《安家》结局了，买房的这些现实还得面对
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近日，聚焦房产中介群体的电视剧《安家》马上迎来大结局，讲述了普通家庭通过中介买房、卖房、租房过程中发生的各种生动鲜活、悲喜交加的故事。
剧中的各位房产中介为了签单使出浑身解数，为客户提供细致周到的服务。
房似锦每天带伞上班，即使没下雨，也可给客户遮阳；“九八五”带客户看房前细心准备鲜花、零食，小心为客户穿鞋套，不厌其烦地介绍房子；王子健根据VIP客户金太的喜好将香水喷洒在其身高对应处，并且在准备签约时递上金太曾经送给他的笔，表明是金太专用。
但是
光有以上种种
悉（套）心（路）体（满）贴（满）的服务
还是远远不够滴
大家看看以下两个案例
1.房产中介机构未尽提示义务要求房屋共有人签字盖章导致合同无效
经居间方某房产中介公司的介绍，准备将张某位于信丰县的房屋出售给王某。2018年6月，各方签订《房屋买卖居间合同》时，该房屋共有人张某之妻李某并未在场，亦未出具相关委托手续，更未在该合同签字盖章。之后，王某要求张某履行合同，其妻李某表示不同意，拒绝履行合同。某房产中介公司诉至法院要求支付中介费用。
法院经审理认为：
该房屋买卖居间合同没有经过房屋共有人李某签字盖章，是张某单独与他人签订的，属于无处分权的人处分他人的财产，事后也没有得到共有人的追认，所以，该合同无效。
而某房产中介公司作为专业的房地产经纪中介机构，在提供居间服务过程中，没有严格把关，未尽提示义务要求房屋共有人在合同上签字盖章，给本案纠纷埋下了隐患，导致买受人王某的正当权益没有得到保护，在王某没有追究其责任的前提下，某房产中介公司反而要求王某支付中介费用，与情与理与法相悖，法院对该诉求不予支持。
法官提醒您：
有些房屋产权证的所有权人或许只为夫妻一方，但只要是夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋，夫妻二人均为该房屋的所有权人，因此在签订房屋买卖合同之前，除了审查房屋产权证之外，更要审查身份证、结婚证等证件，确保房屋的全部所有权人均在合同上签字盖章。
另外，为了降低交易风险，双方均可登录最高人民法院网站、天眼查APP等平台查询买家或者卖家及其名下公司是否涉诉以及是否存在失信、限制高消费等相关情况。
经双方协商，可互相出示中国人民银行征信报告（本人凭身份证前往当地中国人民银行即可打印），便于了解对方对外负债情况，尤其是是否存在征信问题影响房屋买卖交易办理按揭贷款。
2.房屋居间买卖合同并未明确约定付款的时间节点以及是否“带租出售”导致双方履约发生争议。
经居间方某房产中介公司介绍，黄某购买了刘某位于章贡区的商铺，三方于2018年12月签订《房地产买卖居间合同》时约定：支付定金、首付款后办理产权转移登记手续，并且剩余房款以银行按揭方式支付，但合同中并未约定剩余房款的具体支付时间，亦未约定该商铺属于“带租出售”情形。
合同签订时，商铺处于承租期限内，但刘某于2019年1月解除了与承租人的租赁合同。之后，黄某与承租人重新补签了租赁合同，租金有所降低。
因在银行办理按揭的剩余房款迟迟没有发放，故刘某诉至法院要求黄某支付剩余房款及违约金，黄某则反诉要求刘某赔偿因其擅自解除原租赁合同造成的损失。一审审理期间，剩余房款已经由发放按揭贷款的银行直接放款至刘某账户。
法院经审理认为：
该房屋买卖居间合同约定剩余房款采取银行按揭付款方式，但并未约定剩余房款的具体支付时间；而在一审审理期间，剩余房款已经由银行直接发放贷款至刘某，因此，该居间合同约定“赔付20%违约金”的前提条件即“如未能履行本合同约定导致本合同不能履行”并未成就，故针对刘某提出黄某应向其支付违约金的主张，不符合合同约定，法院不予支持。
同时，该合同并未明确约定商铺属于“带租出售”情形，并且黄某之后与承租人签订租赁合同系基于双方真实意思表示、经协商一致而签订，故黄某提出因刘某解除原租赁合同导致租金降低应赔偿经济损失的主张，缺乏依据，法院不予支持。
法官提醒您：
房产中介机构提供的房屋居间买卖合同一般为格式合同范本，大部分的权利义务均已明确约定，只是填写姓名、金额、日期等内容，但是针对具体付款方式、违约责任以及房屋特殊状况，尤其是双方协商时达成的口头承诺，一定要在该合同备注处明确书面约定，或者双方拟定《补充协议》作为合同附件一并签署，避免以后产生争议。
细化来说，针对具体的付款方式，双方可以详细约定清楚，在一定期限内比如半年内仍未办理好银行按揭贷款手续，则可变更为由买受人在限定期限内支付剩余房款，超过限定期限出卖人则可主张剩余房款及利息；若银行未能足额审批通过贷款金额，买受人应在限定期限内支付差额房款，超过限定期限出卖人亦可主张权利。
针对房屋系租赁状态的情形，首先要确定承租人是否放弃优先购买权，之后可在合同中明确约定房屋租赁情况且属于“带租出售”情形，要求出卖人不得解除租赁合同，否则承担违约责任。
虔法君有话说：
在《安家》剧中，徐文昌说“房子不光是房子，也承载着这一家人一辈子的幸福”。
落叶归根，安居乐业，房子作为“家”的载体，承载着安全感与归属感。
因此，安家重点是安心，不仅要选到称心如意的房子，更要降低风险审慎“避坑”，尽量避免今后发生争议涉及诉讼。
祝愿大家在对美好生活的向往与追求的路上，少走弯路，一帆风顺。
作者：雷勉励
编辑：肖扬昊
审核：张 璐
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