物业设施设备管理“三严、四会、三干净、四不漏、五良好”

物业新视野 2023-09-11

为确保设备运行良好，正常高效运行，必须做到“三严”“四会”，设备达到“三干净”“四不漏”“五良好”。

三严

1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。

2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。

3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。

四会

1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。

2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。

3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。

4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。

三干净

设备干净、机房干净、作业场所干净。

四不漏

不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。

五良好

性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

附：设施设备运行、巡视和维保作业标准

一、电梯运行、巡视和维保作业标准

二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准

三、消防系统运行、巡视和维保作业标准

四、中央空调运行、巡视和维保作业标准

五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准

六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准

一、电梯运行、巡视和维保作业标准

项目	工作要点	工作标准	管理控制	责任人	工作记录	支持文件
1 运行	开启及关闭	1. 写字楼电梯开闭时间（各公司自定） 2. 公寓电梯开闭时间（各公司自定） 3. 普通住宅电梯开闭时间（各公司自定）	1. 在清空桥厢，确认无人时才能启动及关闭 2. 业务特殊要求需使用电梯的,电梯主管批准后方可进行 3. 电梯主管每周抽检1次电梯开关时间是否正确	电梯技工	《电梯机房日常维护保养记录表》《垂直电梯运行巡视记录表》《手扶电梯运行巡视记录表》	《电梯管理作业规范》
巡视	1. 每班次对直梯机房进行巡视1次（室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况） 2. 每班次巡视电梯运行状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行	1. 巡视时发现问题能及时解决的,及时解决.不能及时解决的,通知维保方并作好记录. 2. 电梯主管每周抽检1次	电梯技工
2 维保	周期	外包单位每半个月进行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按《电梯维保监督管理标准》现场跟踪	1. 外包单位工作人员工作前须签到 2. 《维保工作单》须得到维修班长签字确认 3. 发现违规维修保养时,报维修主管对其发《整改通知书》 4. 维保工作须在各业态用梯闲时进行	工程主管		《电梯维保监督管理标准》
检测	每年进行1次政府强制检测	1.合格证到期前一个月组织检测 2.电梯主管负责	工程主管
3 检修	计划	1.每月底前维保单位提交下月检修计划 2.由工程主管审批		工程主管	《设施设备故障维修记录表》
过程安全控制	1. 维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌 2. 检修完成后确保现场卫生		工程主管
交付使用	1. 由电梯主管确认维修效果 2. 由维保单位提供维修记录
4 电梯紧急故障处理	措施	1. 扶梯停机由维修技工进行重新启动 2. 重启失败时，汇报总值并通知维保单位 3. 直梯停机先停止直梯电源 4. 启动直梯困人解救预案		工程主管
通知	通知维保单位进行检查		总值人员
善后	进入检修程序		维保单位

