代持的痛：借名买房规避限购政策合同无效！

点击蓝字 关注我们

【导读】

      在北上广深一线城市以及其他房产交易存在限购政策的城市，借名买房是很常见的事情。借名买房是否有效，在实务中一直存在争议，2020年12月26日，最高法院的一则案例，进一步提示了我们关于借名买房的法律风险。

案情简介：

      徐某因名下已有两套房无购房资格，便借曾某名义购房。双方签订《房产代持协议》，房屋房款支付、装修、入住等均是徐某负责进行。后因曾某欠款，房屋被查封。徐某提出异议并起诉确认房屋归属。徐某将名下房屋出售，获得购房资格，起诉确认房屋归属并要求曾某配合办理过户手续。债权人中集哈深公司认为借名购房违反国家政策，应属于无效，徐某不能作为实际权利人排除执行。

       法院裁判要旨简述：

       一审法院：关于中集哈深公司主张无论房产代持协议效力是否真实，其规避国家限购政策的行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性的问题。限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐沛欣占用曾塞外的购房资格，曾塞外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾塞外的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐沛欣对案涉房屋享有的财产权利。

       二审法院：购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效。现有法律无违反限购政策导致物权消灭的相关规定，亦无证据证明案涉房屋代持行为存在恶意转移财产、逃避债务的情形，故认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定。一审判决认定徐沛欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权系适用法律不当，二审法院予以纠正，但认定徐沛欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。

       最高院：关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

       经验提醒：

       借名买房是现实生活中常出现的现象，但是由于房屋实际登记在名义买房人的名下，对此存在很大的法律风险，虽然在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，实际买房人可以依据实质上的代持关系要求名义买房人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，实际买房人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力，因此借名买房的实际买房人需要明确以下风险点：

     （1）实际买房人与名义买房人之间即使存在书面协议，书面协议也有可能被认定为无效，比如上述案件中，因规避购房政策，违背公序良俗被认定协议无效。

     （2）实际买房人处于被动地位，当满足过户条件时，想要将房屋过户到自己名下，必须需要名义买房人的协助，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在名义买房人手中，实际买房人可能会面临遭到拒绝的风险。

    （3）当名义买房人陷入债务纠纷，登记在其名下的房屋很有可能被债权人申请保全、查封，最终陷入被执行的后果。如果名义买房人将房屋转让给“善意第三人”，实际买房人所购买的房子将会打水漂。

      对于以上风险点，实际买房人必须小心谨慎，虽然买房子重要，但是房子要最终属于自己，还是得走正常购房流程，避免法律风险。