深圳城市更新7年未立法，现在告诉你：5年内不会再拆旧小区！
（这是改造前的华润大冲村，胡可摄影）
2013年我和一家房企的旧改负责人聊天，我问他：你搞旧改这么多年，最大的感受是什么。他回答我说：在深圳，搞旧改比搞计划生育都难。那个时候二胎还没有放开。
这是深圳城市更新这些年的事实。
这几日，深圳在疯狂流传一份文件，名叫《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》，让整个地产界震惊了一把。
虽然官方还没有承认或者否认，但开发商都已经把这份文件当做是真的了，大家都在闭门开会研讨。不少开发商传来的消息是：文件是真的，而且会在7月初实施。所以，他们现在一是密切关注，二是紧张研讨，三是：快马加鞭赶在文件实施前完成立项。
我确认的消息也是真的，姑且当做是真的，来做一些探讨。原文件图片太多，我只择要放一些。
首先强调一点，深圳城市更新在全国是另起炉灶单独搞一套，所以这事儿很复杂。我和前同事们在之前报道了很多年，并且会同香港、台湾的专家们举办过两届城市更新论坛，但也只能说了解到一点皮毛。
在分析这份文件之前，先了解深圳城市更新的历史，这对读懂政策会非常有帮助。
深圳2009年底开始启动大规模的城市更新，当年12月出台了《深圳市城市更新办法》，这是之后深圳城市更新的统领政策。这个政策确立了：1、市场化原则。政府扮演裁判员，而不介入旧改，由开发商和原居民进行谈判。深圳城市更新之所以恶性事件相对较少，根本原因就在这里。2、绕开了经营性土地必须招拍挂，允许了土地协议出让。这在当时是很大的突破，至今依然是深圳城市更新得以推动的最大原因。
在这之后，大约有三次比较重要的调整，加上这一次，第四次了。
在2012年1月，《城市更新办法实施细则》出台，这份文件是个旧改指南，并限制开发商“混战旧小区”，提出“双90”：旧住宅区改造，必须经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意。
接下来，2014年出台了一份《加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。主要确定了土地分成模式：一个城中村要改造，政府经过两级提留，总共拿走的土地占3成以上。这就是为什么这几年行业一直在说的土地贡献率3-4成的来源。
去年8月，传《深圳城市更新条例》要出台，要知道，这是“法律”，国内第一部为城市更新立法的法律。官方没有否认，但回应还只是《草案》。这个内容回答了市场最大的难点：1、拆赔比，下限1:1，上限1:1.3，套内面积，三方评估。2、强拆程序。反对户占10%以下，政府可以回购。5%以下，可以申请强拆。
好了，看完历史，再来看这次的文件。
第一，大面上的判断：对于搞城市更新的开发商来说，是利好。文件继续显示出，在面对城市更新推进缓慢的情况下，深圳希望能够更快的意愿。我的判断是：接下来城市更新的效率会提高，速度会加快，但根本问题仍然没有解决。
之前我已经谈过，深圳的城市更新主要是学台湾的，和上海、香港都不一样。国内大部分地方，都是政府自作开发商的“马前张保”杀入旧改，担任强拆突击队，所以也造成了很多恶性逼迁。香港也是政府主导，但设计了一个公营部门重建局来负责前期谈判、土地整备，搞完了再公开出让。香港的法令明确规定可以强拆，强拆条件也从最早的90%下调到部分可以放宽到80%。但多年仍是柔性执法为主，几乎未实施过。
深圳多年来主要由市场双方自行谈判，谈得拢就搞，谈不拢就继续谈，政府在其中更多是抽身不参与。这一点尤其对原居民的利益是相对有保障的，当然，实质上也的确会拖慢进度。
第二，政府介入力度在加深，区级政府权力扩大，拥有了否决权。
在深圳2009年之后的城市更新中，区级政府更多扮演的是一个“实施者”和“中转站”的角色，没什么权限。
但这一次政策最大的变化就在政府的介入力度加深了，从原来的作为“裁判员”，现在直接扮作“运动员”杀入了城市更新前期。尤其是区级政府的权力扩大了：只有区级政府才可以展开针对城市更新的意愿征集，也只有区级府才可以组织选择开发商。
一句话说完，在接下来的城市更新事件里，区级政府事实上拥有了否决权。
城市更新意愿征集的权力交由了区政府，这一点以前出现过，就是旧小区，但这次扩大到了所有的城市更新项目，这一点还好理解。但最后的市场主体选择也由区政府组织实施，这个就需要规范政府的权力使用了，经过“公开市场方式”来选择开发商，是必须要写进文件的，但我没看到。
有可能，这将会带来游戏规则的变化。搞城市更新的开发商，要想着和区政府搞好关系了。也许搞好关系不一定能搞定城市更新，但搞不好关系，就可能白瞎了。
对于原村民、居民来说，开发商来征集意愿和政府来征集意愿，这是两个不同量级的事儿，对于城市更新谈判的进程肯定会更快一些。但，如何防范区级政府的权力被滥用，以及有可能出现的寻租，会是最大的风险。
第三，城市更新从原来的“全面进攻”，到现在的“重点突破”。谁想胜出，谁就要先拼进五年计划。
