中华人民共和国民法典——物业管理相关条款第二编

找一堆理由不交物业费，没有理由创造理由不交物业费，反正就是不想交物业费，这样的业主哪个小区都不乏其例！树上挂个塑料袋，就说物业卫生打扫不好；草坪里有几棵杂草，就说物业绿化维护不行；园区里停了几辆送货车，就讽刺物业秩序维护的啥也不是：某个路灯不亮了，就说这物业啥也不是…总之一句话，这几把物业费交了也是白交！他不会说保洁大爷一大早拽出几十桶垃圾累的汗流浃背；他不会说绿化工人浇水打药修剪一年四季劳作无休；他不会说保安员白天晚上核查外来车辆人员使小区秩序井然：他不会说第二天维修工人把灯修复已经亮了起来！你说他瞎吗？他不瞎！他只是带着重重的私心和有偏见的放大镜去挑剔物业的问题，然后用于佐证不交物业费的理由！这些人不光自己不交物业费，还鼓动他人不交物业费，拉帮结伙以掩饰自己的心虚！微信群给了人们社交自由的便利，也给了蛊惑煽动的人以可乘之机。业主群里的言论，往往是一叶障目，不见泰山！可悲的是一些人偏偏相信业主群里或有或无的言论，而不是看看现实理性分析；更不会想带节奏的不知有多少都是不交物业费的！曾经一个小区的业主反复投诉家门口卫生打扫不干净，每天都有烟头纸屑，还把照片发到业主群。终于有一天，被物业的保洁阿姨拍到了真相，他把自家垃圾洒在楼道的身影，才证明了自己的清白！然而良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒，这个业主不知道自己恶意的谎言让保洁阿姨背负了多少心里负担，他的目的就是不想交物业费！若说搞坏搞乱物业管理的元凶，非恶意不交物业费的业主莫属！物业服务提供的基础是什么？物业质量保证的关键是什么？就是物业费！没有物业费，拿什么雇佣保安保洁绿化工？没有物业费，拿什么浇水打药修剪绿化？没有物业费，拿什么消杀楼道防疫情？没有物业费，拿什么修水修电修监控？巧妇难为无米之炊，这是尽人皆知的道理！所以物业管理不好的小区，十之八九物业费收的就不行！为什么物业费收的不行？其中不乏有物业服务不好的，更有许多原本不错的小区被恶意欠费的业主搅和烂的！他们挟裹着私心和不可告人的目的，带节奏使邪力，恶意中伤物业服务企业，尽全力挑拨离间业主和物业之间的关系。许多原本和谐安宁的小区，被他们搅和的一塌糊涂！他们善于造谣，因为他们的一句谣言，物业却要千方百计的去辩解！他们善于夸大其词，因为一件不起眼的小事，却被他们说成万劫不复的灾难！他们善于寻找矛盾，物业为了护绿，为了劝阻文明养犬、飞线充电、消防通道停车……这些矛盾就是他们利用的对象！他们有的甚至摇身一变成了业主委员会成员，可以公然举着替业主维权的旗帜搅和物业，到了这一步，他们的胃口已经不再是不交物业费了……拿到了好处，就说物业有改观；拿不到好处，就说物业要更换！道德在他们眼里是狗屎，法律对他们有利时是铁律，没有利时就是儿戏！不明真相的吃瓜业主成了他们的棋子，小区已经成为他们攫取利益的屠宰场……物业费收不上来时，服务质量必然大打折扣！小区被搅的稀烂时，再回头看看，已分不清谁是谁非，更难发现谁是内鬼！物业企业本是小区环境的维护者，假使你的小区挺和谐，如果有一天，好端端的小区平静突然被打破，请仔细对照看看，那些不交物业费而又千方百计抹黑物业的人，就是罪魁祸首！覆巢之下，安有完卵？有，就是这些罪魁祸首！而他们恰恰是以破坏小区建设而从中获利的元凶！

场景价值故宫元宵灯光秀，让故宫从“老古董”变身“新网红”。近年来，故宫这座近600年的古老建筑，不仅以日已开放的姿态、现代时尚的形象,受到大众的追捧，而且文创生意风生水起，营业额竟达15亿。故宫还是那个故宫，因其在老建筑基础上营造出诸如灯光秀等全新多样的用户场景体验，焕发出异样的青春活力。这就是场景体验带来的价值。在认识场景价值之前，我们不妨先熟悉一下什么是场景。所谓场景，原指戏剧、电影中的场面，泛指情景。后来演绎为生活中特定的情景。更简便地说，是指在一个单独的地点拍摄的一组连续的镜头。随着互联网时代的到来，特别是在O2O爆发期，场景成为一个高频词，可谓无处不在，生活场景，服务场景、用户场景等等；从生活到产品，从厂商到用户，从现实到虚拟，从线下到线上，人们无不研究场景，追求场景，来提升价值。场景究竟有何魔力？面对纷纷繁的场景，为论述方便，笔者在此重点只对用户场景展开阐述。用户场景简而言之就是用户使用产品的时一种消费情景。特定的时间、地点和人物形成特定的场景关系，再延伸到商业领域便会引发不同的消费市场。围绕用户使用产品时候的最常见场景开发研究，做出的产品才是具有黏性受客户喜爱的好产品。用户场景的变化会带来产品销售，产品价值等变化，从德州扒鸡与周黑鸭经营变迁中，可以窥见用户场景对产品经营带来的巨大影响。当周黑鸭崛起的这短短十几年，而德州扒鸡有着300年悠久历史且早已是驰名中外的老字号，然而在市场上德州扒鸡销售远不如周黑鸭火爆，周黑鸭一年销售额近30个亿，德州扒鸡大概5个亿，百年品牌什么抵不过一个新生品牌?有研究表明，德州扒鸡销售业绩远远落后于周黑鸭的真正原因，是用户场景变化：德州扒鸡的发展史，是沿着交通线布局伴随交通线演进成长的关键兴旺史。德州扒鸡随着大运河和铁路走向了全国，是其鼎盛发展的两个主要阶段。现在，高铁、城际快车等交通线快速发展，使旅客用户场景也随之发生变化。城际旅途太快了，快到旅途中根本不需要就餐，更不需要在火车上打开一只整鸡。消费者对德州扒鸡口味喜好没有变，德州扒鸡本身产品质量没变，但用户场景变了，德州扒鸡就这样在用户场景变化中没落。而周黑鸭却是一个肉食类的休闲食品，是适宜人们在闲暇小憩时随便吃吃，以零食的方式走进千万户，赢得消费者青睐。德州扒鸡是家庭餐桌上添个菜的用户场景，周黑鸭是休闲时随时随地吃得玩的用户场景。用户场景让德州扒鸡兴起，也因用户场景的变化而没落。这就是场景的价值。用户场景不仅对产品有影响，其变化甚至还会给一个行业带来巅覆性的裂变。无独有偶，曾经的奶茶巨无霸香飘飘业绩断崖式下滑，风光不再，究其原因也是用户场景变化，线下网红奶茶店不仅可根据个人喜好定制丰富饮品，并且还可以随时快捷送到客户手中。而香飘飘这种标准化冲泡式饮品，略显枯燥乏味的用户场景，怎敌过丰富便捷且个性十足的用户场景。物业服务用户场景识别赘述场景的价值和众多用户场景变化带来产口及行业重要影响，联想到物业行业，物业的产品是服务，用户就是业主，在互联网飞速发展的新时代，物业服务如何通过营造场景，增强业主的场景体验感，提升客户满意度？物业管理服务场景在哪？走进一个小区，就一直处于物业服务场景之中，目之所及，触之所感，都可以是一种场景。笔者以为，物业服务用户场景主要有以下几类：一、现实一般用户场景：小区大门、单元门、大厅、电梯、楼道、道路、地库、服务中心以及物业公告、通知、温馨提示、服务信息等日常服务中与业主密切接触的情景环境。二、现实特珠用户场景：社区活动场景，客户拜访场景，业主投诉处理场景，与业主沟通座谈会等特定时间与业主互动交流性的情景。三、网络虚拟用户场景：随着互联网的发展，物业与业主的交流不仅局限于面对面的现场交流，物业服务场景营造也不仅限于现实场景，线上虚拟场景体验也要打造，如企业公众号、公司APP、客服管家与业主的交流微信群等。如增加业主在公司APP的场景体验感，也就增加了业主与物业黏性，场景体验感差，黏性就会稀释。这样分类是否科学合理有待商榷，其实物业服务“用户场景”类似于我们以前所探讨的“客户接触点”，场景是把原来的“点”延伸到“面”，直至“空间”，并富于业主在“空间”的场景情感体验。或是把业主进入小区行进的动线中的这个“线”，富于全新感观，生命力，让业主体验到身心愉悦。物业场景已从“现实”延伸到“虚拟”，从“线下”搬到“线上”。厘清物业服务用户场景，营造用户场景体验感，既是物业专业价值体现，更是提升业主客户满意度新举措。营造物业服务用户场景体验营造物业用户场景，既是营造一种环境氛围，情感感受，也是物业的一项服务基础，看似玄妙高深，实则有物业行业的特点及规律可循，因为不论现实一般用户场景，还是现实特珠用户场景，亦或网络虚拟用户场景；不论是硬件设施方面的场景营造，还是软性服务方面的场景营造，再或是“硬”“软”两者结合场景营造，物业有一个基准点，就好像定盘星一样，那就是现场干净卫生，整洁美观，规范有序，服务态度温婉谦逊，热情礼貌，业务娴熟，专业严谨，响应及时，流程高效，让业主感受安全舒适，方便快捷的基础上，同时获得情感上的身心愉悦，礼遇尊贵的享受体验。根据这个关键点发散考量，开发研究物业的服务用户场景，运用“物业服务场景体验”提升客户满意度，业主的满意度怎会不高？为此笔者抛砖引玉地谈点浅见，现分别就现实一般用户场景、特珠用户场景，网络虚拟用户场景各摘取其中一朵“浪花”，来一番简要素描。现实一般用户场景素描：门岗，大门岗就好比一个区的脸面，业主每天出出进进，是业主高频体验的物业服务用户场景。车行出入口，交通标识齐全、干净、清晰、无破损；道闸开启正常；读卡器、道闸干净，无油漆斑驳；闸机、门禁系统完好，方便业主使用；宣传物品摆放整齐有序，醒目，不凌乱，这是一般性硬性用户场景。门岗秩序员软性服务用户场景：秩序员服装整洁、面容端正，礼仪标准，服务规范，和业主交谈文明礼貌，双手接递物品；收费主动提供票据，票据平整干净，始终保持工作区域干净清爽。门岗软性用户场景还有，在门岗处设立便民服务服务柜，柜内有小型高架梯、板手、起子、钳子等便民工具，摆上便民购物小推车，方便业主随时借用；每天在人行主出入口、早晚业主出入高峰时段进行“早送、晚迎”，微笑、问候，与业主亲切友好互动，增加业主的认知熟识度，让业主感受到服务仪式感用户场景。还有，单元大厅是业主每天出入必经的高频体验用户场景，单元门保持关闭状态，给业主以安全感；门禁不任是刷卡、指纹、手机开锁，开启灵活，给业主便捷感；地面干净，无纸屑杂物，灰尘、污迹，烟灰盅及时清洁，给业主舒适感。再有，电梯是业主出入乘坐最高频的运输工具，电梯运行平稳无异常震动，无噪音，光幕防夹功能、紧急呼叫按钮有效，公示的救援电话响应及时，让业主安心；轿厢内光线、通风良好，无异味，让业主感受舒适；在安全舒适的环境下，再在电梯内挂上香囊，芬芳的香气弥漫轿厢内，让业主在短暂的乘梯“旅途”中，感受电梯小场景服务的温馨美好。除了上述这些，还有服务中心、楼道、道路、广场、水景、儿童游乐场、停车场，设备房等都是物业应用心营造的用户场景，限于篇幅不再一一赘述。小区内业主见所感，所听所闻都可以是一种用户场景，像物业工作人员见到业主主动微笑问好，在电梯口等地偶遇业主，礼让业主先行；作业时如有业主通行，暂停作业避让业主，这些小细节，既是礼仪礼貌，也是物业用户场景的营造。现实特珠用户场景素描：物业精心策划组织一场新春联谊会活动，是业主交流的平台，也是才艺展示的舞台，是邻里和谐的纽带，也是了解物业、展示物业风采的窗口，是解除误会化解矛盾的润滑剂，引领风尚的风向标。社区活动是现实中是一种特殊的用户场景。在元旦、春节、五一、国庆，中秋、重阳等组织节日性活动，营造节日氛围；在日常组织缝纫、修鞋、磨刀、空调清洗等便民性活动，给业主方便舒适；物业营造好这些特殊用户场景，让业主这样的用户场景中，感受邻里和谐生活美好和体验物业服价值。软性服务用户场景与硬件用户场景是有机统一的，软性服务用户场景中有硬件用户场景作基础，硬件用户场景中需软性服务用户场景来支撑。硬性场景营造体现了软性服务服务的专业度，软性服务场景又促使硬性场景注入了灵魂，使小区不是一个功能齐全的“睡城”，而是有灵性的“活”的社区，业主才感受到情感互动的舒心体验。网络虚拟用户场景素描：随着互联网时代的发展，物业与业主的交流沟通从现实延伸到网络，因此，网络虚拟场景体验营造同样重要。以新福物业佰昌公司馆APP场景体验为例：在“智能家居”模块，业主不仅可以用手机进行家中安全布防、撤防，监控情况，还可以自由操控室内灯光、窗帘、家电等安装了联动控制智能家居电器。当有亲朋来访，可通过“云对讲”与业主视频认证确认身份；也可通过APP给来访者发送二维码，让来访的亲友方便出入且感受业主般的尊贵；外来车辆进出小区通过“云停车”APP可以实现便捷缴费支付。业主可在APP“社区生活”里浏览丰富商家信息，轻松购物；不仅可即时了解物业发布的日常通知信息，避免忙乱，而且能查看水电煤费、物业费，且能在线支付，感受“足不出户，一键支付”生活的舒适感。业主还可有选择性接入小区智能化网络，连接到智能网络的大数据平台上，这样可随时了解小孩在小区哪玩耍，家中老人健康状况等，享受智能化生活。业主如有需维修项目，在APP“物业报修”中标明清楚，物业看到报修内容快速进行分配处理，并预约上门服务；业主根据自己的感受在“业主评价”中对物业服务进行监督，可在用户端发布建议、投诉、咨询、表扬，给物业员工点赞、打分，促进物业品质提升。