二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准

项目	工作要点	工作标准	管理控制	责任人	工作记录	支持文件
1 运行	巡视	1. 每二小时巡视10KV配电室1次，发现异常及时向主管报告 2. 每二小时巡视低压配电室1次，发现异常及时向主管报告 3. 按平均间隔时间，每天至少抄录配电室电度表数据四次 4. 特殊天气时每小时巡视配电室1次 5. 每天15：00点、21：00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在《设备温度日测表》上 6. 强电主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时处置 7. 运行人员完成当班运行日志，主管每天对昨日运行日志进行审核	1. 强电主管每天检查抄录数据 2. 工程主管每周检查抄录数据及运行日志 3. 管理处总经理每月检查抄录数据及运行日志	变电所运行人员强电主管	《高压/低压配电室运行巡视表》《变电所运行数据记录表》《变电所设备温度日测表》	《供配电系统作业规范》
操作	1. 高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按《供配电系统作业规范》进行 2. 某路高压回路外线路停电、来电时，按照《供配电系统作业规范》执行低压母联倒闸送电及善后工作 3. 楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照《供配电系统作业规范》执行 4. 对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌 5. 当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案
2 维保	高压配电室	1. 每月对电柜外观清洁1次 2. 每半年对直流屏紧固除尘1次 3. 每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次 4. 每年对配电柜进行高压试验1次	1. 强电主管检查配电柜外观清洁情况 2. 强电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程	强电主管	《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
变压器	1. 每月对配电柜外观清洁1次 2. 每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次 3. 每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次
低压配电室	1. 每月对配电柜外观清洁1次 2. 每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次
3 检修	编制计划	1. 供电系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况 2. 由强电主管制定维修计划并经工程主管审批	1. 突发重大故障时，按紧急故障处理 2. 维修前，填写工作票并做好安全措施及技术措施 3. 维修时，按《电业安全操作规程》操作，注意人身及设备安全 4. 维修中，设置设备检修警示牌 5. 维修后，恢复设备周边状态	强电主管	《设施设备故障维修记录表》
检修交底	1. 维修人员将检修内容、范围告知运行人员 2. 运行人员在运行日志中填写故障情况 3. 维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修
试运行	1. 维修完毕后，由运行人员试运行 2. 维修人员将试运行内容、范围告知运行人员 3. 运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况
交付使用	1. 由强电主管确认维修效果 2. 告知运行人员可投入使用 3. 由强电主管填写维修记录及工作日志 4. 运行人员做好故障维修记录
4 紧急故障处理	控制措施	1. 发现紧急故障时，立即切断故障电源 2. 运行人员通知强电主管及工程主管 3.启动备用电源 4.及时将故障时间、现象等相关记录填写于《运行记事》	1. 禁止违规操作 2. 在操作时，保证人身及设备安全 3. 做好相应设备警示措施	运行人员强电主管	《高压室运行记事》《变电所运行记事》	《供配电系统作业规范》
善后	1. 保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损 2. 作好必要的隔离 3. 由管理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户

三、消防系统运行、巡视和维保作业标准

项目

工作要点

工作标准

管理控制

责任人

工作记录

支持文件

消

防

设

备

管

理

消防设备维保

1. 专职技工每日对喷淋系统、消火栓系统进行检查1次，填写《设施设备日常维护保养(检查)记录表》完好率应为100%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时

2. 专职技工每周对消防水泵房、稳压泵房清洁1次

3. 专职技工每月对火灾报警联动控制系统、防火卷帘门、疏散指示、消防通道照明、屋面消防风机、防火阀、按《消防系统设备检查维护规范》进行检查1次故障率不得超过2%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时

4. 专职技工每周对报警打印系统测试1次

5. 每月进行消火栓泵、喷淋泵测试、维护；喷淋系统放水测试、维护；气体灭火系统维护、报警器主机维护

6. 每半年对管网阀门、电机润滑保养1次，消防风机、防火阀进行外观保养1次

7. 每月按10%的比例抽查测试、维护烟感探测器、温感探测器、风机、防火阀、手报按钮、联动反馈

1. 弱电主管每周对第1－4项进行检查1次

2. 工程主管每月对第5－7项进行检查1次

3. 管理处总经理每半年对第1-7项进行检查1次

工程主管

《消防设备月保养记录》

《消防安全月检查表》

《消防系统设备维护保养规范》

分包方监管要求

1.专业技工全程陪同维保公司的维保检测工作并实施监督

2.工程主管每月按《建筑消防设施功能检测、维修保养合同》约定检查消防维保单位维保工作完成情况设施设备完好率应为100%，故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时

