百万豪区已占奥克兰半壁江山，说好的量价齐跌呢？首次购房者再陷房市窘境
根据奥克兰最大的房地产中介Barfoot＆Thompson的最新数据，奥克兰的房产销量在2月达到新的低点，而且价格也在下降。Barfoot＆Thompson董事总经理Peter Thompson表示，2月份的销量是自2008年12月以来的最低点。
“自假期休市以来，市场未能获得任何新的动力，并且创下了十多年来最低迷的一年开局。”
Reinz首席执行官Bindi Norwell说，奥克兰房产出售量下跌令人意外，但从更广泛的角度来看，全国各地的房价都在上涨是有原因的。
她表示:“就销量而言，2月份通常是一年中最繁忙的月份之一，因此我们很惊讶，今年2月奥克兰售出的房产数量同比下降了17.9%。”
而根据根据CoreLogic的最新Pain & Gain报告显示，总体而言，去年10月至12月期间，所有奥克兰房屋中有5%都是亏损出售的。CoreLogic资深房地产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管大多数奥克兰房屋销售仍然有利可图，但去年最后一个季度的亏损销售情况是过去5年来的最高比例。他说：“这一情况与奥克兰房地产市场疲软的其他证据一致，去年第四季度的重大损失转售比例是自2013年以来的首次。”
按理说在这样的一个大背景下，奥克兰房地产市场应该越来越趋向于买家，尤其是首次购房者应该能够获益，事实却并非如此。
百万豪区已占半壁江山，50万以下的区一个不剩
依然是根据研究公司CoreLogic的新数据显示，“百万豪区”已占奥克兰半壁江山，50万以下的区已经一个都不剩了。
在五年前，奥克兰五分之一的区房价中位数低于50万纽币，但是现在已经一个也没有了。
最接近50万纽币的是奥克兰市中心，这里因为被公寓填满所以拉低了平均房价，房价中位数为53.2万纽币。而在其他一些地区，房价中位数在过去五年中已经飙升至超过100万纽币。
CoreLogic表示，奥克兰房价中位数超过100万纽币的地区数量占比已经从2014年2月的13.8%跃升至上个月的48%，价格的上涨令人咋舌。
金融网站interest.co.nz也发布了其贷款负担能力报告，该报告称奥克兰房价对于首次购房者来说是不可负担的。
下四分位住宅中位数价格从1月份的65万纽币上涨至2月份的68万纽币，追平2017年3月创下的历史记录。
自2016年8月以来，奥克兰下四分位住宅中位数价格一直保持在64万至68万纽币之间，这表明低端房地产市场在这两年间基本维持平稳，但2月份的结果显示卖家正在测试价格上限。
可能的解释是，虽然奥克兰房市销量下降，但仅仅是在高端市场，由于缺乏可负担住房，低端市场的价格仍然保持坚挺。
奥克兰再次变得不可负担
房贷可负担能力的判断标准为：当贷款还款额超过一对典型首次购房者夫妇年收入总额的40%时，即可被认为是不可负担的。
在一月份，奥克兰地区该指数降至40%以下，是为进入可负担区间。但在二月份时下四分位住宅中位数价格上涨导致房贷再次不可负担，该指数升至41.3%。
注：根据新西兰统计局的数据显示，住房贷款负担能力报告中使用的收入数字来自于25-29岁夫妻在各个地区全职工作的平均工资。
奥克兰首次购房者的境遇
去年奥克兰有8350名首次购房者，占奥克兰购房者总数的四分之一，而这些首次购房者所付出的代价，则是平均为856467纽币的房价及每周高达950纽币的平均房贷还款额。
Loan Market贷款顾问Bruce Patten表示，计算下来会发现，如果支付10%的首付款即85600纽币，那么首次购房者家庭的收入需要达到每年15万纽币才能负担得起。
这意味着按照贷款30年的期限计算，在现今3.99%的低利率下购房者每周需要偿还850纽币的贷款，或者在正常情况下按照5%的利率计算，每周要还950纽币。
非盈利人性家园组织的首席执行官Claire Szabo表示，除收入最高的家庭外，所有人都难以负担得起这笔开支。
而那些因为有孩子，患病家庭成员或年迈父母而产生额外开支的家庭都很难买得起房子。
鉴于奥克兰的工资中位数为53872纽币，社区团体警告说，可能有多达9万个家庭甚至无法买得起最高价值65万纽币的KiwiBuild房屋。
OneRoof编辑Owen Vaughan表示：“奥克兰的可负担性已经被连续多年的房价上涨所摧残，虽然市场在过去的12个月已经走软，但进入市场的门槛已经被拉的很高。”
而这些数字也是政府考虑引入资本利得税的诱因之一，政府可能会将资本利得税视为改革住房市场的最新举措。
事实上，银行才是限制首次购房者的主要因素
Barfoot & Thompson地产中介Miro Wang表示， 现在奥克兰的房地产市场对首次购房者非常不友好，虽然首次购房者人数众多，但是往往由于第一次买房经验不足、必须使用KiwiSaver资金支付首付、疲于应对各种繁文缛节等原因会导致买房失败，其中最主要的一个原因来自于银行贷款的收紧。
虽然政府看似放松了LVR限制，各大银行的利率也都处在历史低位，但是对于首次购房者来说，收入的主要来源是有限的固定工资，这其实就已经将首次购房者可以贷款的数额控制的非常严格了。再加上来自澳大利亚金融业风波的冲击，新西兰各大银行也收紧了自己内部的贷款审查。很多首次购房者甚至会因为1、2万纽币的贷款差额最后不得不放弃买房。
那么面对这些最新的报告，政府又会做出什么反应呢？
非盈利人性家园组织的首席执行官Claire Szabo表示，仅靠市场的力量并不能将房价调节至合适的位置。
“每个人都在关注政府下面要采取的行动。”
奥克兰房地产市场，到底何时才能真正变得可负担？
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