$4365万！奥克兰“漏水公寓”维修太贵，业主砸进毕生积蓄！
十几年前，新西兰房地产行业遭遇了一场堪称“灾难”的漏水房危机。直到现在，围绕着plaster材质外墙的责任、维修和赔偿等一系列问题仍未彻底解决。
一波未平，一波又起。奥克兰中区Mountain View公寓大楼需要支付近4400万纽币解决漏水、防震、防火和结构问题。该公寓大楼有99个单位，平摊到每户业主头上相当于40多万纽币的天价维修账单！
业主和房屋买家协会的Roger Levie说，这可能已经创下了新西兰有缺陷住房的维修费用记录。
位于Mt Wellington的这栋公寓楼建成于20世纪90年代后期。今年3月的账单显示，为修复这栋建筑一共耗资4365万纽币（含GST）。去年的估算费用是3280万纽币。
业主实体主席Peter Scott担心业主们听到这个消息后的反应。很多业主的财务会因此受到影响，还会带来生理和心理问题。部分公寓因为维修已经空置了两年零3个月。期间业主必须在其他地方居住，自己的公寓还不能出租。
文件显示，作为业主不起诉政府的条件，新西兰政府/奥克兰市议会愿意掏940万纽币给业主实体，但这笔钱不是赔偿而是政府援助。
投资者David Whitburn对近4400万纽币的账单感到震惊：“我个人感到难以置信，要知道这99套公寓没有电梯、没有防火淋浴喷头，厨房和浴室都是老式的，怎么可能会有如此天价的费用。”
但Levie解释说4360万纽币对这栋问题多多的大楼来说是合理的：“原来的工作是维修外墙和阳台，但大楼内部有太多违反当前消防安全规定的结构性问题。”他说由于大楼最初的设计存在问题，真实修复成本和业主们以为的数字会有相当出入。
账单显示，“毒屋”清除费用为10万纽币，建筑成本为3360万纽币，工程管理费用为155万纽币，给业主和房屋买家协会（HOBANZ）的费用为29万纽币，给市议会还有保险的费用为91.5万纽币。其中建筑成本占了总费用的大头。
截止到3月，政府承诺的援助还有156万纽币没到账。
部分业主向英文《先驱报》反映信息不透明问题，他们对维修成本膨胀和项目运作方式极度不满。Scott说相关信息一直有更新，但他理解业主们的沮丧心情。
“有太多伤心的故事。业主不得不卖掉房子，失去毕生积蓄，对很多人来说这太难受了。”Scott说。
在新西兰，漏水房是历史遗留问题。1991年新西兰修改《建筑法》，政府不再对建筑过程全程监管，而是只验收最后成品，原先由政府承担的质量责任完全变成依靠开放商的“良心”。新西兰的海洋性多雨天气让当时广泛使用的Plaster材料往往发生皲裂，木材也未经过防腐处理，各种因素加在一起在90年代末引发了“漏水房”风暴。直到2004年重新修改《建筑法》后，全国遗留下数万栋漏水房和漏水公寓，这些建筑成为了很多新西兰人心头永远的痛。
漏水房Q&A
1. 所有Plaster外墙都是漏水房吗？
不能简单把所有Plaster外墙都归为漏水房，但Plaster外墙的漏水概率确实比较高。最典型的Plaster漏水房符合以下特征。碰上这样的房子，菜鸟们最好还是“避之大吉”。
2. 独栋房也会漏水吗？下面是砖，上面是Plaster也不行吗？
2000年前后新西兰出现了大量全Plaster，或下面是砖，上面是Plaster的独栋房屋，这种房屋也是如今奥克兰房地产市场上最多，也是争议最大的类型，很多潜在的买家都很纠结。
应当说，相对于排屋和公寓，独栋Plaster房屋的漏水概率要低一些，因为它不具备典型漏水房的其他要素（如平顶、没有屋檐）。但为尽量减低风险，还是建议潜在买家做湿度检测并咨询专家意见，尤其是全Plaster的房屋更要谨慎。
此外，买家还需要考虑的一点是，你今天的顾虑将来的买家也会有，Plaster房屋的价格偏低是一个事实，要做好心理准备。
3. 1998年建的砖房有漏水房风险吗？到底哪些年份的房子有问题呢？
如前文所述，漏水房问题外部表现是Plaster外墙，实质是未经防腐处理的木框架。理论上来说，所有建于1995年~2004年的房屋都有可能使用未经防腐处理的木头，任何外墙如何维护不当都有可能漏水。但是砖瓦、Cedar（红松木）或Weatherboard的外墙都具有天然或人工的空腔（Cavity），即便有水渗入存留在木框架上的可能也不大，成为漏水房的风险要远远小于Plaster房屋。
为避免一切风险，有些极其谨慎的人会选择放弃所有建于1995年~2004年的房屋，这也不失为一种态度。这样做买到漏水房的概率几乎趋零，但同时也可能失去不少机会，全在本人的取舍。
4. 已经做了检查不漏水，是不是可以买呢？Plaster房屋外墙全换还拿了CCC是不是就没问题了呢？
一般而言，房屋已经建成了十几年，屋内湿度检测结果还是符合标准的话，该房屋（仅限独栋屋，排屋、公寓的情况比较复杂）出现结构性漏水的可能性确实不大了。但买入后仍需经常维护，Plaster外墙的维护本来就要比其他外墙要求更高。当然，这不是百分百的事情，隐患还是存在的。
Plaster房屋（包括独栋屋、排屋或公寓）如果外墙已经全部更换并取得了市议会发放的CCC（Code Compliance Certificate，建筑合规证明），那至少说明该房屋在获得CCC时是没有问题的。此外，现在大部分外墙更换时都会加装空腔（Cavity），这样更是降低了漏水风险。
但同样道理，没有人能保证百分百没问题，入手这样的房子，买家还是需要综合考虑再做决定。
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