喧嚣的猫街外，13张孤独的评估复议申请
老城厢征收中矛盾和问题不仅被无视，而且被失声。它碰到的普遍困境是，延宕了几十年的居住改善借疫情为驱力，让那些早已在时间、疫情以及年龄磨耗下失去心力的老城厢人被迫接受这种流程的滚动，甚至带着“以健康第一”的自我劝慰从这个世居之地退场。而那些试图直面征收流程瑕疵的人很快会发现，谋求公正、公平、公开就会陷入一种制度性的“打发”怪圈。这一切似乎是静悄悄的。外界仍然乐以刻板印象视之：他们是心甘情愿的。
西仓桥街“好房子”
蓬莱路北侧地块，老城厢最后一块土地被征收。
地块内西仓桥街的姚爱娣在抖音上看到了造势汹汹的方浜中路“猫街”，她感慨，步程不到800米，同属征收地块，自己居住的这幢民国老建筑内有13户人家对征收评估提起复议——这样的事却无人关心，而网红猫街真的像是“没事找点事”。
这栋建筑位于西仓桥街与河南南路路口。2000年，河南南路拓宽、沿街街坊部分拆除，令这栋建筑完整地出露在街面。凡走入西仓桥街的人，定然不会无视这两栋一南一北的联体房产——如果你抬头，二楼阳台上弯制虬劲的盆景可能会让你举起镜头；如果你低头，有心者则可能会注意到门口的“亦樂堂”界碑与原上海工务局的“上海市路界”界桩。
连南房集团里的工作人员都会私下透露：在这个片区有两处“好房子”，一个是西仓桥街93、99号，另一个是梦花街151号“希孟庐”。
根据1933年《地籍图册》显示，南（99号）北（93号）为同属于一块较大地权内的连号分地，属于两位潘姓人士。
出生于93号、1945年生人吴志鸿印证了这个说法。“老辈说，迭个房产是兄弟俩一道建造的，分前后两幢。房产造好后，开始抗战打仗了，房东生怕南市有轰炸就住到租界去了，造好后基本没有住过，派了看门人守宅”。93号的不少住户还称，房主与“宝大祥”商号有关，而潘家已于解放前离沪。
93、99号地块原有多处大门目前已经成为了墙。因河南南路拓宽，该地产东侧拆除过其他建筑，亦樂堂暂未确认是否为该地块产权界碑。93号三楼晒台眺望出去的街道景观别开生面，令人印象深刻。
现在居住于99号、产权属私的沈家后代则给出了房产建造的精确时间与产权易手的过程：房产建造于1933年，完工于1936年。其外公沈联芳，原籍宁波，曾在“三大祥”之一工作，从潘氏手中购得了南边的99号。考虑到宝大祥、协大祥、信大祥曾为上海绸布店三大老牌企业，沈家与业主或为行业同人。而原93与99号分断处（第二道铁门、两幢房产的墙基处）立有界碑，上书“潘界”和“沈界”。
“现在那边堆着东西，但石头还在的”，“在世博会前夕，潘家有台湾的小辈来上海，拿着摄像机来拍房子，说要带回去给亲人看看”，沈家后人回忆。
1950年代中期的公私合营开始后，西仓桥街的93号、99号与诸多房产命运相同，其中93号全幢收归公有，99号则存在私有与公有两种产权。
在93号，吴志鸿家的身份则多少有些不同。他们属于解放前与业主直接发生租赁关系的二房东。吴家的外公用金条顶入了二楼东厢房和辅楼二楼。外公姓叶，北京满族人，为叶赫那拉氏后代。在1954年，吴志鸿还记得童年时，自己去过西城区新街口的前公用胡同，那是一栋“属于外公的四合院”。
叶公这位满族后裔之所以来到上海，肇始之因与这两栋房产后来的命运极为相似——1937年的抗战不仅让潘家离开了西仓桥街的新建房产，也让当时在北京国民政府任职的他携家眷逃难，一路从张家口辗转至武汉，于1940年代落脚上海。战争还成就了一段姻缘。一位浙江湖州青年、家中独子吴诚之为了避免被拉壮丁，在母亲的极力劝说下投靠上海亲戚，凭借着一定的文化教育进入外滩报关行工作。
