企业房产交易所需缴纳税费及依据

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作者丨张玮栋、吴岸  上海申骏律师事务所律师、律师助理

房屋司法拍卖过程中，部分拍卖公告载明“税费由一方或双方承担”，故竞拍者在考虑房屋本身价格之外需就相应税费进行考量。据笔者检索，涉及税费的文章大多仅就卖方为个人情形下所需缴纳税费进行整理，于企业作为卖方情形下所需承担税费细少有涉及。有鉴于此，本文拟就企业作为卖方相应税费税率及缴纳依据进行整理，以期于各位有所助益。

一、增值税

缴纳主体：卖方

主体类型：企业/个人

税率：11%

基数：全部价款和价外费用

计收依据：根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，提供不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

二、印花税

缴纳主体：买方

主体类型：企业/个人

税率：0.05%

基数：全部价款

计收依据：《印花税暂行条例》所附印花税税目税率表载明，按成交价格的0.05%计征

三、土地增值税

缴纳主体：卖方

主体类型：企业/个人

税率及计算基数：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收

土地增值税率表

计收依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为

（一）取得土地的使用权所支付的金额，……。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，……。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），……。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，……。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

第十条　条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以整算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数

注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

税收优惠：根据《土地增值税暂行条例》，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

四、企业所得税

缴纳主体：卖方

主体类型：企业

税率：25%，符合减免情形的按照15%或20%进行缴纳

基数：全部价款

计收依据：

1.《中华人民共和国企业所得税法》

第三条　居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

第四条　企业所得税的税率为25%。

非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。

第二十八条　符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，按15%的税率征收企业所得税。

2.《财政部、国家税务总局关于高新技术企业境外所得适用税率及税收抵免问题的通知》（财税〔2011〕47号）

第一条　以境内、境外全部生产经营活动有关的研究开发费用总额、总收入、销售收入总额、高新技术产品（服务）收入等指标申请并经认定的高新技术企业，其来源于境外的所得可以享受高新技术企业所得税优惠政策，即对其来源于境外所得可以按照15%的优惠税率缴纳企业所得税，在计算境外抵免限额时，可按照15%的优惠税率计算境内外应纳税总额。

因此，若高新技术企业符合上述文件规定的，该笔收入可按15%的优惠税率缴纳企业所得税。如该笔境外所得致使企业高新技术产品（服务）收入占企业当年总收入的60%以下，不再符合高新技术企业认定条件的，企业应当依法履行纳税义务，当年不再享受15%的优惠税率，全部所得按25%的税率计算缴纳企业所得税。

五、城市维护建设税

缴纳主体：产权人（卖方可能需补缴）

主体类型：企业/个人

税率：1%-7%

基数：产品税、增值税、营业税税额

计算依据：

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

第三条　城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。

第四条　城市维护建设税税率如下：

纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；

纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。

六、土地使用税

缴纳主体：产权人（卖方可能需补缴）

主体类型：企业/个人

税率：1.5-30元/每平方米/年

基数：产权拥有时间及房屋面积

计收依据：

1.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

第四条　土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

2.《上海市城镇土地使用税实施规定》

第二条　本市下列区域内使用土地的单位和个人，应当缴纳城镇土地使用税：

（一）外环线以内的区域；

（二）长宁区、徐汇区和普陀区在外环线以外的区域；

（三）外环线以外区县政府街道办事处管理的区域、建制镇政府所在区域和经市政府批准征收城镇土地使用税的工业园区等其他区域。

前款第三项规定的建制镇政府所在区域的具体范围，由区县政府征求市地税局意见后确定。

免征、减征城镇土地使用税的，按照国家有关规定执行。

第三条　本市城镇土地使用税根据下列不同区域，分为六个纳税等级：

（一）内环线以内区域：一至三级；

（二）内环线以外、外环线以内区域：二至四级；

（三）外环线以外区域：三至六级。

各纳税等级区域的具体范围，由市地税局确定并公布。

第四条　各纳税等级区域的税额标准如下：

一级区域，每平方米年税额30元；

二级区域，每平方米年税额20元；

三级区域，每平方米年税额12元；

四级区域，每平方米年税额6元；

五级区域，每平方米年税额3元；

六级区域，每平方米年税额1.5元。

七、房产税

缴纳主体：产权人（卖方可能需补缴）；

主体类型：企业/个人

税率：1.2%或12%

基数：房产余值或租金收入

计收依据：

《中华人民共和国房产税暂行条例》

第二条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第四条　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

八、教育费附加

缴纳主体：产权人（卖方可能需补缴）

主体类型：企业/个人

费率：3%

基数：产品税、增值税、营业税税额

计算依据：

《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》：教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。对从事生产卷烟和烟叶生产的单位，减半征收。

九、地方教育费附加

缴纳主体：产权人（卖方可能需补缴）

主体类型：企业/个人

费率：2%

基数：产品税、增值税、营业税税额

计算依据：

《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》：地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。

十、交易手续费

新建商品房转让住宅每平方米建筑面积3元转让方承担，经济适用住房减半，非住宅4元。

存量房转让，住宅每平方米建筑面积6元，转让双方各一半，非住宅8元。

最后需要说明的是，税款优先于无担保债权，部分情况下优先于抵押权、质权、留置权，《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。纳税人欠缴税款，同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的，税收优先于罚款、没收违法所得。税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。”

注：本文不属于法律意见，如需咨询请与本所联系。