江苏省高级人民法院关于未办理房屋登记过户手续的买受人提起执行异议之诉问题的纪要

民法典实务 2022-07-30

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江苏省高级人民法院

关于未办理房屋登记过户手续的买受人提起执行异议之诉问题的纪要
（[2015]1号　2015年4月3日）

　　2014年11月21日，江苏省高级人民法院审判委员会召开了第35次会议，对王振东与夏远航、沈丽、孙黎黎案外人执行异议之诉一案进行了讨论，就该案中转让按揭房屋未办理过户登记，买受人提起执行异议之诉能否得到支持的问题形成意见。现将讨论意见纪要如下：

　　一、案件基本情况
　　夏远航、沈丽系夫妻关系。2010年2月，夏远航与泗洪红利来置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买银河国际广场B07幢2单元806室，房屋总价为26. 4713万元，首付购房款5. 3713万元，余款21. 1万元向中国农业银行泗洪支行办理按揭贷款，中国农业银行泗洪支行为抵押权人。因夏远航欠王振东借款本息合计27万元无力偿还，双方于2011年12月11日签订《房屋买卖合同》，约定：夏远航、沈丽将其购买的上述房屋卖给王振东，王振东应给付的购房款包括两个部分，一是夏远航尚欠王振东的借款27万元直接抵付夏远航已付的购房款，二是夏远航尚欠银行按揭贷款19. 8万元由王振东负责清偿。涉案房屋于2012年7月交给王振东，王振东对房屋进行了装修、使用，王振东自2012年7月起以夏远航的名义向银行偿还贷款共计4万余元。

　　夏远航因欠孙黎黎13万元未还，孙黎黎于2012年7月13日向江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）申请诉前保全，并向法院起诉，该院作出（2012）洪诉保字第0205号民事裁定，查封了夏远航的涉案房屋。经法院主持调解，夏远航与孙黎黎达成调解协议，协议约定夏远航于2012年7月30日前一次性还清孙黎黎借款人民币13万元。泗洪法院据此作出（2012）洪民初字第1559号民事调解书。因夏远航未按调解书履行，孙黎黎申请强制执行。2012年11月21日，王振东向泗洪法院提出执行异议，该院于2012年12月11日裁定驳回王振东的异议申请。
　　2013年2月5日，王振东向泗洪法院起诉，请求判决停止对该房产的执行。泗洪法院一审认为：不动产物权的设立、转让，经依法登记发生效力。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。王振东与夏远航、沈丽签订了房屋买卖协议，双方均明知该房屋因按揭贷款抵押给银行，双方转让抵押房屋并未取得抵押权人银行同意，且王振东也未按法律规定代为清偿债务消灭抵押权，取得该房屋的物权。故对王振东解除查封、停止执行的主张不予支持，判决驳回了王振东的诉讼请求。
　　王振东不服上述判决，提起上诉。宿迁市中级人民法院二审认为，本案中，王振东与夏远航、沈丽转让抵押房屋并未取得抵押权人银行的同意，且王振东没有代为清偿债务消灭抵押权，不能产生房屋产权变动的效力。王振东以该房屋的买卖合同和事实上的占有为由，主张解除查封、停止执行，没有依据。遂判决：驳回上诉，维持原判决。王振东不服二审判决，向本院申请再审。

　　二、关于相关问题的处理意见
　　本院审判委员会讨论认为，本案争议的主要问题是对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条如何理解，以及对王振东是否付清了全部购房款如何认定。

　　根据《查扣冻规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。关于该规定的理解，会议认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，第三人尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此，《查扣冻规定》第十七条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其他普通金钱债权获得保护。在执行该条规定时，必须首先坚持物权变动公示公信原则，维护物权登记的公示效力，同时也要注意平衡善意购房人与申请执行人之间的利益关系，兼顾物权保护和维护交易安全。所以，司法实践中应当从严把握《查扣冻规定》第十七条的适用条件，防止债务人恶意规避执行。具体而言，第三人依据此条主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一是第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。
　　（一）关于房屋买卖关系是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。因此，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。也就是说，在抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同的效力；出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权义务，致使买受人无法办理抵押物的移转登记，买受人可以请求解除合同；买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理抵押物的移转登记手续。
　　本案中，夏远航、沈丽将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给王振东，尽管未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效

。

　　（二）关于第三人是否付清全部房屋价款的认定问题。对《查扣冻规定》第十七条中规定的“第三人已经支付全部价款”，应理解为第三人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前，已经支付了全部房屋价款。实践中，对于“是否支付全部价款”争议较大的问题是被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时，第三人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式，能否视为其已付清全部购房款。
　　会议认为，转让按揭贷款期内的房屋在现实生活中主要有两种情形。一种是经银行同意办理转按揭贷款的情形，即出卖人将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人，经贷款银行同意，并与买受人重新签订抵押贷款合同，由买受人继续偿还未到期的贷款。此时，买受人与银行之间已经成立新的抵押贷款合同，且房屋也已过户到次买受人名下，故当出卖人作为被执行人时，已不可能执行该房产，也就不存在适用《查扣冻规定》第十七条的问题。另一种是未办理转按揭贷款的情形，即出卖人擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人，不通过银行与开发商，双方约定由买受人直接将首付款支付给出卖人，并由买受人以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。该房屋转让合同中，买受人的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定买受人已经付清全部购房款。
　　本案属于后一种情形，即银行按揭部分的法定还款义务人仍为出卖人夏远航，买受人王振东以夏远航名义代偿银行贷款，只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给夏远航的对价。因此，在该贷款清偿完毕之前，不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。
　　（三）关于第三人是否实际占有房屋的认定问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人事实上控制或管领了某物。本案中，夏远航在法院对涉案房屋采取查封措施前已经将其交付王振东，王振东亦已装修并实际使用，应当认定其已经实际占有房屋。
　　（四）关于买受人对未办理过户登记是否存在过错问题。根据《查扣冻规定》第十七条中规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，由于王振东未付清全部购房款，尚不具备办理产权过户手续的条件，也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。
　　综上，王振东与夏远航约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定王振东已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合《查扣冻规定》第十七条规定的条件，不应得到支持。