不好干啊，不好干……下面两则新闻再次刷新了物业人的三观！这两则新闻都事关小区业主违建。一则新闻显示：业主违建物业直接拆掉，气得业主都进医院了，要求物业给赔偿金！这则新闻直觉告诉我，违建物业不能动，有可能会背锅啊！不光与业主结仇，还有可能给赔偿金！这种出力不讨好的事，物业管他干啥！而另一则新闻则再次让物业人脊背发凉，因未及时制止业主违建，马鞍山一物业公司被处罚！哎呀我去！你还不能不管，你不管也有可能被罚款，这可仲么办？现实中这种让人左右为难的情况，物业人可没少遇到：夏天小区水塘青蛙叫，有业主反映吵，影响了其休息，要求物业处理。还没等下手呢，另一波业主紧急叫停了，说青蛙是益虫，青蛙叫是诗情画意，说明小区生态好，物业处理就是大逆不道！一二楼业主反映门前树太高大，要求狠狠的修剪，巴不得剪成秃子才好呢。结果楼上的业主不同意，说小区绿化好房子才值钱，物业不能遏制树木生长，要保持造型美观！更有业主，一边投诉物业绿化修剪慢，一边投诉绿化修剪干活吵……有时候真想把这些业主集中到一起问问：你们究竟想让臣妾怎么做啊？这都不算什么，比起前段时间经历停车位的事，上边算是小巫见大巫。小区没有地下停车位的车不让进，地面上的路太窄，否则会堵塞消防通道。结果一群没有停车位的业主来找物业，要求找地产把没卖的停车位免费给业主用，或者让停在路面上，至于地产答不答应，或者堵不堵消防车，那是你物业的事……前一阵子，听说有个业主买的房子用来存放骨灰盒，其他业主不干了，集体组团怒找物业，要求物业解决问题……哎，同志，您把物业当啥了？物业有这职能吗？是不是以为交的物业费是万能费啊？要是物业真能办到也行啊，关键是臣妾真的做不到啊！干物业有时候真的是“现场直憋”啊！所以不要说物业赚钱容易，一整有人问你们物业都干啥了就收费？让你来憋两天就知道干啥了！

恒大某项目物业公司本月起诉1户拖欠物业费业主原因为业主入住后以户内存在墙砖、地砖空鼓等维修问题因此拒缴物业费且阻止维修人员维修拖欠金额达七千元以上物业尝试多种方法协商沟通无果便将业主诉至法院

一物业人不该被谴责

房子拒收十年后业主被判补交十年物业费这是怎么回事？2020年11月24日上午长江日报报业集团邀请湖北省武汉市汉南区人民法院党组书记、院长朱俊细谈如何化解物业纠纷并向网友讲了一个典型案例汉南区法院院长朱俊在直播间。通讯员李金星

“狗咬吕洞宾，不识好人心”。其实，每个人都有辨别是非和善恶的能力。那些所谓不知好歹的人，只不过是情急之下，自私占了上风。6月11日，湖南长沙一小区物业可被这样一波不识好歹的人吓坏了。说起这件事来，该小区物业负责人懊悔不已，他后悔自己把这个世界想得太美好了。听说，事情是这样的，这不是马上要过端午节了嘛，小区物业打算趁着业主们都放假了，他想买点包粽子的食材让大家聚在一起好好过个别样的端午节。与此同时，他还想让大家趁包粽子的机会都互相认识一下，已经认识的就趁这个机会多聊聊。毕竟大家平时都各忙各的，在一起相聚的机会很少。多好的想法呀，一片祥和的景象就这样在物业负责人的脑海里一遍遍浮现着。他为这次包粽子活动整整张罗了5天，好不容易把包粽子所需的食材都准备好了。什么坚果、蜜枣、粽叶和江米等等，可以说是应有尽有，齐全的很。物业领导信心十足地把一切东西都置办好之后，就通知业主们一起来物业包粽子。让他没想到的是，这些阿姨、大妈们一“登场”，现场气氛立即变味了。这哪是过节包粽子呀？纯粹是哄抢大会嘛！食材一端上来，拦都拦不住。有人用食品袋装大枣；有人用绳子捆粽叶；更有过分的是干脆把枣盆端回家了。一点不夸张地说，活动刚刚开始不到十分钟就不得不结束了。还咋继续呢？食材都被阿姨、大妈们席卷一空了。物业工作人员根本拦不住，他们被这些人围在里面动弹都很困难。对于这些业主来说，大声呵斥根本不管用，她们像饿狼一样飞奔而来，匆匆而去。物业负责人看着她们一个个满载而归的背影气得说不出话来。物业负责人对记者说:“真的开眼界了，这就是我们小区业主的素质，还真是第一次见”。听得出来，他伤心了。这位负责人表示，以后再也不这样过端午节了。从今以后，任何节日都没有了。视频画面显示，当时的现场一片混乱，人群中还有很多小孩子。他们仰起稚嫩的脸，看着大人们不管不顾地哄抢别人的东西，不知他们看见这样的情景，小小的心灵会不会有所触动？食材被抢是小事，大不了你们关起门来自己包着吃吧！可是，考虑过这样做的负面影响吗？孩子们还在场呢，真好意思下手！有些人就是不相信“以身作则”、“言传身教”的力量。他们以为大人做什么那是大人的事，与孩子无关。其实，孩子的模仿能力很强，大人做过的事，他们会记在心里。仔细想想，抢来的东西不够吃一辈子，如果把孩子教坏了那可是毁了他们的终身。因此，大人做事，别总考虑占便宜那点事。多想想儿孙吧！孩子们健康茁壮地成长，需要的不是什么“战利品”，而是榜样的力量。你怎么看欢迎留言讨论来源：趣闻说吧

如果你是物业公司的一名项目老总那么下面的内容值得你细看掌握这些知识更容易让你展开工作一、物业服务费成本（支出）构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。二、装修管理流程环节主要包括八个环节1、备齐资料；2、填写申报登记表；3、签订《物业装饰装修管理服务协议》；4、物业装饰装修登记；5、办理开工手续；6、施工过程巡查；7、隐蔽工程验收；8、装饰装修竣工验收。

