民法典理解适用学习答疑系列㉛：出租人行使解除权后，对承租人擅自转租期间收取的租金差价应当如何处理？

民法典实务 2022-06-12

来源：法信

民法典理解适用学习答疑系列

第31期

问题

出租人行使解除权后，对承租人擅自

转租期间收取的租金差价应当如何处理？

相关法条

《民法典》第七百一十六条

解答

实践中，承租人进行转租时，经常会与第三人约定高于原租赁合同的租金价格。在征得出租人同意的转租合同中，承租人收取租金具有合法性，该差价自然可以由承租人保留。但在承租人擅自转租的合同中，承租人转租不具有合法性，出租人可以解除合同。然而，在合同解除前，承租人在擅自转租期间，已经收取第三人的租金差价应如何处理，实务中存在不同意见。一种意见认为，由于承租人取得该差价没有合法理由，该租金差价构成不当得利，应当返还第三人。另一种意见认为，承租人与出租人之间的转租合同有效，承租人收取租金有合同依据，并非不当得利。
我们认为，承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。因承租人的擅自转租，导致出租人解除合同的，承租人仍应当依照转租合同向第三人承担交付租赁物的义务，否则应当承担违约责任。因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，承租人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人损失的补偿，归出租人所有。

【解答出处】

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第1490~1497页。