出租房最新标准来了！不懂这些，你在新西兰连房东都当不了！
昨天（2月24日），新西兰住房部长Phil Twyford 宣布了政府健康住房标准，其中对于出租房提出了新要求。
新的出租房标准
加热器：出租房必须有一个固定的加热装置，能将起居室温度加热至18℃。
保温棉：天花板和地板下必须有符合2008建筑标准的保温棉，或者是安装最低厚度为120毫米的隔热材料。
通风：起居室，餐厅，厨房和卧室的窗户必须可以打开，室内炉灶以及浴室内必须有排风扇。
防潮和排水：如果出租物业有封闭的底层地板，如果可以安装，则必须有地板防潮层。有足够的排水系统，防止水进入家中。
透风：如果天花板、墙壁、窗户、地板和门上有任何不必要的空隙或漏洞，而这些空隙或漏洞会导致明显的气流穿过，房东就必须解决。所有未使用的烟囱和壁炉都要填封起来，以避免家中很难加热温度。
时间表：
从2021年7月1日起，私人房东必须确保其出租物业符合新标准。
从2023年7月起，所有新西兰公屋，以及注册的社区住房都必须符合健康标准。
从2024年7月起，所有出租房都必须符合最新标准。
根据之前的出租房标准，在2019年7月之前未按规定在其出租物业中安装保温层的房东将被视作违反“住宅租赁法”。房东可能面临最高4000纽币的罚款，这笔钱通常支付给租客。
业内人士怎么看政府提出的新标准？
虽然这些规定是对房东提出了更高要求，但是新西兰房地产投资联合会（NZPIF）预测，最后还是由租客为这些标准买单。
NZPIF首席执行官Andrew King支持新的租房质量标准，要达到这些新要求需要一定的成本支出，但是房东可能不会自行承担。
此外，屋内安装加热器，会使得租金每周增加15纽币，因为购买、安装、维护以及更换的费用很高。“这就意味着那些不需要使用加热器的租户，也不得不提高租金费用。”
Andrew King表示，新西兰房地产投资联合会中90%的房东都在出租房内安装了保温棉。但是，其中很大一部分需要更新升级以达到最新标准。让保温棉达到最新标准要求，需要花费1500纽币—2000纽币。保温棉材料本身并不贵，贵的是人工费。“对于现在已经安装了保温棉的出租房再进行填补，对租户居住环境的改善很小，但是其成本几乎和安装全新保温棉材料相同。”
房东组织Stop the War on Tenancies的发言人Mike Butler表示，提供给政府的图表显示，1978年标准所要求的保温棉厚度让保温效能增加了约80%，而2008年标准仅仅将保温效能增加了90%。在很多情况下，如果保温棉没有变质，1978年标准的保温棉仍然很好用。
“如果房东的出租房内保温棉达到了1978年标准，但是现在又要他们必须达到2008年标准，那么他们就要重新安装保温棉，这就是从头又来一次。在天花板或地板下安装保温棉，不论是重新做还是升级保温棉材料，都是一样的花费，所有很多房东会选择重新安装保温棉。”
而且，也没有证据表明，屋内温度达到18℃就是一个健康的温度。再说了，新标准规定出租房内要有固定的加热器，但其实只要能把屋内温度加热到18℃，不论是固定加热器，还是移动式加热器都可以，这根本没有区别。
他说，报道显示只有2.7%的租客抱怨房间潮湿阴冷，这和政府提出的主张相违背。
但是Twyford 说，Butler的说法是错误的。由奥塔哥大学支持研究的NZIER效益成本分析显示，越多租赁房屋接受新标准提议，健康效益成本比将超过1.5。Twyford还说到，保温棉不会持续40年。他说知道房东会等到最后时刻，才让出租房达到最低标准，因为之前国家党执政阶段就是这样的。
Twyford 表示，平均而言一套不符合最新标准的三居室出租房，需要耗费7000纽币的改造费用。但是，只有少数房东会受到影响。“有一半的出租物业都有排风扇，三分之二的出租物业安装了加热装置，我们谈论的是把租房市场中最底层状况提高到普通状态，并设定最低标准。”
在新西兰，有6.8万套政府公屋，需要支付2亿纽币的改造费用。
房东们会把改造成本加到房租里吗？
房东 Lynley Thomas表示，她不会因为政府出台新标准而提高租金，但是她猜想其他人可能会这么做。