最近，家住永宁县望远镇世纪天骄小区的业主发现，他们小区内有业主将楼体外墙面的窗户改成了门，这样以来，不仅影响了整栋楼的外观，而且业主也担心会造成“连锁反应”，会有越来越多的人效仿这样的做法。为此，他们希望有关部门能够尽快叫停这样的做法。世纪天骄小区业主“窗改门”接到业主的反映后，记者来到世纪天骄小区，业主带着记者来到7号楼楼下，顺着业主的指引，我们看到最西侧的一户居民，南侧外墙面上的一处窗户确实被改造出了一扇玻璃门。“随便在窗户上开门，应该不可以吧。站在我们业主的角度，你开了一扇门，那以后一楼的业主肯定都会效仿，小区还能美观吗？”业主们告诉记者，虽然小区目前“窗改门”的业主只有这一户，但是如果不及时制止，这样的情况将会在小区里蔚然成风。为此他们不仅阻止过，同时也找过物业公司和开发企业。“售楼处的工作人员说是经过开发商同意了的，但是，我们认为是要根据当时规划的图纸，如果图纸上窗户的位置有门，那我们就认可。”“开发商跟售楼部为了卖房子，私自同意让业主开的这个门，我们和业委会，物业公司的人都阻挡过，但是没有用。”一些业主告诉记者。

墙皮脱落刮坏了业主的车物业有责任吗？业主在小区散步摔倒物业有责任吗？大风把空调箱吹落砸坏了业主财物物业有责任吗？……物业企业在对小区进行日常服务过程中会碰到形形色色的突发状况，这些突发状况有的属于物业责任范围，物业应当主动担责配合解决问题；有的突发状况则不属于物业责任范围，物业没必要无条件“背锅”。面对复杂多样的突发状况，物业如何判断是否需要承担责任呢？今天物业管理圈与大家聊一聊物业责任判断那些事。别看突发状况从表现形式上看是复杂多样的，但其责任判断是有一套内在的逻辑可寻的。今天我们跟大家介绍一种简单实用的物业责任判断“三步法”，希望帮助物业企业在发生突发状况后对自身责任的有无和大小形成一个基本的判断，不至于手忙脚乱。第一步：看区域——突发状况是否发生在物业管理区域内《物业管理条例》第46条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。依据《物业管理条例》的规定，物业仅需对物业管理区域内的突发状况负责，当发生某一突发状况后，物业企业首先需要判断该突发状况是否发生在“物业管理区域”，如果该状况并非发生在物业管理区域，则物业无需承担责任。如果该状况确实发生在物业管理区域，那么物业应当及时配合采取应急救助措施，并及时向有关行政管理部门报告。第二步：看时间——突发状况是否发生在物业免责或减责时间段看突发状况是否发生在物业管理区域是判断物业应否承担责任的最简单直接的方法，但是仅凭这一点是不够的，因为物业不是“千手观音”，如果将发生在物业管理区域内的所有突发状况都归结为物业责任，显然对于物业是不公平的。因此，我们还需结合突发状况发生的时间来判断物业责任的有无与大小。举个例子，就房屋质量而言法律规定了“质保期”，在质保期内如果因房屋质量问题引起突发状况，显然开发商应当对此承担主要责任。就其他突发状况而言，一般在突发状况发生后的合理时间内，物业是可以免责或减责的。以业主在小区散步摔倒为例，如果是雪后地滑，物业未及时清理积雪做好防滑工作导致业主摔倒，则物业需要承担相应责任。若业主摔倒发生在下雪过程中，或发生在夜间，物业尚来不及清理积雪，则物业甚至可以免责。第三步：看合同——物业服务合同是否就物业义务做出特别约定《物业管理条例》第35条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。一般情况下，物业的责任大小与物业的服务标准、物业服务费的收费水平是成正比的。采取五星级服务的小区，业主和物业在签订物业服务合同时一般会对特殊情况做出约定，约定的目的旨在加重物业义务，保障业主权益。因此一些特殊状况按照常理本不属于物业责任，但如果物业在与业主签订的物业服务合同中做出了特殊约定，则物业有可能需要承担相应责任。特别提醒，现在很多小区成立业主委员会之后会采取招投标方式选聘物业企业，在招投标过程中业主通常会对物业服务合同做出特殊约定，建议企业一定要请公司法务或外聘法律顾问就相关合同条款做仔细研究，切不可单纯为了中标在物业服务合同上做出太大让步，那样会增加日后物业管理诸多隐患与风险。你怎么看？欢迎留言讨论

13日6时许，湖北省十堰市张湾区艳湖小区集贸市场发生燃气爆炸事故。据前方现场救援指挥部下午14时25分消息，截至目前，已搜救出150人，其中12人死亡、138人受伤其中37人重伤。据指挥部最新消息，截至下午3时，前方现场救援指挥部搜救出150人，目前均在医院接受救治，其中重伤37人，死亡12人。事故发生后，应急管理部部长黄明立即赶到部指挥中心，视频连线湖北省应急管理厅、省消防救援总队，与在现场的十堰市政府和消防救援支队负责同志通电话，调度了解事故有关情况，要求全力抢险救援，全力救治伤员，尽快核准人数，加强疏散警戒，对中心区域细致搜救，对周边区域深入摸排，严防次生灾害，并派出应急管理部副部长宋元明带队的工作组赶赴现场指导事故处置工作。周学文、琼色、张永利等部领导参加调度。当地消防救援队伍已派出38车173名指战员带6头搜救犬到场处置。

5月17日上午，新安晚报接到市民吕先生反映，其居住在卫材小区，今年1月份物业撤离小区，目前小区处于无人管理的状况，照明、监控、垃圾清运等问题无人解决。处于无人管理状态的卫材小区记者探访：小区四个垃圾桶堆满垃圾，虫蝇乱飞、气味难闻记者来到合肥市瑶海区长江东路与和县路交口附近的卫材小区。在小区门口，记者便看到大门口的车闸高高架起，岗亭内空空荡荡大门敞开，进出小区畅通无阻。大门左前方不到五米远有一个垃圾集中倾倒点，这里放着四个大的垃圾桶，已经被填得满满当当，桶内垃圾堆积如山。垃圾桶外各类生活垃圾被随处丢弃。记者现场看到，有的居民还用棍子将桶内垃圾压实后，再将手里的垃圾倒上去，而有的居民则随手将垃圾丢在附近地上。随着近几日气温不断升高，垃圾桶周边也是虫蝇乱飞，阵阵异味。不仅如此，小区道路地面到处都是烟头、纸屑和废弃的口罩，一起风这些垃圾就在风中飞扬。

很多人觉得自家门口就是自家的区域，放个垃圾没什么，其实不然，门外属于公共区域，而公共区域的环境需要大家共同维护。最近，义蓬一业主很生气，对门的邻居不要太过分，自己家的垃圾不放到自己家门口，反而要靠着她家放，杂物也统统往她这边堆。每天回家都要闻那一股子腐蚀蔬菜味和鞋臭味，实在是难以忍受。更过分的是，自家的水表箱里，也放满了他家的杂物。这要是平时出个门，水管破了怎么办…你赔还是不赔？业主表示很担忧。据该业主所说，对门邻居在楼道堆放杂物，侵占公共区域的事情，物业也是上门协调多次均未果。邻居态度特别凶，一般人去说都是会被骂回的，只有物业经理亲自上门才会改。但是改不了两天，就又“原形毕露”了。4月20日，该业主实在是忍无可忍，敲响了邻居家的门。“阿姨，你能不能不要把垃圾桶放我家门口？这样很不卫生，夏天细菌更多了。这边消防通道也不能这么堵着的。”对门大妈一副理直气壮的样子：干嘛！这是你家的吗？你要不要给我们划根线？！“好吧。这里是公共区域，我也是业主，这里也不是你家的。你们把杂物堆在我家门口的柜子里我也不说了，你把垃圾桶放过来是不是过分了？”对门大妈：我们家就是脏的！就你家干净！这个消防通道的鞋架我不会拿走的！好端端的上门沟通，出来直接一顿骂，自己做错了事，还理直气壮楼道等公共区域是共有的，如果每家每户都占用一点，不仅仅是影响到美观，还存在一定的安全隐患。如果某些业主在楼道堆放杂物，不听物业管理，我行我素，是一种违法占用公共空间的侵权行为，侵犯了其他业主的道路通行权和相邻关系，其他业主和物业公司可以对其进行起诉。但邻里之间闹成这样真的有必要吗？垃圾放到自己家门口，杂物不要堵着消防通道很难做到吗？义蓬的业主想不明白…每家每户都把东西摆出来，着火了往哪里逃？就在前些日子，位于杭州城西的融创河滨之城起火，现场浓烟滚滚，黑烟直冲顶楼…很多小区住户都有这样的居家行为：把家里的垃圾放在门外。低层住户为避免家里产生异味而选择把垃圾放在门外；中高层住户由于楼层较高，扔垃圾不便，总是喜欢把垃圾堆到一定程度才会一起拿下去扔。那么，把垃圾放在门口的行为到底应不应该？回答是：不应该。楼道等公共区域是业主共有的，如果每家每户都占用一点，不仅仅是影响到美观，还存在一定的安全隐患。常

辽宁铁岭某小区居民楼楼道里一对母子正巧经过一台停放在楼道里的电动车然而意外却突然发生......01疑似电动车起火爆炸路过母亲抱住儿子自己伤重离世当天是周六，午后阳光正好，小宁的母亲，34岁的任女士准备带5岁的小宁（化名）去附近的公园玩，母子俩下楼走到一层单元楼道口的时候，意外发生了。楼道里停放着3辆电动车，疑似其中一辆电动车突然爆炸，强大的爆炸冲击力瞬间把路过的母子俩严重炸伤。任女士在被送往医院的路上，就因伤重不幸离世。据其的家属说，任女士的身体只有胸腹部是完好的，那是她在爆炸瞬间，抱住孩子的地方。而5岁的小男孩也身受重伤，双目失明，全身多处烧伤，肺部严重感染，“肺内只有指甲盖那么一块大小的地方是好的，其他地方都是感染……”想到突遭横祸的妻子和孩子，37岁的宋先生不停地抹着眼泪，“他妈妈已经没了，孩子一定得活下来。这原本好好的一个家，不能就我一个人呀！”025岁男童伤重不治去天堂“找妈妈”了7日早晨，爆炸事故中严重受伤的5岁男童，经多次抢救无效，不幸亡故。小宁的家属在哀痛中告诉记者，当天早晨，小宁的心脏数次出现问题，肺部气胸，虽经反复抢救但结果很遗憾。事故调查疑电动车爆炸公安和消防已经介入目前当地公安和消防部门正在进行相关检验调查工作。小宁的家属们说，疑似是当时停放在楼道里的3辆电动车中的一辆正在充电，引发了爆炸事故。具体情况还要等待相关部门的结论。虽然此次事故原因还在调查中但近几年……电动车引发的火灾事故时有发生！！！2018年9月29日广州14时42分，荔湾区上市路镇东直街一民房发生火灾，经询问屋主得知，火灾是由于电动车在充电的时候着火引起。2018年8月27日广东中山小榄镇九洲基社区，一出租屋楼梯间的一辆电动车起火，不少租客被困。车主称，他当天晚上7点左右把电动车停在一楼充电，到晚上10点多，听到有人喊“着火啦”，他才发现是自己的电动车起火了。2018年6月9日深圳凌晨5时30分，宝安沙井街道马安山社区一充电站内，一台电动车充电时电池突然起火，所幸事故发生在户外车棚内，未造成人员伤亡。模拟电动自行车过充试验电动自行车充电为何容易引发火灾？为让大家更加直观地看到电动自行车在充电时，因故障引发火情的全过程，江苏省电器科学研究院，选定了一辆电池已经老化的电动车进行模拟过充试验：在过充的情况下，插上电3分钟后，探测仪显示电流强度直接上升到68安培，电压也急剧攀升到了95伏特。电池线路温度从30摄氏度上升至265摄氏度，电池外壳的温度由22摄氏度攀升到了201摄氏度。而这时高速摄像机捕捉到了电动自行车电池线路起火燃烧的轨迹，通过高速摄像机画面可以清晰地看到，电池内部正在高温作用下燃烧。试验不到7分钟，电池线路温度达到了615摄氏度，电池外壳温度也达到了357摄氏度。通过高速摄像机画面可以看到，整个电池由局部燃烧逐步转为分散燃烧，火焰四处蔓延。而这时一氧化碳含量上升到了每立方米334毫克，电动自行车内有明显的烟雾冒出，温度还在不断攀升，随即发生轰燃。10分钟左右，电池线路温度和电池外壳温度分别突破了800摄氏度和500摄氏度，试验房间温度也升到了131摄氏度。每立方米空气中一氧化碳含量达到了818毫克，火势进入猛烈燃烧阶段，整个电动自行车被大火吞噬！园区电动车请勿乱停乱放