3.工程主管每月审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施技术测试报告》

4.管理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施年检报告》

1. 工程主管每周检查1次

2. 管理处总经理每月检查1次

工程主管

四、中央空调运行、巡视和维保作业标准

项目	工作要点	工作标准	管理控制	责任人	工作记录	支持文件
1 运行	巡视	1. 主机巡视：每1小时1次 2. 室内外温度：每2小时1次 3. 冷却塔：每4小时1次 4. 水泵：每1小时1次	1. 定时抄录数据，填写运行日志 2. 测温时必须定点，详见《空调系统管理作业规范》相关规定	运行技工	《冷水机组运行记录表》	《空调系统管理作业规范》
操作	1. 根据标准营业时间提前半小时开关机 2. 根据实际情况（室内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温）调整参数 3. 主机及阀门的开关状态	1. 主管每周测试两次效果 2. 定时抄录数据或运行状态 3. 挂状态标识牌，当值班长每天检查一次	运行技工
2 维保	主机	1. 每天白班擦拭外观1次 2. 每月检测1次主机 3. 4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养 4. 每两年换1次油 5. 电控柜每月进行除尘、紧固	空调主管每周至少抽检1次第一项工作效果，2至5项为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效果	运行技工	《设施设备定期维护保养（检查）记录表》	《空调系统管理作业规范》
水泵	1. 每天白班擦拭外观1次 2. 每年冬季停机加油1次	1. 空调主管每周至少抽检1次第1项工作效果 2. 工程主管监督第2项工作落实情况	运行技工工程主管负责组织加油
冷却塔	1. 每天开机前检查风机皮带1次 2. 每天开机前开启补水阀 3. 每天关机后关闭补水阀 4. 每年冬季停机加油1次 5. 每年冬季管道外观上漆1次	1. 空调主管每周至少抽检1次1-3项工作效果 2. 工程主管监督4-5项落实情况	运行技工负责1-2项工程主管负责4-5项
末端设备	1. 每月清洗风机盘管滤网1次， 2. 每年清洗风机盘管翅片1次 3. 每年清洗冷冻水过滤器1次 4. 每年清洗电机风叶除尘1次	1-4项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果	运行技工
水处理	1. 每月投药1次 2. 每月出具权威部门的水质检测报告 3. 每月清洗冷却塔1次 4. 每三个月清洗过滤器1次 5. 每月清洁冷却塔及周边环境1次	1-5项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果	运行技工
附属设备	1.每年对管道外观保养1次 2.每年对阀门外观及润滑保养1次 3.每年对标识完善1次	1-3项运行技工实施，综合维修主管及时检查效果	运行技工
3 检修	编制计划	1.空调系统发生故障时，由部门主管组织相关人员现场查看故障情况 2.由主管制定维修计划并经部门经理审批	1.维保范围外，要进行维修 2.突发重大故障，按紧急故障处理 3.维修时，按《中央空调维修保养规范》进行，注意人身及设备安全 4.维修中，设置设备检修警示牌 5.维修后，恢复设备周边状态	工程主管	《设施设备故障维修记录表》
检修交底	1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员 2.运行人员在运行日志中填写故障情况 3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修
试机	1.维修完毕后，由运行人员试机 2.维修人员将试机内容、范围告知运行人员 3.运行人员试机时，维修人员应观察运行情况
交付使用	1.由空调主管确认维修效果 2.告知运行人员可投入使用 3.由维修班长填写维修记录及工作日志
4 紧急故障处理	控制措施	1.发现紧急故障时，立即按《空调系统管理作业规范》停机 2.切断相应电气开关及水路阀门 3.运行人员通知空调主管 4.开启备用机	1.禁止违规停机 2.在操作时，保证人身及设备安全 3.做好相应阀门及开关的警示措施	空调主管
善后	1.保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损 2.作好必要的隔离 3.由空调主管与营运部沟通，并告知受影响业户 4.按中央空调检修要求实施