她说，“政府的声明对于租客来说是有利的，但是从房东角度来看，需要多花钱就不乐意了。对于那些不是房地产投资者的人来说，面对额外的开支很难以接受，对于房地产经纪人来说，意味着更多的文书工作。流动效应，可能会影响到租客。”
经过整修之后，房东Thomas的出租房已经符合了政府新标准。但是她说，还有其他出租屋同样需要改造修整。
拥有10套出租物业的房东David Whitburn表示，新的建筑应该免受租赁新标准的要求，比如在北岛和沿海地区的房屋，整个冬季都有足够的保温隔热，不需要房东额外提供加热器。就算有加热器，租客也不一定会使用。旧的房屋可能需要安装加热器，但并不是所有住房都需要。
新房对于房东和租客来说都更有利，创造了“温暖、健康、幸福的家园。”
但是，由于政府对房东监管太多，导致房地产投资者“感到痛苦”，这也造成了房租的增长。
Whitburn从2002年1月开始从事房地产行业，他表示越来越多的房地产投资者发现市场情况相比过去越来越难，越来越多的投资者离场。
住宿环境恶劣，ACC每年需要花费1.45亿纽币
2月25日，奥塔哥大学发布了一份研究报告，指出在新西兰，由于寒冷、潮湿、发霉或有危险等恶劣住宿环境导致的伤病和住院治疗，就让ACC每年的理赔额度超过了1.45亿纽币。
研究还发现，恶劣住宿环境所导致的新西兰人住院总时间超过了35000晚，耗资约3500万纽币。研究员Lynn Riggs博士表示，“这3500万纽币中不包括损失的时间成本，也不包括全科医生的出诊和用药成本。”
Twyford表示：“新规定是政府可以做出的，最重要的公共健康改革。新西兰有近60万户家庭租房居住，而出租房的居住质量是低于自住房的。大约有20万户家庭住在没有保温棉的出租房内。卫生部承认每年有约6000名儿童因为居住环境敏感问题而住院。这些孩子再次住院的可能性是没有居住环境问题孩子的4倍，而且他们在10年内死亡的可能性也是普通孩子的10倍。我们不能让这种情况持续下去。”
确保每个新西兰人都拥有一个温暖、干燥、安全的家园，而结束“能源贫困”，这是工党和绿党的信任与支持协议的一部分。绿党非常支持这一提议，其联合领导人Marama Davidson表示，“作为信任与支持协议的一部分，绿党和工党合作，从而实现提高健康家庭所需标准，我感到非常激动。没有人愿意住在会让自己生病的家里。我曾经住在过非常潮湿的出租房，家里的霉菌让我的孩子生病。为了改善居住环境我们可以做得更好，而这也正是政府在做的事情。”
但是绿色建筑议会的负责人Andrew Eagles 表示，Twyford的声明还不够好。他说，新西兰的房屋在未来4年就不再符合标准，而且为时已晚。“对于像今天这样的提议，新西兰已经等待了太长时间，已经没有时间来浪费改善我们所有出租房的遗憾状态。”
国家党说这是在伤害房东们
国家党住房发言人Judith Collins 表示，政府的这一做法加大了房东投资房地产市场的难度。“我们有了资本利得税，而这通常是对房东征收的，很难看到Phil Twyford做的这些事情，或者是政府正在做的事情没有伤害房东。我预计，房租很快就会出现比去年每周上涨40纽币更快的情况。”
另外，Collins还补充说到，给予新西兰公屋更多改造时间，对于私人房东来说是不公平的。
过去一年，新西兰许多地方的房租都在不断上涨，而政府的出租房新标准将进一步推升租金。会有一些房东表示，改造升级出租房是不值得的，就会选择在市场上卖掉。
但是Twyford否认了租金会上涨的预测。他说，我们必须做很多工作，才能让房地产市场重回正轨并进入21世纪。“我们不能等待历史的理想时刻来改善住房质量。”
再说到资本利得税的问题，除了新西兰之外的其他国家也征收此项税收，并没有证据表明增加税收就会导致租金增加。
各位读者朋友们，你们对于出租房新标准是什么样的态度？请在文末留言区写下你的看法，分享给大家吧~
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