新政后的北京房市：这类房型成交明显放大，300万以下抢先复苏
The following article is from 地产街21号 Author 王寅浩 李晗
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“6·26”新政后，北京的低总价房源开始活跃。据了解，随着北京“6·26”新政的落地，政策效果已有所显现：虽然总价段800万元以上的二手房，即改善型房源成交增幅未出现明显变化，但总价500万元以内的二手房，尤其是200万—300万元的房源，也就是大家俗称的“老破小”，成交明显放大。“最为明显的变化，近期成交的几套‘老破小’可谈价格空间逐渐缩小。”不止一位房产中介给出了这样的趋势判断。随着市场的逐步稳定，购房者的信心也在逐渐增强，刚需客开始敢于出手，“老破小”低总价、配套好、区位佳的特性，恰好为他们提供了上车的机会。
议价空间不断缩小
“老破小”曾经在北京市场一枝独秀，它们要么总价低、门槛低，是新北京人的首选，可以满足他们寻找一个落脚点的愿望；要么傍身重点教育资源，家长们可以用最低的成本为孩子投下一套未来。
“在2023年6月，我们所处区域的那些‘老破小’房源，其单价最高还能卖到10万元/平方米，然而在此之后，价格就呈现出持续下滑的趋势，到了2024年初，这些房子的价格已经跌至7万元/平方米，而且即便价格如此之低，也难以吸引购房者前来购买。”北京某头部房产中介天宁寺片区经纪人李健（化名）表示。
博弈的另一方，卖房业主也在很长一段时间饱受煎熬。在他们口中，选择放弃挂牌出售，似乎是他们在市场压力下的最后一份坚持。不少拥有“老破小”的二手房业主表示，挂牌半年少有带看是常态，价格有所退让，吸引的购房者仍寥寥无几。房产经纪人让他们采取“大折扣”的降价方式出售，但降价后的售价与他们内心的期望相去甚远，无法接受这样的落差。
6月26日，期待已久的北京楼市新政终于落地。下调首付比例最低至20%、商贷5年期以上降至3.5%、北京市户籍多子女家庭买二套房个贷算首套……购房者的观望情绪得到缓解。
“最为明显的变化，近期成交的几套‘老破小’可谈价格空间逐渐缩小。”北京西城槐柏片区某头部房产中介经纪人王尚表示，槐柏片区位于北京二环里，因为单价高、楼龄大、小区环境较差等因素，在之前一段时间里销量并不好，咨询的客户也不是很多。但随着首付比例降低、房贷利率的下调，此前持观望态度的购房者入市，供需发生变化，使得部分房源价格幅度有所回升。
对于这种变化，天宁寺片区另一位经纪人王强也表示认同。王强称，在“6·26”新政之前，成功签约的“老破小”房源降价幅度都比较大，例如一套70平方米原价700万元的房源，想要成功售出，平均下来要降120万—150万元，这还是在挂牌价已经调整过一轮的基础上。从价格幅度上看，均价从10万元/平方米降至约7.8万元/平方米，幅度达22%，户型、朝向不好的房源降价幅度要更大。“随着新政的落地，最近成功签约的几套房源，降价幅度已压缩至90万元左右，如果放在新政之前，这是很难成交的。”
两三百万元二手房率先回暖
据悉，随着北京“6·26”新政的落地，政策效果已有所显现。总价段800万元以上的二手房，成交增幅尚未出现明显变化，但总价500万元以内的二手房，尤其是200万—300万元的二手房，也就是大家俗称的“老破小”成交明显放大。
据多位一线中介人员透露，很多“老破小”二手房的挂牌单价比一年前降低了20%，且超八成房源以挂牌价的9折成交，目前市场确实出现了一些触底的迹象。“总价低意味着成本也低，购房者‘抄底’，总是屡见不鲜。”
此外，新政落地后，市场逐步趋稳，购房者的信心也在逐渐增强，刚需客开始敢于出手，而“老破小”房源的低总价特性，恰好为他们提供了上车的机会。
二手房“老破小”的复苏，背后也绕不开分化二字。从趋势上看，“老破小”在整个市场的带动下有所回升，但据了解，五环外的二手房市场走量还是以改善大户型偏多，“老破小”的复苏也多集中于中心区域。
在谈及哪种房源最受关注时，位于八角片区的北京某头部房产中介经纪人葛斌表示，八角片区位于五环外，在交通和教育资源上不及市中心，刚需客户咨询“老破小”房源的也有，以在石景山工作的人群居多。但是相比于改善型住房需求的客户还是偏少，变化并不是很明显。
市场的变化，从局部走向整体，再由整体覆盖局部。通过国家统计局发布的2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可以看到，北京二手房价迎来今年首次转涨，环比涨幅为0.2%。
5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条政策，宣布降低贷款首付比，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%；取消房贷利率下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
自央行“5·17”新政发布后，二手房市场持续回暖，二手房交易量逐步提高，5、6月两个月，北京二手房网签量分别以13383套和14987套重新站上“荣枯线”，呈现稳增长趋势。截至7月21日，北京二手房住宅网签量为9835套，相比6月同期8707套增长幅度达13%。
来源：北京发布 据北京商报
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