“我外公当时有钱，看中了这房子把金条顶下来。当时93号这栋房子里没住几户人家。我父亲住在三楼，外公住二楼，他们此认识，关系不错，我外公看中伊，让伊当女婿”。
99号的沈家则在1950年代末期经历了“专政”，原本一栋居住一户人家的格局被打破了。那些亭子间里放着菩萨，三楼摆放红木家什，使用佣人的日子一去不返。冲击是严重的。客堂间被收走，成了曹家街菜场“文攻武卫”指挥部，房产也被部分收走，甚至弄堂内99号两扇带玻璃木门都被红卫兵以“里面藏着国民党的金圆券”为由，一气砸烂，“砰——的一声巨响”令沈家人记忆犹新。截至征收为止，99号内部共有7户公租房，而沈家属私有5户。
存疑征收评估
“我们对建筑有感情，也对这个建筑的评估有疑问”，93号的多位居民说。
在征收中，建于同一时期的93、99号竟出现了混乱的判定标准：南侧99号的一栋房产内，公租房均被评为新里，私房为旧里；而北侧93号全栋公租房为旧里。
2023年3月，评估公司入户评估时，工作人员在建筑室内拍了几张照片，绘制平面草图（标注门窗位置）。由于担心平面图草图不能真实、有效地反映建筑的实际情况，93号姚爱娣和邻居都在评估工作展开时特意将自己搜集的材料提交给对方。
“我们写明这栋建筑有壁炉、化粪池、三个大晒台、抽水马桶等等细节。这应该是工作流程中应该注意到的部分。但我们住了几十年了，最这个房子相当熟悉，也希望积极协助工作。但最终结果93号还是被定为旧里。”
根据一般的动迁评估流程，户主与房屋的相关信息内容会被录入征收系统：产权/用权人/租赁人姓名、被征收房屋地址（坐落）、房屋性质、房屋类型、房屋部位（租赁凭证）。但在征收系统的电脑平台端公布的“西仓桥街93号”缺少房屋类型一栏（即建筑类型），仅标明权属性质属公。而同一征收地块内部，诸如梦花街151号的均有房屋类型显示为“新里”（注：梦花街住户对此栋有独立围墙、小花园、独立卫生设备以及原辅楼设有汽车间的建筑被判定为“新里”存在疑义，认为是洋房，并提出复议申请）。
征收电脑系统平台中，西仓桥街99号缺失了房屋类型一栏。该信息来自93号13户动迁房屋评估符合申请书中的照片附件。
为何93号的“建筑类型”一栏缺失？为什么两栋同期建造的建筑的判定标准有如此差别？
由于对此评估存在重大疑问，2023年3月30日西仓桥接93号的13位申请人（住户）联名提起“动迁房屋评估复核申请书”。
姚爱娣们在四月上旬前往中华路1366号南房集团资料室，希望能查询到相关房屋设计图内容。但对方回复“不可以，看不到的”。
此后征收的相关工作人员一次次给出了不同答复口径。
第一次，南房集团曾口头答复称：99号有过改建行为，即为了改善居住，将屋顶进行升高等等的翻建动作。但93号的内部也有相关改建行为。
第二次，相关工作人员来93号入户看房。对方提出了两个问题：你们93号所收的房钱是新里还是旧里。
这个问题的提出带着明显的上世纪1960年代的计划经济特征。在上海市房地产科学研究院高级工程师周云撰写于2010年的《上海市居住建筑类型的分类研究》一文中提到，“1958年的（居住建筑类型）分类法主要是为公有房屋确定租金标准而制订的”，他认为这种方法带有计划经济痕迹，在当时“已经存在明显不合乎当前实际的地方”。
在现实中，普通居民则普遍不了解租金标准的制定原则。解放后很长一段时间内，居住者既不会向房管所了解房租是怎么定的，也无法对房租的多寡表达意见，几乎是“你（房管所）说缴纳多少，我就支付多少”，包括房租上调时都是如此。姚爱娣则认为，“如果当时房管所定了新里的价格，而住户不缴，那应该归责于住户。”
