民法典理解适用学习答疑系列⑱：《民法典》对住宅建设用地使用权期限届满后能否续期、续期的程序以及是否交费是如何规定的？

民法典实务 2022-06-12

来源：法信

民法典理解适用学习答疑系列

第18期

问题

《民法典》对住宅建设用地使用权期限届满后

能否续期、续期的程序以及是否交费是如何规定的？

相关法条

《民法典》第三百五十九条

解答

以出让方式设立的建设用地使用权均有期限限制，该期限一般在出让合同中进行明确约定，国家还根据土地用途的不同设定了最长使用期限。《民法典》编纂过程中，关于住宅建设用地使用权自动续期规则仍是立法的重点和难点，也是最受社会关注的焦点问题之一。对于自动续期的期限如何规定，是否缴纳费用及费用标准如何确定等问题，也产生了较大争议。最终出台的《民法典》规定住宅建设用地使用权采取自动续期模式，即权利期限届满后不需要当事人向政府部门申请批准，就可以自动延长，续期后原权利设计的权利义务内容一般不变。这既有利于降低行政成本，也可以免除权利人申请续期的繁杂手续，系对原申请续期模式的重大改革。该规定属于强行性规范，不允许当事人通过出让合同予以排除，也不允许政府单方面地制定相关的规范性文件予以排除。
关于续期是否需要支付相关费用的问题，《民法典》则根据《物权法》第149 条、《城市房地产管理法》第 22 条，先作出原则性的规定，并通过转介方式将续期费用的缴纳或者减免问题交由其他法律、行政法规规定，待国务院正式提出法律修改议案后，再进一步作好衔接，
目前，因绝大多数住宅建设用地使用权尚未到期，故法院面临的相关法律争议较少。但有些地区如温州、深圳、青岛出现过住宅建设用地使用权到期需续期的情况。浙江省国土资源厅就此问题请示原国土资源部，原国土资源部作出《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，主要内容是：《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：
（1）不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
（2）不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
（3）正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞ 1712 号）办理相关手续”。故在相关法律、行政法规对住宅建设用地使用权续期期限、是否缴纳相关费用等作出明确规定前，实践中可参照上述复函的规定处理。

【解答出处】

摘自最高人民法院民法典编纂研究与贯彻实施工作小组编著：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第819~822页。