党建引领下，客服、管家日常的“温暖到家”服务：管家看望老人，并为老人包上可口的饺子；客服入户为有需要的的业主解决花草养护问题在3、4月份我们迎来6对新婚业主入住，让业主踏上红毯，进入新家

很多业主不满意物业提供的服务，想以不交物业费作为反抗的手段，但是被物业公司起诉之后，赢的并不多。近日，廊坊市中级人民法院民事判决书【2020冀10民终3318号】显示，燕郊东贸国际小区业主赵某因不满物业提供的服务，拒交物业费，被物业采取限制购水、购电措施。物业上诉到三河市人民法院请求：依法判令赵某缴纳拖欠的物业服务费11970元及滞纳金10485.72元。值得注意的是，一审判决交物业费的80%，物业上诉到廊坊中院，中院支持物业诉求，改判全额交物业费。本案中，业主、物业、法院对同一事实的看法也值得推敲。事件经过赵某于2013年8月9日购买了东贸国际房屋一套，建筑面积为83.82平方米。三河市燕郊意华物业服务有限公司系东贸国际小区的物业公司，负责为该小区提供物业管理服务。东贸国际物业费按照住宅每月每平方米2.38元标准收取，业主按年交纳物业服务费。因赵某不满意物业提供的服务，尚未交纳2015年至2019年的物业服务费。赵某辩称：物业公司未按前期物业服务合同和临时管理规约的约定提供物业服务，其收费标准与服务质量不相适应，应降低物业费收费标准。1、园区地下停车场脏、乱、差，没有保洁打扫，地面破损严重，物业私自划停车位，占用停车位把停车位改成仓储室和快递仓库，将通道改成停车位，严重影响行车安全，侵犯业主共同利益，业主反映多次。2、从所有园区业主入住至今，物业公司从未公示过业主共用部分，墙体、电梯间等广告收入，更没有向所有小区业主公示过全体业主每年交纳物业费的收支情况。3、物业公司2017年私自砍伐园区内树木，将东西两侧绿化的树木全部砍伐，改建成道路。4、物业公司私搭乱建，东贸服装城商业楼在没有任何审批手续的情况下，私自接出占地几千平方米的建筑面积，业主多次就违法建筑物向物业及有关部门反映，均未解决。5、物业公司代收水电费，经常以部分业主不交物业费为由限购水电。6、物业公司占用园区非机动车停放点，使得一些居民电动车随意停放，甚至放在楼道内，楼道里有的地方又堆放杂物，存在诸多安全隐患。物业公司发现电动车停放楼道内未按规定履行拖离或扣留的义务。7、楼道内的很多消防设施和电梯存在安全隐患，本应定期进行检查和检测，而物业疏于管理，消防栓的阀门经常处于开置状态，曾发生两次着火的事件且是在同一个楼，电梯坠落也时有发生。8、园区六号楼附近的垃圾处理站，服装城上万商户产生的垃圾及商业区餐饮产生的垃圾每天从园区南门运至垃圾处理站，疫情期间也是，导致小区内业主的垃圾没有足够地方存放，经常垃圾桶周围的垃圾到处都是，不能及时打扫，小区环境脏、乱、差。9、物业管理不到位，小区内经常发生偷盗事件。10、小区挂有园林式小区牌匾，而本小区绿化遭到严重破坏，根本达不到园林式小区要求，物业费理应降低。11、根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知第二十二条规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。物业辩称：1、地下停车场偶尔出现脏乱现象不可避免，但并非持续状态；2、不存在物业私自划停车位及将通道改成停车位情形；3、不存在将停车位改成仓库的情况，相关位置原规划就不是停车位；4、不存在私自砍伐树木将绿化改成道路的情况；5、限制购买水电是因赵某数年不交物业费的无奈之举；6、电动车随意停放是业主的个人行为，与物业无关；7、电梯故障，物业积极进行了维修，维修工作不可能短时间完成，目前电梯均正常运行；8、不存在小区垃圾无位置存放现象；9、偶发偷盗不能视为物业管理责任；10、东贸国际小区原本规划的东侧、西侧道路就是行车道，小区内为人行步道，人车分流明确，对道路的维修改造行为是为了让业主出入更方便、更安全，是有利于业主的，是在积极履行物业服务合同，并非砍伐树木破坏园区绿化的行为。11、赵某提供的现场照片不能证明物业在提供管理服务过程中存在过错，物业管理服务涉及到小区的方方面面，具有连续性、持续性的特点，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，赵某拍摄的照片是静态的，具有片面性和局限性，不能全面客观地反映物业管理的真实情况。法院判决双方的主要争议在于意华物业公司是否存在物业服务不到位问题及是否应减少物业费。对于意华物业公司将小区东西侧绿化带改为道路问题，该项改造并非用于经营获利，系为方便业主通行及人车分离管理需要，故不能认定意华物业公司的服务存在过错。对于物业费、广告费未公示问题，物业费交纳与相关费用收支情况是否公开不存在对价关系，业主认为物业公司未公开收支情况侵犯其知情权的，可依法另行主张权利。对于购房时承诺的幼儿园、会所及园林小区未实现问题，属于业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷范畴，与物业服务无关。对于地下车库改建库房问题，因赵某未提交证据证明地下车库的规划、权属状态及改建的实施主体，不能认定意华物业公司的服务存在不当之处。若认为改建行为存在安全隐患，可向相关行政主管部门主张权利。对于东贸服装城商业楼没有审批手续私自扩建问题，并无证据证明侵占了小区公共区域，与本案缺乏关联。对于小区存在偷盗事件问题，赵某未提交相应证据证明，不能认定与意华物业公司的管理有关。对于地下车库脏乱，消防设施、电梯未定期检查，垃圾桶周围有垃圾未及时清理，疫情期间管理不严，电动车随意停放，业主在楼道存放杂物等问题，赵某虽提交了照片、视频，但不能反映小区的持续及整体服务水平，不足以构成其拒交物业费的理由。且一个小区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、小区的自然老化程度、预期整体规划及相关配套设施的完善程度、建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响小区良好环境的运转，并有可能导致小区环境质量的整体下降，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。且赵某从2015年开始拒绝交纳物业费，但其并未证明意华物业公司自2015年就存在物业服务不到位问题。故现有证据尚不足以证明意华物业公司提供的物业服务与合同约定标准达到差距明显的程度，一审判决酌情降低物业费不妥，本院予以纠正。赵某应向意华物业公司交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11,969.5元（2.38元/月/平方米×83.82平方米×60个月）。另外应当指出，意华物业公司在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。意华物业公司以限购水、电的方式催缴物业费不当，应予改正。因意华物业公司确实存在需改进、完善服务的方面，主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，意华物业公司的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初10538号民事判决。二、赵某自本判决生效之日起十日内向三河市燕郊意华物业服务有限公司支付物业服务费人民币11,969.5元。三、驳回三河市燕郊意华物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。物业提醒物业费，是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》的相关规定，业主缴纳的物业费包括以下九个方面的内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按相关法律规定提取的福利费等；2、物业的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；3、物业管理区域清洁卫生的费用；4、物业管理区域绿化养护的费用；5、物业管理区域秩序维护的费用；6、物业相关服务人员的办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它相关费用。我们来看一下业主不交物业费的后果：1、违反物业合同根据物业合同的规定，物业公司为小区的业主提供物业服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。而业主则需要交纳物业费。如果物业公司没有违反合同内规定的内容，则小区业主就必须依照合同规定交纳物业费。一旦业主无故拒交物业费也就是违反了物业合同的规定。2、卷入司法麻烦如果业主在物业督促下仍然长时间不交物业费的话，物业可能会对没有缴费的业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。3、可能被加黑名单业主如果长时间拒交物业费，且经过法院判决仍不予执行，那么法院将业主的这一行为纳入征信系统。作为失信被执行人，在申请银行贷款、乘坐飞机软卧、高消费等方方面面都受到限制。物业费取之于业主，用之于业主。我们把物业费的每一分都切切实实地花在了社区服务建设上。物业工作的顺利开展，有赖于广大业主的支持与配合，这是物业为业主打造高品质物业服务、创造美好和谐社区生活的动力源泉。亲爱的业主！请放下所有理由，协助我们结清物业费吧！你怎么看欢迎留言讨论来源：燕郊生活

1、搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。2、为了提高凝聚力和竞争力，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。3、管理者要具备强烈的事业心和责任感，具有勇于创新的进取意识和身先士卒的勇气。

