业主抱团“保卫房价”，是否真能保得住房价？

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文丨张是之

春节后楼市不断迎来利好消息，多地放松限购政策，有的城市则下调首套房利率。虽然价格上的体现还不明显，但一些城市在成交量上已经有了体现。

而且3月7日下午，住建部部长倪虹在“部长通道”接受采访时也表示，对房地产市场的企稳回升充满信心，并强调要稳住房地产，大力支持刚性和改善性的住房需求，提振信心。

倪部长还提到了房地产市场的“456”概括：

房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%用在住房上。

的确如此，房子对于一般普通人来说，从来都是“大件”商品，它不仅是用来住的，还有很强的金融属性，是很多家庭的“财富存储器”。

所以，不管是自住还是投资，价格的涨跌起伏都会牵动很多人的心。

而随着楼市的部分回暖，多地二手房业主开始抱团“保卫房价”。杭州一小区业主呼吁，“请不要再贱卖你的房子，建议在原来的基础上向上调整1W+”。

长沙一高档小区业主也在群里发言，认为小区挂牌价太低了，便宜没好货，建议其他业主提高挂牌价。

还有西安的业主提议，制定“三年分布涨价行动计划”，将小区价格目标定为2026年达到4万元/㎡，并提议审核每个业主的成交价格。

那么业主们这种抱团取暖“保卫房价”的行动，是否能够成功，是否能够达成“促涨”的愿望？

回答这个问题，要从时间和空间两个维度来看。

时间上，要看房地产市场是处于上行区间还是下行区间，是一个卖方市场还是买方市场？

而空间上，则要看具体是哪个城市，哪个地段，甚至是哪个小区以及周边配套等等。

很多人都知道“买涨不买跌”，尤其是在前些年市场火爆时，连夜排队抢号的场面估计很多人还有印象。

其背后逻辑很简单，预期房价将继续上涨，那么现在不买后面再买，花同样的钱就只能买更小的面积。

所以，人们都愿意贷款加杠杆买更大的房子。而相对于房子将来的升值空间，贷款付出的那点利息几乎可以忽略不计。

但是没有永远只涨不跌的市场，房地产市场也是如此。如果房价下行空间打开，人们预期不再是看涨而是看跌，那么即便是刚需购房也会倾向选择持币观望。

因为如果预期判断对了，后面房价真的下跌了，那我手里同样的钱，就可以购买更大的房子，何乐而不为？

需要注意的是，上面都是从买房者的角度来看的，若是转换下视角身份，从卖房者的角度来看，就会有一些变化。

如果市场处于上行区间，卖房子的人当然也希望卖一个更高的价格，但他不会无限等待下去让房价涨到一个他绝对满意的价格。

这个时候如果有同小区的业主帮忙“抬一下”价格，可能就真会有“助攻”的作用。

比如一个卖房的业主，已经跟买房子的人谈的差不多了，但对方还是希望能再优惠一点，双方还在做着最后的博弈。

卖房的人恰好急需用钱，但又不想再降低任何价格。那么如果此时，同小区的其他业主挂牌价适当提高一点，那么房价上涨的压力就会给到买方这一边，就会促使他放弃优惠的想法，从而加速成交。

当然，在房价单边上涨的卖方市场上，小区共同提高价格也有可能促使最终成交价格的上涨。

这其中还有一个信息不对称的问题，卖方不能让买方知道他们的这种“合谋定价”行为，否则买方便会拒绝接受这样的定价。

毕竟人还是要面子的，很多人也许愿意承受价格的上涨，付出更高的价格，但不愿意看到自己如此直白地被“合谋定价”所羞辱。

而如果楼市处于下行空间，买方持币观望，卖房子的人相对来说会更加被动。

大家都希望早一点卖出房子拿到现金，这种情况再怎么抱团取暖“保卫房价”，恐怕都很难成功。别说涨价了，这个时候不降价都很难。

特别是有些急需资金周转的人，宁可降价也要抓紧变卖。甚至有可能出现比较“鸡贼”的情况，呼吁“保卫房价”的人，也许是为了方便自己悄悄“出货”。

还有种说法认为，随着人口数量的减少，原来独生子女家庭很多，未来房子必然会降价。

这在某些地方也许成立，但要注意的，住房它不是同质的，房子跟房子它是不一样的。

全国6亿栋房屋，但大部分在农村，很多这样的房子将来既没有居住价值，也没有投资属性，更不可能成为家庭的核心资产。

很显然，房价和住宅总量并不是一个简单的函数关系，它跟城市、这个城市的人口，跟地铁、学区、医院等周边配套都高度相关。

简单来说，就是一房一价，这就是它的空间属性。空间维度上，抱团“保卫房价”也不可能成为一种普遍现象。

像鹤岗这样的小城市，我们只可能看到房价几万元一套这样的新闻，而不会听说那里的业主会抱团来“保卫房价”。

实际上我们都知道，那里的房价无需保卫，也无法保卫。

而类似的相反情况，北上广深这些大城市，那些地铁近、周边配套完善的小区，也不会有“保卫房价”的问题。

因为这些配套都已经体现在房价里了，它们就是这个小区房价的“护城河”。

所以总的来说，短期看，这种抱团“保卫房价”的行为，对于“促涨”也许有一定作用。

但长期看，它无法脱离楼市的基本面，其作用有一定限度。

时间维度上，每一个人的资金需求和成本都不一样；而空间维度上，每套房子的基本情况也不一样，想要通过价格联盟来协调一致地采取行动，其实很难。

2023年03月12日，首发《南方周末》，略有改动。

题图：JulesDupré

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