文件提出了城市更新的十三五计划，划定10个城市更新单元猛搞。我的理解是：确定10个左右的更新单元，5年之内必须要完成拆迁，并且正式启动。
对开发商来说，你现在的项目，有没有机会被划到这个更新单元里，直接决定生死。像白石洲，当然不在话下了。但一定会有很多项目不在重点区域里，怎么办？开发商要么去公关区政府。要么想办法赶在政策实施前，完成立项，已经有不少开发商在这么干了。
另外一点，重点城市更新单元里的土地贡献率要达到40%。这个要比之前都要高，这说明政府划定重点城市更新单元意图在于继续优化城市功能，这是个好事，但坏的地方在于：会大幅推高旧改的成本，进而倒逼房价。
第四点，旧住宅区100%满意度才能拆迁，这个意思很明显。
政策最惹人关注的是：旧小区重建，1、必须要由区政府来搞。2、必须要和原居民100%达成更新意愿，100%达成拆赔方案。3、1年内完不成，5年不能再搞。
我觉得这是一款非常风骚的规定，为什么说它风骚呢，意思就是：爱咋咋，任性。
其实，政府传递出来的信号很明显：各位父老乡亲们，5年内不要再搞旧小区改造了！这么想的话，就全明白了。
这话我不是随便说的。一方面，过去有证据显示。从万科佳兆业2012年血拼南园新村之后，政府就事实上叫停了新的旧住宅区改造。你可以去查查，这几年还有没有新的旧住宅区纳入改造的。因为旧小区业权分散，众口难调，实在太磨人，也太容易引发恶性事件。不像旧村改造，至少有个村委会那个组织在那里，可以主事可以谈判。
所以，到目前为止，深圳8个旧小区只有一个鹤塘小区可以改造了，但是那个太小业权太集中，根本没代表意义。
另一方面，你知道“双百”意味着什么吗？以前低不少，一开始意愿征集“双2/3”就可以了，即便如此，这么多年都没搞定一个。现在变成了“双百”，意思不是明摆着不让你继续搞了嘛。随便一个业主说，我不同意改造，我对这里有感情了，你就歇菜了。就算是全部业主都看在成为亿万富翁的份上同意改造了，拆迁赔偿有一户谈不拢那也不行啊，随便一个业主说，我家底层虽然是住宅但你要按商铺赔给我，你还是个歇菜。这种谈判，5-6年都不行，你现在要1年，区政府如果聪明的话，只会做一个选择：不玩了！
不玩就对了，本来就不想让你搞旧小区，那样可以集中精力搞旧村、旧厂房，效率更高。
那对于已经在进展中的那几个旧住宅区怎么办？要挂墙上了吗？我相信很大概率会按照既有政策走，只要不出恶性事件，达到95%，政府便可以选择介入。但如果你现在刚开始谈一个旧小区，趁早撤出来吧，历史证明，这真是一锅浑水，谁都搞不定，不如先搁置。
苦了那些为了搏拆迁买入旧小区的投资客们。。。。。。
那些渴望通过旧小区改造变成亿万富翁的居民们，也要梦想落空了。。。。。。
第五点，套内拆赔比1:1并不低，问题根本不在这里好么。
我看一些朋友圈里有人说旧改拆赔比“降到了”1:1。那不叫降，这是套内面积1:1，不算高但也绝对不低。
按照现在80%左右的高层容积率计算，原来如果100平方米，旧住宅区从多层变为高层，建筑面积计算的拆赔比应该是在1:1.2左右。这个拆赔比是在去年政府公布出来的拆赔比1:1.1-1:1.3之间，并不算低。
但有人说，现在最高是攀升到了1:1.4，是，万科与佳兆业当年的血拼的确这么高，但是没有成功过。
但问题的关键不在这里，而在于：深圳的确需要对拆赔比给一个讨论方案了，往大里说，必须要给城市更新立法了，不能老是这么出暂行措施。没有法律做后盾，无论是开发商，还是原居民，大家都没有谈判依据。比如香港，评估原则是以同类7年楼龄的小区市价作为基准，进行折算。
第六点，工改居放宽了，孙宏斌笑开花了。
这个政策非常激动开发商人心的一点是，工改居，停了好多年的工改居，放宽了！如果你的产业园区在轨道站点500米范围内，用地超过3000平米，鼓励你工改居，可以允许高达35%的面积改建成商品住宅。
想一想这会解放多少项目？已经在建设的产业地产项目，以及手里握有大量的产业地产的开发商，这会再一次掀起深圳开发商进军产业地产的热潮。刚刚买下莱蒙创智谷的孙宏斌要笑开花了，拿工业用地的价格买地，还没办手续就要赚成这样了。
最后想表达两点看法：
1、政府的介入是必要的，目前的介入还只是前期，但需要警惕，因为会改变原来的游戏规则。区级政府的权力扩大，但必须要担负起同等的权力限制。相比于开发商的担忧，我更担忧的是，原村民的权利主张会否因此受到削弱。这一点是政府需要重点解释的。
2、从2009年走到今天，已经7年了，我们还没有等到深圳城市更新立法，却又等到了一个“100%满意度调查”。总不能等到重大的旧改项目都面市销售了，我们的城市更新法律才能出台吧。城市更新的核心就在于三方权利利益的对等，代表公共利益的政府、代表社会资本的开发商、以及原居民。拆赔比、强拆规范、各方权力尤其是政府权力的限制，这些不能早日规范，城市更新出再多的暂行措施，都解决不了根本问题，也无法熨平社会矛盾。
附一张深圳2014年的城市更新地图，有些需要更新，但大部分还是没怎么变化。