当这套沿袭了近70年的计划经济房租机制，在以市场经济和土地级差为游戏规则的征收中显形，那么被征收人的未来居住利益受到极大影响应该归责于何？
工作人员的另一个问题是：93号是否有大卫生（指抽水马桶和淋浴）。经办人员曾说93号的各户房本上均未出现“卫生间”登记，导致该建筑被认定为旧里。
但这种说法，显然是名实不相符的双重错误。
93号住户整理的房屋“基建”素材。相关图片和标注说明均来自93号13户住户动迁房屋评估复核申请书中的照片附件
这栋1930年代的自宅原有多套卫生设施。宅地内至今仍有独立化粪池和铸铁排污管道，迄今仍在使用。弄内可清晰看到93号和99号分别有单独四个化粪井盖。这个细节某种程度上也可被视为1930年代老城厢内的新建房产是有可能实现卫生基建的居住现代化的。
一位名叫陈家福的环卫工人在2016左右的老城厢地下污水管道改建前，会单独为这个宅院工作：他开一辆体量较小的抽粪车，因车辆进出弄堂不便，会另带一根管子，方便工作。姚爱娣的公公吴诚之在世前时定期与陈家福联系，其过世后，这个“监督”93号化粪池清理的事务由姚爱娣接手。
姚爱娣认为，当年的大卫生由于住房困难，通过增配为改为居住用途，“但这与房产本身的建筑性质是两回事，不应该抹杀建筑的历史情况”，“这个道理很简单，就好比现在有的房子天井都搭出房间来住，那也不意味着这个房子不存在天井”。
更重要的是，今天的93号建筑内部，每一层楼面都有一个公用卫生间。而怪讶的是，13户房本上均未反映出这栋建筑内部有“卫生间”这一特性。
住户的房本上均登记着不少与实际功能不相符合的空间功能。这些“创造性的名目”包括，一楼楼梯下方的卫生间被登记成“楼梯间”（该楼梯间在1930年代建成之初即为马桶间，功能未变，与99号格局相同），二层位于辅楼连廊处的卫生间被登记成“亭子间”，但内部至今仍然保留着原瓷砖、马赛克地面和管道，曾用于辅楼卫生设施。
至于大卫生可以判定“新里”“旧里”的争议标准，在南侧99号也混淆不清。99号私房产权部分至今仍保留原大卫生系统（洗浴与抽水马桶），但评估却仍将属私部分判为“旧里”——历史遗留的问题，让征收中的诸多执行标准无法实现逻辑自洽和前后统一。
93号内部不同人家的室内与盥洗间
面对这一严重问题，93号内的13户住户无法坐视这个明摆的错误而不行使自己应有的权利。4月中下旬，居民们再次以用邮政挂号信的方式，向黄浦区住房保障和房屋管理局、黄浦区信访办、第三征收事务所发出多封信访函。
5月10号，黄浦区住房保障和房屋管理局回复称，“关于房屋类型问题，根据《关于做好本市国有土地上房屋征收中公有住房建筑类型鉴定工作的通知》（沪房管征[2015]121号）第三条的规定，被征收公有住房的建筑类型以公房管理资料记载为准。经查公房管理资料，你们反映的房屋类型记载为旧里，不属于需要委托鉴定的情形。”
这个回复令93号的所有住户震惊：在当年罕有动迁和征收政策时，这类混淆登记和改写并不会引发严重问题，一般人也不会想要去查究和核实；但时过境迁，当下的征收时刻，这些问题全冒出来了：建筑评估标准的认定对每一户将造成70-100万的补偿落差，整栋房屋总体差额将达到1000万。这些历史管理登记过程中的问题，是否最终应该由居民来承担这个结果？如果管理资料发生明显事实错误，却又不能通过评估、实地勘验而及时纠错的征收，如何称得上公平、公正？
老城厢情寄何处
臧家是在1953年从斜对面的华兴里搬到这个独门独户的院内，新家位于院内辅楼二楼，房子正是从二房东叶公手里租下来的（注：直至1956年后，所有房租统一缴纳至房管所）。
