民法典理解适用学习答疑系列㉘：住宅所有权人在住宅灭失或被征收时，是否依据《民法典》仍对原居住权人负有特定义务？

民法典实务 2022-06-12

来源：法信

民法典理解适用学习答疑系列

第28期

问题

住宅所有权人在住宅灭失或被征收时

是否依据《民法典》仍对原居住权人负有特定义务？

相关法条

《民法典》第三百七十条

解答

这个问题应当区分居住权是有偿还是无偿设立两种情形。在商业投资领域等有偿设立居住权的情形下，因客观原因导致住宅灭失无法继续履行合同的，居住权人可以不再支付剩余期限内应当支付的居住权价款。已经支付的，可以请求返还。此时，不发生所有权人以所获得赔偿金向居住权人赔偿的事宜。而在无偿设立的情况下，因居住权人并未支付对价，故居住权消灭的，原则上不发生赔偿或补偿。但应当考虑的是，当所有权人因住宅灭失获得了足额赔偿，则该赔偿必定是针对其所有权“圆满”状态的赔偿，而实际上所有权人在住宅设立居住权后享有的是“虚有权”，
前者价值显著高于后者。故在此情形中，所有权人应当就该部分差价给予原居住权人以适当补偿。特别是在遗嘱设立居住权情形下，遗嘱人以住宅分别为不同子女设立所有权和居住权，以实现财产利益的合理分配。如果住宅灭失后继承房屋所有权一方获得充分赔偿而居住权人却无任何补偿，则违背遗嘱人的真实意图。相应的，如果房屋所有权人未得到充分受偿，则强制其给予居住权人部分补偿显然有违公平。总而言之，房屋灭失后居住权人是否应当得到补偿是较为复杂的问题，不宜以一刀切的方式确立规则。
于房屋被征收的情形，则情况有所不同。《民法典》第327 条规定，因不动产或者动产被征收致使用益物权消灭，用益物权人有权依照《民法典》第243 条、第245 条的规定获得相应补偿。由此，房屋所有权人、居住权人均可以依照上述规定请求补偿。但居住权人如何获得补偿，则可以有两种路径选择：
第一，由国家对房屋所有权人和居住权人分别予以补偿。这样固然有利于对居住权人利益的保护，但需要补偿主体事先区分所征收的房屋是否已设定居住权，精准辨识居住权人和所有权人的利益。在涉及成百上千户居民的规模化征收工作中，这样的做法难免会显著降低征收工作效率，提高征收工作成本。
第二，居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中，在征收补偿阶段没有必要区分房屋所有权人和居住权人的利益。故居住权人应得的补偿款，可以由房屋所有权人统一领取后，再由居住权人向房屋所有权人主张。
此种模式，可以维持现有的征收补偿制度，且易于适用有偿和无偿设立居住权等不同情形。例如，房屋所有权人以帮扶为目的，为方便居住权人就近工作而无偿为其设立居住权。由于居住权人系基于房屋所有权人好意无偿取得居住权，故在居住权因房屋征收消灭后，其不应再从房屋补偿款中分配利益。于此情形下，如果由征收补偿主体判断是否应当补偿居住权人并不现实，而交由房屋所有权人与居住权人处理则更为妥当。以上两种路径如何选择，可以在司法实践中进一步探索。

【解答出处】

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第893～894页。