一直以来，物业界都在讨论，客户重要还是员工重要，这类似于先有蛋还是先有鸡的问题，各表其见，各说各话，我比较赞同一种意见——先有满意的员工，再有满意的客户。这句话的意思是把员工的重要性放在了第一位，对于做运营来说，我觉得这样的表述是符合逻辑的。这句话也可以这样说，没有满意的员工，就没有满意的客户。拥有满意的员工是客户满意的前提。一、什么是满意的员工？我认为，满意的员工有以下几个指标衡量：1、专业没有金刚钻，别揽瓷器活，因为你不专业，所以你干不了。如果说员工满意是客户满意的前提，那么专业则是满意员工的前提。专业的保安知道怎么巡视，怎么盘查，怎么沟通，怎么处理突发情况，熟悉周边的安全环境，知道怎么与业主打招呼。专业的保洁懂得各项保洁作业流程，懂得各项清洁工具的正确操作方法，懂得作业当中的避让礼节，懂得早晚相遇时的合理问候。专业的客服人员知道各项办事流程，熟练掌握常用文件表格，熟记各类便民电话，熟悉常用法律法规，接人待物礼节周到，沟通交流胜似老友。专业的工程技师熟悉本专业园区设施设备的分布位置和作业状态，维护规程烂熟于心，处理问题行云流水、手到病除、不留后患。专业的绿化人员会使用绿化机械，会防虫治病，会防旱排涝，会修型除草。2、责任责任心强是满意员工的必备内因。责任心强表现为态度和行动，干工作积极主动，效率高，不落项。企业的员工有责任心，则企业朝气蓬勃，像早晨八九点钟的太阳；员工缺乏责任心，则企业死气沉沉，黄昏迟暮，病体沉疴。3、诚信诚信说到底是道德情操的范畴，用人所谓有才有德，以德为先，讲的是员工的道德人品很重要，尤其是物业服务行业，更讲究做事先做人。诚信是什么？用一句话来概括，即是说到做到，做不到的事情不说，承诺了就要做到，这就是诚信。员工不讲诚信，则企业没有诚信，没有诚信，员工得不到尊重，企业丧失公信力，客户没有安全感。二、客户满意来自于哪里客户满意不是凭空而来，而是综合衡量的结果。1、合同履行客户付费购买物业服务，合同履行情况是客户首要关注焦点。当客户说，你们物业保安是做什么吃的？你们今天做卫生了吗？那怎么没干净呢？就是客户在报怨常常碰到的三个合同问题：服务是否合格，服务是否落项，服务是否规范。客户在意的，就是企业需要关注的。物业服务企业的竞争力，最根本还是在这三个方面，这三个方面做不好，盖再高的楼也要倒。2、合同解读客户常说，你们物业都干啥了？就是客户在解读物业服务合同。为什么把合同解读单拎出来说，一是现在客户维权意识越来越高，二是物业企业有必要帮助业主提高合同解读能力。客户维权意识高，意味着参与意愿高，对物业服务越来越重视。然而客户合同解读能力不足，参与意愿越高越重视，误解和矛盾就会越来越多、越来越大。所以物业企业有必要帮助业主提高合同解读能力。物业企业可以加强物业服务工作内容和相关法律法规的宣传，让客户更直观的了解物业工作表现，了解物业服务范畴和评判标准，重视以法律法规和物业合同为底线的契约精神，增进双方的了解，增强双方的信任，正确解读物业服务合同，减少主观误判。3、服务态度服务服务，主要看态度。态度在服务绝对是第一位的，如果态度不好，所有服务大打折扣！服务态度好不仅仅是有礼貌会说话，更要会做事，巧做事。所谓差别化服务，就是一种态度。对于孤寡老人，需要定期上门关心，把情况可以反馈给子女。对于长期出差的人，屋里的金鱼院子里的花，可以适当关注。对于教师，九月的问候绝对很有意义……三、先有满意的员工，再有满意的客户1、满意的员工是客户满意的基础要想问客户是否满意，先要问公司的员工是否能让自己满意。没有满意的员工，就不会输出满意的服务，服务不规范，业主两行泪！2、满意的员工是企业成熟的标志物业企业是否成熟，首先看团队是否成熟，这比证书是否齐全，是否通过了ISO9000等更有说服力！一家物业服务水平怎么样，不是只有一大堆文件，也不是宽敞明亮的办公室和各项硬件配备，而是你的员工在什么水准上。看看门岗是如何管车管人的；看看客服是否见面站了起来，微笑并问候；看看窗台灯罩是否一尘不染；看看草坪是否绿如地毯……这才是物业企业是否成熟的标志。3、满意的员工是品牌有力的支撑品牌靠良好的服务支撑，良好的服务靠满意的员工支撑，这是颠簸不破的真理。不管是全国百强物业，还是地方排行榜上的先进，都是如此。不管是现在，还是将来，满意的员工才是品牌有力的支撑，没有或失去了满意的员工，品牌创建无从谈起！四、如何拥有满意的员工员工不满意，服务就会打折扣，满意的员工来源于以下几个途径：1、内部培养对于大公司来讲，更愿意内部培养。通过内部培养出来的员工，价值观更趋同，标准更容易形成统一，战略更好实施。内部培养是保持企业人才梯队的有效方法，可以形成企业人才的蓄水池。内部培养的方式一是培训，可以通过入职培训、在岗培训、外部培训的方式增强员工职业能力。二是可以通过岗位调动，升职增强员工的视野和管理能力。通过这两种方式，可以使员工在纵向和横向发展上都接近或达到公司的标准。2、外部聘用内部没有时，可以选择外部聘用。对于刚刚起步的物业企业或瓶颈期的大公司来说，外部聘用是个捷径。因之，万科曾聘用了仲量行的大区总裁许国鸿，永升聘用了龙湖董事长周洪斌。外部聘用见效快，成本高，副作用也大。尤其管理层的变更，所谓一朝天子一朝臣，因换帅带来的副作用也不可小觑。3、员工满意的内因满意的员工也意味着员工对企业的满意。企业是否有令员工满意的薪酬待遇是关键，是否有发展空间以及是否有公平公正的人才培养评价体系制度、是否有健康正能量的企业文化都是员工满意的衡量因素。企业是否值得让员工骄傲，是否有一个千里马的环境，才是培养人才、保有人才、吸引人才的基石。大环境塑造人，好的环境能让平庸的人变得优秀，不好的环境也能使优秀的人变得平庸，而优秀员工是员工满意的内因。人才是条河，既能流进来，也能流出去，优秀的企业应该善于打造人才的洼地，方能海纳百川、有容乃大。所谓鸡能生蛋，蛋也能生鸡，满意的员工成就满意的客户，满意的客户也能成就满意的员工，金杯银杯不如客户的口碑，业主满意带来的影响将是物业企业最大的荣光！

投放与喷施消杀药品的场所须设置醒目的警示标识，必要时采取隔离措施，防止宠物、小孩误食。（3）垃圾桶、垃圾房等处无普遍性的蚊蝇飞舞；下水井无明显蟑螂活动；公共区域无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。4.3.6

.为了您的居家安全，当您和家人外出时，请关好家中门窗、妥善保管贵重物品；长期外出时最好切断各类家电电源，同时要注意检查自来水、燃气等设施开关是否已关好；3

现阶段物业公司对外分包的服务工作主要有：卫生保洁、绿化养护、电梯维保、消防设施设备维保、防盗（对讲）系统维保、“除四害”服务、化粪系统清理等专项服务工作，有的物业企业甚至将小区的治安管理也承包给社会专业保安服务公司。一、注重合同条款的可操作性，特别是质量标准和考核方法合同是双方合作的依据，合同内容订立是否充分及是否具有可操作性，对于以后的监督管理工作起到直接的作用。合同的订立是监管工作的第一步，也是最重要的一步，它关系到以后工作的监管能否顺利进行。切合实际的质量标准，将更加便于管理人员的监管。二、处理好物业公司与外包公司的关系物业公司与分包单位的关系，是合作的关系。作为一个企业，他们有自己的管理制度、管理方法和管理资源，物管公司去监管他们的工作，不能总是用“你们要怎么做……”、“要听我的……”等等的话，而是多讲建议性的话如“你们可以……”、“你们可以考虑……”如果经常要外包公司按自己的意愿去做，长期下去可能会制约专业公司的技术发挥，陷入“帮人家管理公司”的境地，起到相反的效果。“我们只要效果”是我们要求的标准。当然，对于日常监管发现的问题，物业管理公司要主动提出，并要求他们限期整改。三、注重结果更要注重过程好的服务质量=专业技术+良好沟通+考核制度，沟通就是通过交流，使大家清楚双方的工作内容、工作程序和所要达到的工作效果（物业公司的监管工作程序也要让专业公司知道）。纵观现阶段的专业公司，由于他们比较专注于业务（技术）水平，造成他们所考虑的问题仅局限于本岗位专业而忽略了服务水平，他们还未真正认识到他们在区域内是提供服务的，隶属服务行业，专业技术只是一部分，服务管理才是最重要的。四、注重监管过程的记录，为以后评估提供依据专业公司在服务区域内工作业绩如何，主要是通过物业公司人员日常检查和住户的满意程度表现出来的。特别是住户反映/投诉的问题，我们要做好登记及跟踪；对于检查发现的问题，物业管理公司要做好记录，并在一定的时间进行汇总、评估，评估内容要包括服务管理与专业技术管理，具体可以包含以下方面：1、每月巡查（即根据合同的条款及标准进行检查）发现服务不到位的宗数；2、管理处巡查提出整改后处理、跟进的情况；3、每月收到有效投诉宗数。可以设定宗数，一般为5—10宗/月；4、有无违反公司/小区规章制度；5、每月的工作计划和每月的工作总结。总结的内容要包括当月工作的内容、存在的问题和需要管理处配合协调解决的事情；6、各项技术服务质量是否合格及服务是否到位。五、运用多种监管手段，加强日常管理在双方签订的合同中，双方已约定好权利与义务。对于在服务过程中达不到要求的，物业公司人员可以在巡查的基础上，指出他们存在的问题，运用自身的权利进行监管、处罚。通常采取的方法可以有以下几种：1、当场向岗位员工指出问题，现场整改；2、与驻场专业负责人沟通，限期整改；3、发《整改通知书》，通常是发现的问题经2次口头提醒，专业公司仍未整改的；4、找其他专业公司进行代整改，费用由责任公司出；5、扣罚工程款，一般在当月发出《整改通知书》累计2份以上的才扣罚工程款；现阶段，很多物管公司处罚专业公司采取的最多的方法是扣罚工程款，但扣罚工程款只是考核专业公司的一个手段，而不是唯一的手段。6、中止服务合同。是所有手段的最后选择。通过以上的手段可以看出每种方法是环环相扣的，既可以单独使用，也可综合同时使用。六、定期与外包公司的负责人进行必要的沟通物业管理人员除了与驻场的领班/主管/经理进行充分沟通外，还可以定期与驻场的项目经理及以上领导进行必要的沟通，施加压力，促使他们“就范”，提高服务质量。从事专业公司的监管工作，要做到“严于律己，严于律人”。“严于律己”即要主动学习专业知识，做到一专多长，知识面广阔，这样才能胜任岗位工作。“严于律人”即在监管过程中，要按章（合同）办事，有错就要指出。你怎么看欢迎留言讨论