在臧家兄妹六人的聊天群里，大家热烈回忆着西仓桥街一带的人和事。
“华兴里地板有缝隙，能看到下面（房间）。拖地板时滴水下去是免不了的。吃饭时，上面勿好有人走路，灰要落下来。”
“爸爸经常带我出去坐公共汽车兜风，回来已经是夜深人静……（西侧隔壁振华坊）弄堂口有一盏昏暗的路灯，那盏路灯留下的爸爸和我的影子是唯一的记忆。影子会动，由长变短，再由短变长。弄口有一小房间，住着一个老太太。那盏路灯就在她家门口，每天要经过。”
“西仓桥街转弯角上，有一爿酱油店、大昌烟纸片、中式裁缝店、电灯店、老虎灶、金根皮鞋店、典当店、剃头店……还有一家老酒店，我同学就是这家店的小孩，家里只卖酒，家里都是瓮。”
“1958年大炼钢铁前，93、99号的院子有两道铁门，93号一道铁门，沿街还有一扇铁门，门上有一道戗篱笆。小时候我们站在93号第二个铁门上去开关铁门玩，记得吴家小姑娘的小手指还被铁门夹了。楼下老刘家养了一只大黄狗，外人进来会叫，所以弄堂外周围人家都怕到我们弄堂里来。弄堂蛮宽敞，南北向，所以夏天早上基本没太阳很风凉，弄堂里和我们相同年纪的小孩起码七、八个。”
“暑假生活很愉快。虽然大人都上班，但小人好像也从不打架，新刘老刘家姆妈都在家，有时会管管我们。上半天很快过去了，下半天就转战到楼上大晒台上，风凉，我家有个竹床搬上晒台。太阳下山后，小人汰好浴，就围坐在竹床上讲故事。记得那时郭家的最会讲鬼故事，讲得人吓佬佬，但就是爱听。”
时隔70年，院内的童年记忆依旧新鲜而热烈。
蓝线为南北房地的产权分界；红线为两块地产的四至边界；绿点为据称现存潘沈界碑位置
老城厢内金家坊曾有方姚两幅地块之间的公墙地界
臧德醇是1964届同济大学机电系，直到1970年因工作而离开老宅。但回忆起93号也充满了一种信任和温厚感。
“93号里的老老少少都比较有礼貌，每天一见面会互相问候，开口都是黄家姆妈、吴家先生、王家伯伯，小孩见大人都要尊敬地问候。整个楼有书香氛围，家长都以小孩读书好为荣。”
对于臧德醇们来说，原来居住的华兴里是旧里，这一点是没有任何疑问或异议的——这几乎是常识一样的存在，按照归谬法的原则，93号如果再被定义为“旧里”，那它一定是错误而反常的。
而围绕上海居住建筑的分类标准原则，不仅不是毫无瑕疵，而且在新的时代语境下，其滞后性不断显现。前述房科院研究员周云曾对上海居住建筑提出了在原有分类基础上更新调整分类原则与类型的建议。重新分类的迫切性，不仅来源于老旧建筑的认定，还有一部分是由于市场经济下，房地产市场上各种新式房产无法被分类，比如“新建的内销商品住宅无法归纳进现行的以单元独用的联列式房屋”，更有甚者还出现了“有些新建的联体别墅，在产证上被定为‘新式里弄’，显然与里弄的历史特定含义不吻合。
更重要的是，在征收中因其与系数挂钩的问题，建筑分类很容易成为了征收问题的矛盾焦点。
“居住建筑分类工作关乎民众的切身利益和社会的公正和谐，影响房屋土地的调查机构的房屋类型调查、房屋测绘、房地产权交易、房屋动迁补偿、房产评估等等，涉及到上海市住房保障和房屋管理局和各区局、上海房屋测绘单位和房屋交易中心、上海房屋价格评估单位、上海各动迁单位和物业管理公司等诸多部门和单位。这种广泛的影响作用和涉及多方的复杂性就要求这种分类系统必须是简单而明确的”，周云写道。
编号29号即为蓬莱路北侧征收地块。该地图制作时该地块尚未启动。地图反映了1990年代至2021年末的老城厢拆迁、征收情况。整体性的拆建导致老城厢历史文化风貌区严重破损。（制图/沈玮 资料/Google Earth、黄浦区政府官网等）
