最高院判例:合作开发房地产约定出资未全部到位时,应按实际出资分配利润
作者：唐青林 李舒 杨巍
单位：北京市安理律师事务所
编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院作出的国有土地使用权诉讼判决的分析解读。从败诉方角度深度剖析败诉原因，从他人的败诉中吸取教训、总结经验。“前事不忘后事之师”，作者希望通过系列败诉案例的解读，帮助公司股东、高管和公司法律顾问，从他人的血泪教训中总结经验教训，避免掉进相同的“坑”里面。
最高人民法院权威判例：
合作开发房地产约定的出资未全部到位的情况下按照实际出资分配利润而不是合同约定比例分配
裁判要旨：
合作开发房地产只要事实上确定当事人“以投资数额确定利润分配比例”，就可以认定按实际出资比分配利润，无需合同明确约定。
案情简介：
一、2000年，大连金世纪房屋开发有限公司（“金世纪公司”）与大连宝玉房地产开发有限公司（后更名为大连宝玉集团有限公司，“宝玉集团”）签订《联合建房协议书》（“《联建协议》”），约定金世纪公司以土地使用权出资，宝玉集团以资金出资；在金世纪公司收到宝玉集团3000万元的前提下，宝玉集团的分成比例提高至65％。
二、2002年，金世纪公司与宝玉集团下属大连隆丰房地产开发有限公司（“隆丰公司”）签订《补充协议》，约定双方分成比例调整为金世纪公司33.5％、宝玉集团66.5％。
三、隆丰公司、宝玉集团应付3000万元款项尚欠737万元。
四、金世纪公司向大连市中院提起诉讼，请求：解除《联建协议》及《补充协议》；宝玉集团及隆丰公司支付737万元及逾期付款违约金。宝玉集团、隆丰公司提出反诉，请求依照协议的分成比例分摊成本后分享利润。
五、大连中院判决：宝玉集团、隆丰公司给付金世纪公司737万元及逾期付款违约金；金世纪公司按照66.5％的分配比例给付宝玉集团、隆丰公司合作开发房地产的利润30,392,029元及项目房屋12,140平方米。
六、金世纪公司、隆丰公司不服大连市中院判决，向辽宁省高院提起上诉。辽宁省高院判决：按照实际投入比例分割联建利益，金世纪公司给付宝玉集团、隆丰公司合作开发房地产的利润款19,325,788以及47.4％的未销售房屋面积或相应利益。
七、隆丰公司、宝玉集团不服辽宁省高院判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请。
败诉原因：
双方的合作开发房地产合同约定了利润分配比例，虽然在协议文字表述方面不是明说“按照投资比例分配利润”而是一个固定的比例，但是该固定比例的计算实际上是蕴含了按照实际出资比例进行分配而且该约定的固定比例实际上是按照投资比例得出的。这种情况下，合作一方在合同内约定的出资并没有全部到位，法院判决不能按照合同约定的比例分配利润，而是调整按照实际出资的比例分配利润。因此出资没有足额到位的合作方败诉。
最高人民法院认为，“本案处理可以参照《土地使用权解释》第二十二条的立法精神。该条之所以规定对未足额出资一方的利润分配比例进行调整，是基于投资是当事人利润分配的基础、权利义务相一致以及公平原则等因素的考虑。本案《联建协议》以及《补充协议》虽未对双方的投资数额作出明确约定，但在确定分配比例时显然是以出资作为计算的依据……二审判决以隆丰公司、宝玉集团实际投资额占其应完成投资额的比例为依据对《补充协议》约定的分配比例进行调整并无不妥。”
败诉教训、经验总结：
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
签订合作开发房地产合同后，一定要及时按约定足额缴纳出资，否则可能会影响最终利润分配，导致不能按合同中约定的比例分配利润。不要以为自己出资不到位，最后也可以按照合同约定的比例分配利润、坐享其成。
相关法律规定：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
以下为该案在最高法院审理阶段“本院认为”关于利润分配比例确定的论述。
二审判决对讼争项目分配比例进行调整是否有事实和法律依据。1.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权解释》）第二十二条规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”该条适用的前提是合作开发房地产合同对双方当事人的投资数额有明确约定，而《联合建房协议书》（以下简称《联建协议》）和《<联合建房协议书>之补充协议》（以下简称《补充协议》）并没有对金世纪公司与隆丰公司、宝玉集团的投资数额作出明确约定。因此，二审判决直接适用《土地使用权解释》第二十二条的规定确有不妥。但是，本案处理可以参照《土地使用权解释》第二十二条的立法精神。该条之所以规定对未足额出资一方的利润分配比例进行调整，是基于投资是当事人利润分配的基础、权利义务相一致以及公平原则等因素的考虑。本案《联建协议》以及《补充协议》虽未对双方的投资数额作出明确约定，但在确定分配比例时显然是以出资作为计算的依据，其中金世纪公司的义务是提供土地使用权，而隆丰公司、宝玉集团则是负责“整体项目建设开工至竣工所需的全部经费及水、暖、电、气、电视、通讯通邮、道路、绿化、消防、物业管理系统等全部配套费以及工程费等”，并没有约定以其他标准分配利润，并且，根据《联建协议》的约定，隆丰公司、宝玉集团交付给金世纪公司的3000万元款项，也属于投资款的组成部分，金世纪公司在收到上述款项的前提下，相应地增加宝玉集团的应分配比例，该约定可以印证出资系双方确定分配比例的基础。……二审判决以隆丰公司、宝玉集团实际投资额占其应完成投资额的比例为依据对《补充协议》约定的分配比例进行调整并无不妥。综上，隆丰公司、宝玉集团关于二审判决违反法律和当事人的约定，对案涉项目权益进行分割，存在明显错误等申请理由不能成立。
案件来源：最高人民法院（2013）民申字第1997号
本文仅供学习参考，不构成文丰律师对有关问题出具的正式法律意见。读者如有任何问题，应及时联系本所律师进行咨询。