想哭！地税又长了，快算下你家今年要多交多少税吧！
奥克兰2019/2020年度预算案的公众咨询已经开始了，而我们也早就可以在奥克兰市议会的官方网站上查到具体内容，除去其中杂七杂八的，大家最关心的一定就是——我今年又要多交多少税钱！
现在我们在就来仔细扒一扒，今年你的钱包又会扁掉多少。
首先咱们要明确两点：
第一，咱们讨论的是奥克兰城市地区（Urban）不包括乡村地区（Rural）；
第二，这次讨论的东西都在地税账单里，不过比较让人容易迷惑的是，地税账单中并不仅仅包含地税。
奥克兰地税收费计算方法为：一般地税（General Rate）+ 统一收费（Uniform Annual General Charge），而除了这些，目前地税账单中每户都有的专项费为自然环境专项费(Natural Environment Targeted Rate)、垃圾管理专项费(Waste Management - Base Service)及水质专项费(Water Quality Targeted Rate)。
（一张典型的奥克兰地税账单）
虽然在今年的财政预算案中并没有增设新的专项费，但是不要忘记一般地税（General Rate）和统一收费（Uniform Annual General Charge）的涨幅将遵从去年发表的奥克兰10年预算案上涨2.5%。
注：统一收费（Uniform Annual General Charge）标准为，一块房产中每个单独使用的部分都将被征收一笔固定费用(414纽币）。例如你的一套房产中有一部分被用作独立住宿部分，你的这套房产将被征收两笔统一收费。
于是按照2017年奥克兰CV估值均价107.6万纽币，我们可以先计算出2018/2019年度奥克兰的平均地税数字（2017年新CV在2018/2019财年首次用于地税计算）。
计算过程如下：
一般地税：计算公式为1076000纽币（2017年奥克兰平均CV价格）*0.00183316 （一般地税税率）=1972.48纽币
统一收费：414纽币（以没有独立住宿部分计算）
那么奥克兰2018/2019年度的平均地税就是：一般地税+统一收费=2386.48纽币
注：一般地税税率已经由2017/2018财年的0.00259753变为0.00183316。
在此基础上我们再以2386.48*0.025（年度地税增长率）就得到了2019/2020年度平均地税涨幅的具体数字，为59.66纽币。
我们先把这59.66纽币记在心里，账还没有算完，因为虽然没有新的专项费加入，但是已经存在的有变化啊！
具体变化如下，咱们一条一条地看：
市议会：奥克兰市议会提议每年每户多征收20.67纽币(40纽分每周）垃圾管理专项费，这使得垃圾管理专项费增至121.06纽币每年。
收费增加的原因如下：
●回收垃圾的成本增加
●无机垃圾处理数量超出预期
●北岸和西区的居民通过新的垃圾回收方式减少了处理垃圾的成本
好，无论市议会为什么要增加收费，这20.67纽币咱们是记下了。
市议会：在2014年，奥克兰市议会在北岸地区为2000户居民免费试行厨余垃圾收集服务，而在2018/2019财年政府在Papakurua地区落实厨余垃圾收集服务并征收专项费。现在这项专项费将引入之前在北岸免费试行的2000户家庭。这将保证税收的公平性。奥克兰剩余地区将在2020/2021财年全面引入厨余垃圾收集服务。
上述这段话的意思就是，在Papakurua地区已经落实了厨余垃圾收集服务，每户门前现在都多了一个专门放食物残渣的垃圾桶，Papakurua的居民每年得为此缴纳67纽币的专项费，北岸的朋友们，你们还好意思免费用吗？
所以，我们不妨把这67纽币替这群可怜的北岸群众记上。
市议会：奥克兰市议会希望建立一个广泛的污水处理系统，该系统由水质专项税提供资金支持。目前西区约有4300户居民正在支付每年194.54纽币的西区乡村地区污水处理服务专项费，该专项费为每三年一次，由市议会提供的化粪池抽水服务提供资金支持。该服务无法达到市议会对水质的要求，无法满足化粪池的其他维护要求。对于目前接受该服务的家庭，市议会建议在未来两年逐步淘汰该服务及专项税。根据新计划，业主有责任对自家废水排放系统进行检查和维护使其达到令人满意的标准，并将记录作为证据提交给市议会。
我来给大家通俗的翻译一下市议会的意思：呃呀，西区农村的朋友们，你看你们每年都交着钱但我们三年才来一次，这多不好，要么以后我们不来了，钱也不收了，你们自己看着办呗，哦，千万别不达标啊！