在同济大学副教授刘刚这里，上海这类历史街坊的建筑分类原则也不再只是建筑和空间形态，而是以土地开发、社会经济的等等作为复杂的要素构成参考。
他尝试以一个典型的上海近代石库门里弄街坊的城市空间和建筑类型作为范式，其中“为业主自用而建造的石库门里弄公馆”是一种大型的石库门里弄独立住宅。“通常由受益于近代城市化发展的殷实人家自有投资、建造及自用，多由城市化之前的旧宅翻建而来，因此与乡土时代的地缘和社会网络保持着特殊关联。”
研究老城厢金家坊地块的张劭祯在其基于大量实证的硕士论文中，进一步将“里弄公馆”与土地利用模式结合，将建设业主自住住宅的土地利用模式视为“自住模式”，根据产权地块的形态和业主需求等因素影响，认为一个地块上会出现“独栋公馆、并联或串联的双拼公馆和三个及以上公馆形成的里弄公馆等布局形式”。
根据居住者的互相印证，两栋建筑的设施和格局几乎完全相同。93、99号或为双拼公馆。93号居民也认为“讲它是新里都看低它了。”
住户喜欢在大晒台及其晒台通道附近休憩和打发闲散时光
当年住在辅楼的78岁臧德醇，为了再次确认93号与99号之间的关系，登上了西仓桥街道东侧的高楼中，第一次清晰俯瞰这个他渡过了童年和青年时代的地方。
这一次的观察是整体的：在鸟瞰的视野中，93、99号体量相当，立面与山墙纹样一致，两栋联体建筑的晒台是面对面的 （它在1980年代的翻造中被翻建作为室内空间）。93号的原始排污管道清晰可见。辅楼三楼的大晒台仍然是一处公共空间，除了晒衣量被，2023年三月份，13户居民主张“把事情搞搞清楚”的沟通也是在这里达成的。
对于方浜中路的猫街，臧德醇是很晚才知道的。除了征收的烦心事，他每天还要雷打不动得来老城厢接孙女上下学——历史漫长的老城厢片区有着相当丰富的教育资源。在他看来，猫街只是“给方浜中路老城厢喷点花露水，做做戏的”，让“平民百姓有新打卡点，让资本有炒作的机会，让上层眼见一片热闹和谐的市景”。仅此而已。
姚爱娣说自己“看都不要看猫街的”，这跟她在跟臧德醇一起回忆西仓桥街拓路前的的街区商业空间的态度完全不同：93、99的（东侧）贴隔壁，是乔家栅糕团工厂间，弄堂口的烟纸店的老板儿子，西仓桥街对面的熟食店、五金店、文具店、银行……
“清真食堂实在太受欢迎了！”臧德醇说，“阳春面8分，葱油拌面1毛5”，“是啊，牛肉辣酱面也是最吃香的，我女儿以前会那个小碗去打牛肉包”，姚爱娣接道。
5月下旬，姚爱娣在上海城建档案馆发出两次在线申请，希望能查询房产的历史档案或图纸，以期寻找到建筑更原真的样貌。但系统均回复：“未查询到相关档案。”
“公平、公正做不到，现在，连公开这项可能都没有做到。真是让老百姓失望……我女儿还问我：妈妈，你搬离这里的时候会哭吗？现在征收碰到这种问题，做老百姓向上反映这么大的问题，政府竟然这么‘打发’我们，道理去哪里了？老百姓是真的痛苦。”
参考文献
周云 《上海市居住建筑类型的分类研究》，《住宅科技》，2010年第8期
刘刚《上海石库门里弄的存废》， 《建筑遗产》，2016年第4期
刘刚《石库门里弄能否改造成“城市保障性住房”》，澎湃新闻2016年6月，https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1707633
张劭祯 《城市形态学视角下的上海老城厢城市空间历史层理研究——以金家坊片区为例》，同济大学硕士学位论文，2021年5月
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