物业优秀管理者所具备的不只是管理能力，还有对待事情的积极态度、对待员工的宽阔胸怀。在整个公司的发展过程中，他们将是掌舵手，更是前行的灯塔。那么，面对同样的工作，普通管理者和高级经理的差距在哪里呢？对下属的态度

作为一名物业管理人员，每年会随着季节的变换，而调整工作要点和计划。天气逐渐转热，真正的夏季已经来临，虽然我国地域辽阔，各地气候差异较大，但总有一些夏季的物业管理工作相通的，今天帮大家罗列下。一、防汛工作防汛工作时物业管理公司夏季工作重点之一，一来是法定和合同约定的义务，再者，近年来，因为大雨、暴雨造成物业公司破产的案例比比皆是。防汛工作重点做好编制预案、准备防汛物资、检修防汛设备、设施、加强防汛信息的通报等。二、防色狼、防盗窃、防抢劫夏季是治安案发率较高的季节，小区的防盗尤为重要，尤其是安装了断桥铝类窗户的物业，这类窗户很容易被撬开。再就是女性的安全了，注意多宣传，监控一定要有效，保安发现问题要及时报警、协助处理。三、防潮夏季要管好自己的库房、设备房和业主租用的地下室，防潮也尤为重要，不然会造成必要的财产损失。员工宿舍也要采取点措施。四、员工防中暑保安、保洁等室外暴露的岗位要采购些防暑降温物品，防止员工中暑。合理做好员工的排班，切勿长时间加班，尤其是白天。另外，做好员工的教育工作，夏季容易烦躁。五、中央空调加强中央空调有关设备的维护保养和运行监管工作，冷却塔、冷机及运行时间调节，做好业户申请加时空调的计费工作，必要时要公示，否则又是矛盾。六、小区水池小区设有水系、深水池的项目，要加水深标示、护栏等的检查和更新，及时发布温馨提示，提示广大业主注意安全，这是重点风险之一。七、避雷检测夏季时打雷多发季节，一定要按照有关政策要求及时做好避雷检测工作。八、绿化养护加强植物病虫害防治，做好草坪疏水工作，适时对草坪进行打孔通气，遇有暴雨时做好新建植植物的加固工作。九、垃圾清理夏季垃圾量大，而且容易发酵，一定要做好收集和清运工作，加强垃圾房和垃圾容器的清理和消杀工作。十、电梯机房夏季带有电梯机房的室内温度会很高，一般会装有空调，然远远不能达到额定的运行温度，因此，一定要及时检查、定期通风、保证空调的正常运行。你怎么看？欢迎留言讨论

导读新修订的《动物防疫法》于5月1日正式施行，遛狗不拴绳是违法行为。近日，北京顺义就发生了一起饲养动物损害责任纠纷案件，古稀老人赵某被小区宠物狗扑倒后猝死，其家属将饲养人诉至法院，索赔80余万元。5月12日，北京顺义法院开庭审理了该起案件。索赔80余万原告：犬主应承担侵权责任原告焦某称，2021年3月12日晚23时38分许，其72岁的老伴赵某在小区院内遛狗时，张某所饲养的狗扑向赵某，她因此摔倒致伤。十分钟左右，赵某丧失意识，焦某试探老伴鼻子发现已无呼吸，焦某迅速呼叫120急诊抢救。等赶到区医院时，赵某已停止呼吸和心跳，后因抢救无效死亡。焦某表示，张某饲养的是成年边牧，体高超过35厘米属于禁养犬种，未办理狗证，且张某遛狗时未牵狗绳。焦某认为，张某遛狗时未拴狗绳，未对动物采取安全措施，其饲养的动物造成赵某死亡，应当由张某承担侵权责任。双方赔偿问题无法达成一致，遂起诉至法院，请求判令张某支付死亡赔偿金、丧葬费以及精神损害抚慰金共计839878元。监控记录事发经过被告：原告自己摔倒原告张某则辩称，自己对赵某的死亡不承担任何法律责任。当日23时38分，当发现自己的边牧犬与赵某所牵田园犬正发生追逐时，他立即前往控制边牧犬，自己与边牧未对赵某有过任何攻击加害行为，而赵某用脚连踢边牧犬多达7次，在边牧犬被控制并对赵某不产生任何危险的情况下，赵某最后一次踢边牧犬后退过程中，在未有外力的作用下因自身原因摔倒。赵某立即起身准备回家，后张某到赵某家门口时，赵某表示腰部不适。张某称，23点52分时，他与焦某互留电话，准备送狗回家后陪同前往医院。不料没走几步，赵某昏倒，“我与焦某将其抬进赵某家中。后凌晨左右，120救护车将赵某接走。送狗回家后，我与妻子立即前往医院，并主动支付了抢救费用。”张某称，死亡鉴定结论显示赵某是猝死。结合赵某患有高血压等疾病史，张某认为，其死亡的直接原因系其自身严重基础疾病引起的，与张某和狗的行为无法律上的因果关系，请求法院驳回焦某的诉求。庭审焦点：自己摔倒？还是被撞倒？在庭审中，张某指出，他的狗很温顺，从监控视频可以看出是赵某的狗吸引他的狗过去的，田园犬冲他的边牧犬发出吼叫，是赵某一直在踢踹边牧犬，导致自己摔倒。死者女儿：“被告说狗没有攻击性，但从视频看，狗直接扑向了我母亲身边，如果狗离我母亲远，根本就踹不到。人在受到攻击时，下意识就是会踢的。”对于赵某摔倒后，张某有没有给予帮助，双方说法也不一。原告焦某表示，赵某被撞倒之后，张某与他的狗离开了现场，并未对赵某进行任何帮助。张某则辩解称，自己跟随赵某回了家，而且事发时，他也没有看到赵某摔倒，等回过头来赵某已经站起来了。被告张某：“在现场赵某叫住我，让我别走说她腰疼，然后我就问她有没有事，她就走了，我就去了他们门口，过了一会赵某的老伴就出来喊我了，我跟家属说不行就去医院。“原告焦某：“是我给追回来的，然后我让张某把电话号给我，接着我老伴就晕倒了，弄到屋里后我打了120。”在庭审中，张某坚持认为，老人在接近凌晨去遛狗，家属应当陪同或者制止，所以家属也应当承担责任。对于没有办理犬证和未拴绳的原因，张某解释，自己的户籍不在顺义，所以没有办理也没有向居住地报备；事发时已是深夜，且四周是半包围式的，因此没拴狗链。张某还补充称，他虽未办理养犬证，但现在狗被没收并罚款5000元，他没有办理养犬证不能作为承担责任的依据。事发时接近凌晨，在小区封闭空旷的草坪上遛狗，这种情况未拴狗链是合理的，他也无法预知赵某在这段时间出来遛狗。事发后，张某主动进行了救治并带着礼品去慰问，故不应当承担侵权责任。开庭当天，本案并未宣判。

不按时缴纳物业费，就失去参选业委会的资格，针对这一热点问题，省住建厅副厅长这样回答。不按时缴纳物业费，就失去参选业委会的资格，针对这一热点问题，大河报记者再发问。1月17日上午，省十三届人大二次会议举行记者会，会上，来自发改委、教育、生态、医疗、住建、农业等6个部门的有关负责人现场回答记者的提问。“作为主管部门，您对这一项老百姓比较关注的问题，如何看待?”17日上午，大河报记者现场提问省住建厅副厅长张达：河南省住建厅2018年9月5日印发了《河南省业主大会和业主委员会指导规则》，对首次业主大会筹备组业主代表和业委会成员都作出规定，要“按时缴纳物业费”。那么有一些百姓认为这样规定可能加大了业委会成立的难度。张达介绍，物业管理是一个重要的民生问题，也是服务群众“最后一公里”的有效抓手。各级党委和政府是非常重视，社会也是很关注的，媒体前一段关注的这个问题，可以从两方面理解。【说法1】要进入业主委员会，法律要求业主应“按时交纳物业费”国务院物业管理条例和河南省物业条例都把业主按时缴纳物业服务费作为业主应尽的义务。特别是要进入业主委员会作为成员的话这是一个必备条件，这是法定的。所以住建厅在2018年印发《河南省业主大会和业主委员会指导规则》的时候，在第37条第一款又重申了这个规定，这是和上位法保持一致。【说法2】按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务此外，张达介绍，国家制定法律条款的时候，遵循了权利和义务对等的原则，按时缴纳物业服务费是每个业主应尽的义务。业主委员会是代表全体业主维护全体业主合法权益的组织。在储备业主大会筹备组的时候，业主的代表和业主委员会的成员应当率先模范的履行法定义务，及时缴纳物业服务费。作为业主委员会的成员也是应该依法履行义务，依法行使权利，这样有利于更好的履行职责，更好维护广大业主的合法权益，所以这个规定是应该执行好，落实好。【专家答疑】你的小区成立业委会时遇到困惑和难题?请添加：yzwyh2002（微信）与我们联系吧。

5月28日15时02分石家庄市桥西区中华城大厦外墙发生火灾短短几分钟大火从4层烧到27层现场浓烟滚滚！！！一外墙保温层火灾引火源有哪些？1、空调外机故障自燃；2、未熄灭的烟头；3、汽车自燃；4、电动车故障自燃；5、外墙周围违规动火；6、外保温层外部电气线路故障（广告牌、霓虹灯）等。二如何避免保温层起火？1、将可燃保温层更换为不燃材质，要确保施工期间消防安全，相关费用由全体业主承担。2、物业管理单位应将外墙保温层列为消防安全重点部位，每月检查1次，清理周围可燃物、修复破损部位。3、建筑四周悬挂警示牌，注明外保温层为可燃材料，存在火灾风险，周围禁止停放电动车、设置电动车充电点，禁止在周围违规动火。4、空调外机后侧加装防火板。5、可燃外保温层外部严禁设置电气线路。6、强化管理：要加强大厦内业主、使用人消防安全教育培训，遵守大厦消防安全规定。严禁高空抛物、严禁丢烟头。三物业公司如何避免小火成灾？1、物业公司应制定外墙保温层火灾的专项应急预案并与业主、使用人一起开展应急演练。发现火情及时向拨打119报火警，并使用灭火器、消火栓进行自救。不要觉得拨打完119就不需要进行自救灭火了，火灾发生的时间是不确定的，消防队到场需要时间，3~5分钟消防队也不一定能到。城市交通拥堵，到场更慢。2、大厦外墙可安装具有“火点”检测功能的监控，以便能较早发现火情，减少火灾损失。3、消防控制室、微型消防站，要建“强”。确认火情后及时启动应急预案进行自救。4、要确保消防车通道畅通、消防救援场地不设置障碍物。四高层建筑火灾特点

