民法典理解适用学习答疑系列⑲：依据《民法典》如何处理未取得出租人同意擅自装饰装修租赁房屋的行为？

民法典实务 2022-06-12

来源：法信

民法典理解适用学习答疑系列

第19期

问题

依据《民法典》如何处理未取得出租人同意

擅自装饰装修租赁房屋的行为？

相关法条

《民法典》第三百二十二条

解答

实践中，承租人在未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修而引发的纠纷不少。承租人未取得出租人同意，擅自在租赁房屋上进行装饰装修，改变了租赁房屋的形态，因而构成了对房屋所有权人的侵害，依法应当承担侵权责任。
我们认为，承租人未经出租人同意进行装饰装修的，即应认定构成侵权，承担侵权责任。在承租人恶意添附构成侵权的情况下，承租人不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿。因为在这种情况下，承租人的装修投入应当作为其损失，在其主观上存在过错的情形下，应由其自行承担。在承租人侵权的情况下，也不能适用公平原则要求出租人补偿承租人损失，在一方当事人有过错的情况下，并无公平原则可适用。在承租人构成侵权的情况下，出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失，还有权基于房屋所有权主张排除妨害，并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用，并就装饰装修中的其他损失请求损害赔偿。添附解决的是所有权的归属问题，作为一种专门用于解决物的有效利用的法律制度，添附独有的价值在于促进物的有效利用，在发生添附的情况下，要恢复原状往往事实上已不可能，继续维持该添附物有利于维护经济价值，避免财产的浪费。
因此，在确定权属时，法律不允许破坏物的一体性而强行将添附物拆除，并以物归原主的方式来明确物的所有权。在某木器加工厂与张某仔房屋租赁合同纠纷中，法院裁判认为，按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。而就侵权责任的承担而言，此只是解决损害赔偿的问题，即对房屋所有权人的救济问题，并不涉及所有权承担问题，这与添附制度是两个问题，并不冲突。

【解答出处】

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第583~592页。