嗯，市议会嫌麻烦，撒手不管了。这部分由于不在我们探讨的奥克兰城市范围内，所以变动我们也不予考虑。
市议会：奥克兰正在发展，因此会使得以前被认为是乡村的地区划入城市地区内。乡村物业支付的地税一般是城市物业的90%。奥克兰市议会已经确定了将六个地区的400处房产从乡村地区划入城市地区。由于这400处房产享受其临近的城市地区邻居相同的服务，因此奥克兰市议会提议让他们支付相同的地税。
市议会的语言这次难得通俗易懂，但这400处房产是由乡村变为城市地区，鉴于我们本来就是针对城市地区进行探讨，所以不予考虑。
总而言之，奥克兰市议会2019/2020年度预算案中有关地税账单的变动就是这么多。
那么最终得出的结论是，如果你们住在北岸的某些特定地区，你们下次收到地税账单要比上次平均多出20.67（垃圾管理专项费）+59.66（地税）+67（厨余垃圾管理专项费）=147.33纽币。
如果你们没有住在那些地方，你们的账单平均仅会多出80.33纽币（没有厨余垃圾管理专项税）。
好了，咱们这次的深扒到此结束，你是不是还觉得地税涨幅猛于虎？不过这次扒的只是个平均数，大多数情况下的地税账单都是因人而异，如果你真心觉得自己交的地税账单太冤枉了，下面还有几招能够帮你省钱哦。
四招帮你减少房产持有开支：
减少房产的CV估值
由于地税计算与CV估值直接挂钩，所以减少CV估值也是减少地税最直接的方法。
一般来讲，在新的CV估值公布后，你有6周的时间在市议会网站上提出异议。
申诉时需要准备的内容包括：
●你的房产估值编号
●地址
●你自己对房产价值（包括土地及房屋）的评估
●你反对的理由
●你的姓名，邮址和联系电话
●你和该房产的关系
●如果你代表别人提交申诉，那么你需要提供所代表人的姓名
市议会会根据具体情况对这套房产进行评估。
警告：如果你的房产CV估值过低，可能会影响到你抵押此房产向银行贷款的数额。
减少贷款还款额
如果您有房贷，那么在不改变任何现有贷款结构的情况下，有两种方法可以减少你付给银行的钱。
首先是设法获得较低的利率。不言自明，低利率会为你省钱，但是可能你没有意识到这能省下来多少钱。举例说明，你有一笔为期30年的65万纽币的抵押贷款，将利率从5%降低到4.5%将为你节省70519纽币的利息。
其次是新客户返现，各大银行总会不定时推出新客户返现的优惠服务，精明的投资者通常都会在3-5年间更换一次贷款银行，因此在30年的时间中，你能够从返现获得至少25000纽币。
而更改贷款结构的方法有两种，延长和缩短你的贷款期限。
延长贷款期限会让你的欠款总额增加，但是可以在短期内缓解你的资金压力；同样的道理，如果你缩短你的贷款期限，你的欠款总额会减少，但是短期内的还款压力会增加。
减少房屋保险保金
无论如何，房屋保险是你买房之后必须要拥有的，不过保费的多少却是可以商榷的。
一般来讲，廉价的保单中可能会不包含某些风险，所以你需要根据自己的情况选择最合适的保单。
常见的减少保金的一些方法如下：
设置较高的垫底费（excess fee）能够减少你的保费，但是这意味着价值低于你设置垫底费的损失保险公司将不会赔付。
仅选择你需要的保险项目。
降低维护成本
首先，在购买房屋时要充分了解其维护成本，例如你的地板需要持续上油才能维持光泽吗？如果是的话，那么你就必须要把这笔费用计算在维护成本中。而购买房屋所需物品时也适用于同样的理论，举个小例子，你可以选择购买白炽灯，也可以选择花更多的钱买寿命更长的LED灯，这不仅事关钱，还事关换灯泡的时间成本。
其次，要定期进行检查，很多问题都是由小变大的，养成每三个月检查自己房产一次的好习惯，能够排除很多潜在的风险。
最后，坏掉的东西要及时更换，无论如何，在你的房产中存在着出问题的部分都会增加出现额外成本的风险。
最后，再提醒大家一下：
关于奥克兰2019/2020财年预算案的公众咨询时间定为2月17日至3月17日，公众的反馈可以在线发送至akhaveyoursay.nz，或发送电子邮件akhaveyoursay@aucklandcouncil.govt.nz。
有关所有活动的详细信息，请访问akhaveyoursay.nz或致电09 301 0101。
图书馆，地区议会办公室和服务中心也将提供反馈表和支持信息。
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