近日，有业主反映在小区地下车库电梯内碰到有人吸烟，乘坐电梯时也经常会闻到电梯内残留有浓浓的香烟味。“那天我停好车后，一进电梯就看到里面有人手里拿着烟，虽然他刻意将点燃的香烟背在了身后，但浓浓的烟味还是弥漫了整个电梯。”小区居民李女士说起自己的经历，忍不住抱怨，电梯内空间狭小，如此浓重的烟味，让人无法忍受。记者又随机采访了附近的小区居民，发现小区电梯内吸烟的情况时有发生。“我也碰到过电梯内抽烟的情况，正常人倒还能忍受，但搭乘电梯的如果是个孕妇，吸了二手烟不仅对自己不好，对胎儿也不好。”家住和府小区的陈先生表示。今年2月23日，荆门市两男子在电梯里抽烟，不听别人多番劝阻还拳脚相加，最终两人因殴打他人被荆门东宝警方行政拘留。所以说电梯内抽烟危害他人抽烟者也会受到处罚电梯内吸烟楼道堆放杂物其危害究竟有多大？人民日报：电梯内吸烟，既缺德，又违规▼一、为什么电梯内禁止抽烟？电梯轿厢属于相对封闭空间，通风效果不好，气味散播慢，如若吸烟将严重影响后续的乘梯人。电梯属于公用空间，在电梯内抽烟是不文明的表现。（1）

5月14日凌晨，北京市西城区某小区一户居民家突发火灾，不仅家中财物损毁严重，火灾还夺去了女主人的生命，造成一死一伤！！！火灾发生当天下午，记者来到事发地点。只见窗框被烧变形，外墙皮出现脱落，二楼居民的阳台窗户和暖气也被烧坏，直到六楼的外墙都被熏黑。

民法典之所以如此重要，因为它与我们每一个人的生活息息相关，是一部保护公民民事权利的重要法律，意味着人民对美好生活的向往有了更为健全的法治保障。接下来让小编带大家一起了解我们生活中的民法典案例吧！在日常生活中，家里灯泡坏了，找物业；停水停电了，找物业；房屋出现质量问题，还找物业……在一些居民眼中，只要是出现问题就要求物业来解决，物业就是万能的！那么，我们来看看从2021年1月1日起实施的《民法典》的规定，物业服务企业究竟是干嘛的？物业管理的职责边界在哪里？出现问题业主究竟该找哪些部门？管01绿地被侵占物业该不该管?问题：“我们小区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义务?”解读：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。02私搭乱建该谁管?问题：除了毁坏绿地，据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?解读：上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理；如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。03消防出问题该谁管?问题：“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”解读：《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。04噪声污染归谁管?问题：邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?解读：《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。不管01物业换开关、水龙头该不该收费?问题：“插座更换10元/个、马桶疏通50元……”物业提供的这些服务该不该收费?解读：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。分不同情况01停水、停电该找谁?问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。解读：《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。02房子漏水归谁管?问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?解读：不管哪种类型，多不是由物业企业出钱来进行维修的。其中要分4类情况处理：（1）新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位（即开发商）来负责维修；（2）属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修；（3）超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；（4）如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。03房屋出现质量问题归谁管?问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?解读：应分情况讨论：(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。(2)购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。04公共部位、设施出问题谁负责?问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴;如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。你怎么看？欢迎留言讨论来源：青少年法治河北

中高考即将来临！考生十年寒窗在此一搏，中高考对孩子和家长的重要性不言而喻。中高考期间物业工作责任重大、社会关注度高，给小区十年寒窗苦读的学子在冲刺时刻和考试期间创造一个安静、安全、舒心的备考环境，是对物业服务水平的一个考验。01客服1、抓住时机走访。在调查摸底的基础上，对家有考生的业主进行走访，告知中高考期间物业服务的特别措施，询问业主有无特殊需求并解释或跟进服务，对欠费业主适时催费。2、做好温馨提示。一方面提示小区业主照顾考生，另一方面做好家里没有考生的业主的工作，避免不必要的矛盾。物业关于中高考期间禁止噪音的温馨提示

6月，深圳福田一5岁男童被高空坠窗砸伤，不幸去世引发关注据了解，深圳坠窗男童家属已与业主、租户协商调解此次事件由业主和租户共同承担责任进行赔偿此次事件中业主和租户共赔偿200万其中业主赔180万租户赔20万

近日，全国人大常委会法工委作出审查意见，叫停一些地方颁布的“不交物业费禁止竞选业委会成员”的“土政策”，认为这些地方对成立业委会设置门槛，缺乏上位法依据，不符合立法原意和法治精神，应予以纠正。据悉，这是民法典颁布实施以来，全国人大常委会法工委首次以民法典为上位法依据对公民提出的审查建议作出处理的案例。

在日常生活中，很多人会因为一些小事与他人发生矛盾，在争吵过程中，有时又会不幸发生一些意外。那么，意外发生时，责任应由谁来负呢？家住北京的王大爷下楼买早餐，路过小区大厅时，看到物业保安正准备推走其停在门口的自行车。王大爷上前阻止物业保安并与之理论，保安告知需要移到小区自行车统一停放点。王大爷买完早餐送回家之后，再次下楼将停在大厅门口的自行车推至小区停放点。当王大爷再次返回家中时，突然倒地不起，经医院抢救无效，于当日上午11时死亡，死亡原因为猝死。王大爷生前并未患有疾病，这样突然离世让家属无法接受。家属认为是小区保安暴力拖拽老人的自行车并且用侮辱性言语刺激，才导致王大爷气急攻心，突然猝死。于是王大爷的家属将保安和物业公司告上法院，要求对其赔偿。物业公司认为，雇佣的保安并未辱骂，而是王大爷辱骂保安，保安当时是在履行职责，准备将自行车放至统一停放点，王大爷的死亡是其自身原因所致。法院经审理认为，小区内的公共环境需要业主与物业服务企业共同维护。王大爷自行车占用楼栋门口的公共通道乱停乱放，会对业主的正常通行造成一定影响。物业服务企业对这些自行车的停放进行规范清理，既是履行物业服务合同，也是维护全体小区业主共同利益。根据物业提供的相关视频，在清理王大爷停放在单元门口的电动车过程中，保安人员并不存在暴力拖拽自行车的行为，也不能反映保安人员对王大爷存在语言攻击、态度恶劣的情形。由于家属不能证明物业公司存在过错，故物业公司无需对王大爷的死亡后果承担侵权责任。律师观点：一般侵权行为的构成要件：（1）有加害行为；（2）有损害后果；（3）加害行为与损害事实之间有因果关系；（4）行为人主观上有过错。上述案件中，保安及物业公司对王大爷没有实施加害行为，王大爷和保安争吵与王大爷死亡没有因果关系，且家属无法证明保安和物业存在过错。因此，物业公司及保安不需要对王大爷的死亡后果承担侵权责任。律师提示：在日常生活中，当与人发生冲突时，切勿有过激行为，应该在保障自己的合法权益不受损害，同时也不侵害他人权益的情况下，平稳的解决问题。另外，需要注意，如果老人自己情绪激动导致病发，不幸发生意外，是不适用无过错责任的。你怎么看？欢迎留言讨论

物业行业催费过程，在瞬息万变的社会似乎变得越来越复杂。如何有效进行物业费的催收，减少业主拖欠费用，是当前物业企业关注的话题。作为物业服务人员必须时刻秉承敬业精神与主人翁态度，并以良好的心态投入到物业管理工作中。物业公司只有熟练掌握物业管理知识，通过专业、有效地沟通来满足业主相关的物业服务需求，那么收费工作中可能出现的问题也就能迎刃而解了。本文介绍一下物业费催缴方案怎么做。一，分析业主不交费的原因物业费收费率相对较低则从以下几方面分析：1、小区总户数为1200户，现已装修户数为500户，常住户数为200户，入住率偏低，所以导致了物业费用收取率低的问题。2、

小区的好坏不取决于物业、也不取决于业委会，更主要的是决定于小区的业主。首先：小区不是物业的小区，对物业员工而言，只是他的一个工作场所，不要谈服务理念、服务意识，员工要的就是一份薪酬，给的少于预期，立马走人。对于物业公司而言，小区是他的逐利场，公司生来就是逐利的，无可厚非，有利可图公司在，无利可图公司走。“铁打的营盘流水的兵”，寄希望于物业把小区搞好那是笑话。物业能把小区搞好，除非给予足够的银子，也不能少了高高在空的鞭子！其次：小区也不是业委会的小区，业委会是业主大会的执行机构或常设机构，业委会没有决定小区事物的权利；业委会成员在目前体制下都是奉献，在长期的误解和闲言碎语中激情也会消退；业委会成员受个人文化、阅历、经验等限制，对小区的事物也未必能给出全面正确的意见；业委会成员还要应付来自外界要求、诱惑和内部业主的各种诉求。仅凭业委会搞好小区真的很难！最后：真正能改变小区命运、能毁掉小区的只有业主自己。“冷漠、一副事不关己高高挂起的态度；自私、为了自己的一点利益争得昏天黑地；没有大局观、不了解小区的实际情况，不从小区的整体出发，还自以为是；贪婪、花着几毛钱想着人家几块钱的物业服务。不会正确表达个人意见、出现和业委会观点相悖的时候，不是积极同业委会沟通、探讨，而是提出各种臆想，在业主群里散发，搞得业主分裂，给了外部利益集团有了可乘之机。”——只会让小区没有未来！总之：小区的好坏决定于小区的业主。业委会要多多鼓励业主积极参与小区事物，“三个臭皮匠顶个诸葛亮”，给业主建立顺畅的沟通渠道和有效的沟通机制；业委会要多启发业主从小区整体角度思考问题、提出解决方案；业委会要多宣传“花钱卖服务的意识”！上述内容来源于微信群业主转发，图文内容旨在分享和传播，供大家点评!