五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准

项目	工作要点	工作标准	管理控制	责任人	工作记录	支持文件
1 给水系统	巡视	1. 每班次对水泵、电源双投柜内的计量电度表、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次 2. 夜班对浮球阀检查1次 3. 每月抄录水表数据时，对主要的管道及阀门进行检查 4. 对上述检查形成记录	空调主管每周检查巡更点及记录表格1次	运行技工	《生活水泵房巡更检查表》《给排水运行巡视记录表》	《给排水系统作业规范》
维保	1. 每周对水泵、电源双投柜、变频控制柜进行清洁除尘1次 2. 每周对水泵房卫生清洁1次 3. 每年第一季度对电机轴承加油1次 4. 填写相应的维保记录	1. 空调主管每月对第1 、2 项抽检两次 2. 维修主管对第3项工作填写维保表格 3. 空调主管每季检查给水泵维保效果	运行技工维修技工	《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
检修	1. 给水系统发生故障时，由空调主管组织相关人员现场查看故障情况 2. 由空调主管制定维修计划 3. 由维修主管组织维修 4. 填写相应表格	1. 突发重大故障，按紧急故障处理 2. 维修时，按《给排水系统作业规范》进行，注意人身及设备安全 3. 维修中，设置设备检修警示牌 4. 维修后，恢复设备周边状态	综合维修主管	《设施设备故障维修记录表》
2 排水系统	巡视	1. 每班对污水泵、污水泵控制箱、止回阀巡视1次 2. 每月对污水坑情况进行检查1次 3. 特殊天气时每小时对地下室出口排水情况进行检查 4. 巡视人员填写相应表格	空调主管每周检查巡更点及记录表格1次	运行技工	《污水井巡更记录表》《给排水运行巡视记录表》
维保	1. 每季度对污水泵控制箱紧固，除尘1次 2. 每月对止回阀检查，并清理杂物1次	空调主管每季检查污水泵维保效果,并抽检其它项目	运行技工	《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
检修	1. 主管组织相关人员现场查看故障情况 2. 主管制定维修计划 3. 由维修主管组织维修 4. 填写相应表格	1．维修主管填写维修表格 2．由维修主管确认维修效果	维修主管	《设施设备故障维修记录表》
3 雨排系统	巡视	1. 每班对天面雨排口巡视检查1次 2. 特殊天气时每小时对天面雨排排水情况检查	1.空调主管每周检查巡更点及记录表格1次 2.特殊天气时当班主管对雨排系统情况随时跟踪	运行技工	《外环境污水井、雨水井定期清理记录表》
维保	1. 每月对天面雨排口清理杂物1次 2. 每次下大雨后须对天面雨排口清理

六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准

项目	工作要点	工作标准	管理控制	责任人	工作记录	支持文件
1 停车场收费系统	巡视	1. 每天对系统进行检查测试1次 2. 填写相应记录	1. 及时协助车管员解决因故障导致车辆堵塞问题 2. 满足车管员对停车系统的硬件操作培训需求 3. 维修主管确认维修效果	运行技工	《设施设备日常维护保养（检查）记录表》《设施设备故障维修记录表》
维保	1. 每天用干布擦拭卡机、道闸1次（保洁员完成） 2. 每月测试1次卡机、道闸的机械性能 3. 每季度对道闸进行加油保养
检修	1. 技工接到车管员关于发卡机出现故障信息时，及时赶往现场处理 2. 不能及时维修时，向车管员解释原因，并向弱电主管汇报
2 电话、网络系统	安装管理	1. 电信部门进入电信机房时要求其填写相关信息，方可进入机房作业 2. 弱电主管负责每月统计电话数量 3. 维护网络系统	1. 运行技工确认填写信息的准确性 2. 弱电主管在每月月底向行政部报送电话数量前，抽检统计的准确性	弱电主管	《人员出入登记表》《设施设备日常维护保养（检查）记录表》
机房管理	每月查看租赁机房设施状况并抄录电表读数	运行技工发现违规情况时及时向弱电主管报告
3 安防系统	红外线监控系统	1. 每月1次开启红外系统测试 2. 发现故障时及时维修	发现问题时尽可能在一天内解决，如超过一天的，则及时与安管员沟通	运行技工	《设施设备日常维护保养（检查）记录表》《防盗监视系统月保养记录》《消控中心每日检查表》	《防盗监控系统维护保养规范》
闭路监控系统	1. 每日对摄像头进行转动、调焦动作 2. 每日用干布擦拭监视器 3. 每月对硬盘录相机、降温风扇等进行除尘清洁1次 4. 每月对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次 5. 每季度擦拭摄像头防尘罩1次，并检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性	1-2项由监控室安管员完成 3-5项由运行技工填写相应记录表格	维修主管
4 背景音乐系统	功放设备	1. 保洁员每天用干布擦拭机柜1次 2. 每月对功放机进行调试1次 3. 每季对机柜内进行除尘清洁1次	第1项由监控室商管员监督 2-3项由运行技工完成	维修主管	《设施设备日常维护保养（检查）记录表》《设施设备故障维修记录表》
终端	每月对场内的音控器进行抽检1次	运行技工