饰），同时也会对租户商业活动进行审计；

6. 租期后的店铺转让：租期结束以后，SEMAEST倾向于优先将店铺出售给当前租户。如果租户无力或不愿购买，则由储蓄和托收银行（Caisse de Dépôt et Consignation）旗下的子公司收购，并负责店铺的持续管理。

SEMAEST的logo，显示了对城市商业空间的关注。

5.

“社区生命力计划”的显著成效

“社区生命力计划”实行后效果显著。例如位于巴士底狱广场、共和广场和拉雪兹神父公墓之间的塞丹-波平库（Sedaine-Popincourt）区域，面积200公顷。这里是巴黎传统的制衣厂集中街区。受街区历史的影响，至今很多成衣批发商、服装店都集中在此，商店种类较单一，缺乏多样性，且店铺空置率也高于巴黎平均水平。

塞丹-波平库（Sedaine-Popincourt）的日常街景。（图片来源：APUR）

图中红色点为SEMAEST在Sedaine-Popincourt区域收购的店铺。（图片来源：APUR）

为了扭转商业种类单一化、空置化给街道氛围、居民生活质量带来的负面影响，SEMAEST在Sedaine-Popincourt总共收购了39家店铺，是十个社区生命力计划区域中收购店铺数量最多的一个区。从种类上来看，这39家店以理发店、餐馆、书店等日常服务业为主。其中的5家经过出租，已经再售给感兴趣并同意保持商业种类的店家。尽管服装业依然是Sedaine-Popincourt主要的商业种类，但经过SEMAEST介入后，这一片区的商铺空置率相比过去有明显下降，能够提供日常服务以及活跃街区活力的饮食商业的数量，相比过去也有一定程度的上升。

Sedaine-Popincourt区的店铺数量历年变化趋势图，其中绿线代表空置店铺，黄线代表服装类店铺，紫线为食品店。（图片来源：APUR）

收购铺面更新前后的对比。上：空置服装店铺变为美术用品店。下：空置服装店铺变为理发店。（图片来源：APUR）

再比如，荣切-埃皮奈特（Jonquière-Epinettes）区位于小巴黎西北边缘，蒙马特墓地以北，环城高速以内，面积71.5公顷，以二战后建设的高层廉租房和十九世纪外城建筑为主。与Sedaine-Popincourt区不同的是，Jonquière-Epinettes的商业密度更低，空置情况也更严重。15.3%的空置率远高于9.9%的巴黎平均水平，而且在未空置的商铺中，还包含了较多的“电话屋”（Call-box），而这些电话屋鲜有对街道活力、社区服务的支撑功能。因此，该区域的主要挑战是为街区注入更多的商业活力，保护和引入更多的社区便民服务。

图中红色点为SEMAEST在Jonquière-Epinettes区域收购的店铺。上文所指的Call-box为本地称呼，或称Taxi-phone ，类似于网吧/长途电话亭的混合体，多出现在巴黎移民聚集的地区。因初到法国的移民，不少都没有电脑和智能手机，所以Call-box成为他们联系故乡家人的主要方式。价钱也较低，通常几欧元一个小时。（图片来源：APUR）

SEMAEST在Jonquière-Epinettes区共收购了11家空店铺，承租人的主要类型同样以服务业为主，其中包括汽车驾校、儿童教育用品店、培训机构等。经过社区生命力计划的培育，尽管空置率依然高于巴黎平均水平，但Jonquière-Epinettes区的商铺空置数从253降至169，空置率显著下降了32%。

Jonquière-Epinettes区的店铺数量历年变化趋势。图表中绿线代表空置店铺，黄线代表办公室，紫线为食品店，蓝色为电话屋。（图片来源：APUR）

SEMAEST收购铺面更新前后的对比。上：空置店铺变为红酒销售。下：空置店铺变为儿童教育用品店。（图片来源：APUR）

文/司维，《城市中国》海外观察员（UCIO）

编辑/崔国[城市中国研究中心]+马宏[上海城市规划设计研究院]

本文作者

司维

法国Transamo 城市交通与出行规划师，《城市中国》第二期海外观察员

本文属上海城市规划设计研究院资助的“城市更新全球观察”研究项目。

研究统筹/崔国

研究成员/崔国、张晶轩、司维、康卓雅、邵疆疆、刘艾、李秀政、李康、朱静宜、王正丰、董心悦、米东阳、崔帅玲

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