辽宁铁岭开原一小区住户李某在楼梯间内给电动自行车充电，引发火灾，造成楼内住户任某和儿子在逃生时不幸被熏倒，母子俩双双身亡。部分住户家遭受损失。事发后李某被判刑。痛失妻儿的任某丈夫将该小区开发商和肇事者李某等告上法院，索赔180余万元。2021年5月，法院对此案作出判决：开发商和李某均需赔偿。2018年11月3日12时许，辽宁铁岭开原男子李某存放在开原市福源华城二期25号楼1单元一层楼梯间的电动自行车在充电过程中引发火灾。大火中，该单元601住户任某带着儿子逃生，不幸被熏倒。任某当场死亡，其儿子受伤经抢救无效于2018年11月7日死亡。这场火灾过火面积4平方米，致使3辆电动自行车被烧毁、一辆自行车被烟熏，单元门、配电盘、配电箱、供热管线检查井等单元楼附属设施被烧损，部分住户室内窗帘衣物被烟熏。经鉴定，任某系因在火灾现场吸入一氧化碳等有毒气体及呼吸道烧伤而致死亡。其儿子系因大面积皮肤烧伤和热作用呼吸道综合症等，并继发多器官功能衰竭而死亡。案发后，李某因失火罪被判刑3年8个月。而任某的丈夫宋某在痛失妻儿之后，将小区开发商、物业公司和李某告上法院，索赔各项损失180余万元。法院查明，李某住在宋某这一单元的四楼，在事发两个月前，便开始从四楼的门，通过楼梯间连线到一楼，给电动自行车充电，没有受到相关部门及人员的阻止。法院一审认为，李某应当承担赔偿原告合理经济损失的主要责任，占80%。物业公司对李某私自扯线充电的行为，疏于管理，对业主未尽到安全保障义务，应承担一定赔偿责任，占10%。房产开发公司应承担相关赔偿责任，占10%。法院一审判决：李某赔偿宋某1335740.72元；开发商和物业公司分别赔偿166967.59元。如何防范电动车火灾？？?电动车停放充电“四个决不能”：决不能进楼入户，决不能违规充电，决不能停放在楼梯间，决不能无人管理。▲请勿将电动车停放在楼道、走道和楼梯间▲请勿在室内和超长时间为电动车充电▲请勿购买和使用非标和超标电动车▲请勿对电动车加装电池和改装▲请勿使用非原装充电器为电动车充电▲请勿在电动车周边放置易燃品和使用明火法规链接《消防法》第六十条第三款规定“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，处警告或者五百元以下罚款。”《消防法》第28条规定“任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”楼道作为火灾时的重要消防通道和安全出口，必须时刻保持安全和畅通。公安部《关于规范电动车停放充电

1、头脑灵活的人读书学习好与坏与做物业经营管理完全是两码事，书读的好，企业管理不一定做得好，做企业经营需要头脑灵活多变，想到就要做到。2、效率高的人办事能力和办事效率很强的人，一旦有机会马上一步一个脚印的去做，要付诸于行动，敢做、敢干，只有这样才能抓住机会。3、不安于现状，不断努力的人“一天三顿饱，老婆孩子热炕头”，一辈子捧着“铁饭碗”的人，永远没有机会。4、真正受过穷的人受穷的人因为感受到了贫穷的切肤之痛，而愈有想要成功的欲望和精神。5、有人生财富目标的人6、抛弃“面子”的人7、勤奋好动的人8、能创新的人第一要决就是眼光独到，想别人未想的事，走在别人前面，让别人在后面追。9、很有自信心的人无论做什么事首先要有信心，相信自己是最优秀的，最棒的，这样您就能把自己最大的潜能发挥出来。10、个性豪爽的人成功的企业家、经理人都是爽快人，办事豪爽，干净利落，不拖泥带水。11、善于冒险果断的人12、善于学习总结的人在平时的工作与学习中，多与人交流，听取别人的意见和想法，不断总结，以丰富自己的经验。13、能吃苦耐劳的人做物业的人一年365天都不休息，风里来雨里去，生活没有规律，请您相信“天道酬勤”的道理。14、不断进取的人遇到挫折不屈不挠，哪里摔倒了就在哪里爬起来。例如：您做一次不成功，两次、三次……哪怕是做99次不成功。第100次您成功了，那您这一生就是一个成功的人。15、善于抓住机遇的人在人们的生活中，在自己的身边往往有很多的机遇，只是由于疏忽而没有发现，让机遇溜掉，或者是让别人发现实施了，所以平时生活中对周围的事物多看、多想、多做，对自己发现和创造机遇有很大的好处。16、珍惜时间的人一寸光阴一寸金，珍惜时间的人都是务实的人，是能够把工作任务规划的很好的人，不会磨洋工、混日子，这样的物业经理人也是难能可贵的。希望各位物业老总粉丝：请花3秒钟时间为我们点赞、点击“在看”或者传发！您的鼓励是我们坚持下去的动力！你怎么看？欢迎留言讨论

场景五：放行业主放行（欠费三个月以上需通知管理处主任）您请坐，请您出示身份证，我们要复印留底。这是您的证件（双手呈递）请问您都搬出哪些物品呢？（认真填写放行条）请您在这里签字（提醒业主：您还有

一、物业项目保安部岗位职责（一）秩序维护队长岗位职责（二）秩序维护班长岗位职责（三）物业秩序维护员形象岗岗位职责（四）车辆管理岗岗位职责（五）巡逻岗岗位职责（六）消防监控岗岗位职责（七）守夜岗岗位职责二、物业保安员守则、行为规范、岗位操作规程（一）保安员守则（二）保安员行为规范（三）服务意识要求（四）仪容仪表要求（五）行为举止要求（六）接听电话要求（七）处理投诉（八）服从领导，听从指挥（九）认真工作，礼貌待客（十）规章制度，坚决执行（十一）爱护公物，注重卫生（十二）服务用语三、保安员素质要求（一）保安人员应具备的职业道德（二）保安人员应具备的素质（三）保安人员应具备的礼仪（四）岗位操作流程A、交接班管理规定B、班长交接班制度C、警棍佩带使用规定D、对讲机使用规定四、物业保安十大应急处理预案1、盗窃、匪警应急处理2、斗殴应急处理3、发现业主醉酒闹事或精神病人4、对爆炸物等危险物品的处理5、接报刑事案件6、接报治安案件7、对盗窃事件的处理8、防盗、报警系统误报、误操作处理9、瓦斯、易燃气体泄漏应急处理10、火灾应急处理五、49个保安基础理论知识一、物业项目保安部岗位职责一一）秩序维护队长岗位职责1、在项目经理的领导下，负责本物业管辖范围内的安全防范工作，并与政府有关部门建立良好的公共关系。2、组织属下秩序维护员，做好内部安全防范和消防工作，并向项目经理汇报。3、熟悉物业管理区域范围内施工单位的情况，并及时掌握变动情况；熟悉物业管理区域内房屋建筑和各类设施的布局，并及时掌握门卫、车库、会所、消防监控室等重要部位的工作情况，确定保卫重点。4、督促和检查物业管理区域内各类安全防盗设施的配备情况，登记和处理业户遗弃的物品。5、抓好消防监控室的日常管理工作，确保秩序维护员24小时值班制度的落实;掌握消监控室各类设备的运行动态，定期查验记录，配合工程维护部做好各类设备的日常维修保养，确保各种设备的正常运行。6、定期检查各班组落实治安责任制情况，督促和帮助各班组抓好岗位工作中的安全环节，切实做好安全防范工作，并对外来施工单位加强安全监督。7、每天按时巡视检查安防设施设备和巡逻的工作质量；掌握各种线索，发现不安全情况，及时布控、处置，并及时向项目经理汇报。8、发生灾害事故和刑事案件，应立即赶到现场，保护事发现场，配合公安、消防部门做好各类案件或灾害事故的调查取证工作。9、负责对属下员工进行安全保卫知识、技能及服务意识方面的培训以及突发事件的应急处理；掌握队员思想动态，向项目经理提出奖惩和使用意见。10、完成领导交办的其他工作任务。（二）秩序维护班长岗位职责1、负责主持本班日常工作，坚决执行上级领导的工作安排，抓好本班的培训工作及日常管理。2、负责主持召开班务会，及时传达上级指示和精神。3、负责本班人员的考勤和奖惩记录，如实记载本班人员在值勤中遇到和处理的问题，重大问题及时向队长汇报。4、负责沟通本班与其他班组间的工作关系及协调本班人员之间的工作和生活关系；关心和爱护员工，随时掌握员工的思想动态，并引导员工视公司为家，以公司利益为重，团结合作的思想。5、爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。6、对管理不当而造成的本班在值班中发生的失误或本班人员的违纪情况负责。7、熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握物管区域内的治安管理工作的规律、特点及服务方式。8、熟悉物业管理区域内的配套设施设备的位置及使用方法。9、负责处理本班值勤中遇到的重大问题，如遇到不能处理的问题要及时上报上级领导或物业服务中心处理。10、负责监督检查本班人员的仪容仪表和值勤情况及对岗位作出合理安排。11、根据公司要求和岗位职责及考核细则，严格履行、严格检查、严格管理。12、协助队长抓好培训及内务管理。13、完成领导交办的其他工作任务。（三）物业秩序维护员形象岗岗位职责1、在秩序维护班长的领导下，负责售楼处与会所出入口安全保卫、维持周边道路的通畅和值勤区域内秩序的工作；为客户提供问讯、引路等服务，保障物业安全。2、树立良好的服务意识，待客有礼有节，谈吐得当；处理问题机智果断，进退有度；以军姿姿势站立，交接班时以列队进行。3、无人无车时保持军姿站立，展示物业秩序维护员良好形象。4、车辆进入停车场时，形象岗队员负责敬礼后，并以车辆指挥手势示意允许其进入停车场，然后恢复以军姿姿势站立。5、业户进入时主动上前礼貌核实，是客户指引方向，如需帮助，主动提供能力范围内帮助。6、熟记业主/客户车号，疏导人员车辆，保障通道顺畅有序；注意出入口周围动态，劝阻任何车辆在区域内乱停乱放。7、了解和熟悉售楼处各楼层、单元和通道方位，熟悉经常进出人员的情况。8、有货车进入现场，应向司机指明货车停车位置及装载货物电梯的方位；查验搬离现场物品的出门凭证，确认证物相符方可放行，出门凭证留存备查。9、劝阻未经许可的推销员及其他闲散人员、衣冠不整者等进入现场。10、发现异常情况和可疑人员注意及时了解，与消监控值班员协同布控，并及时报告上级领导。11、完成领导交办的其他工作任务。（四）车辆管理岗岗位职责1、在秩序维护班长的领导下，负责指挥进出停车场的车辆，确保车道畅通、停放有序。2、了解并熟记各业户及公司领导车型及车牌号。3、随时掌握停车场泊车状况，检查车辆门是否关妥，发现未关门、窗的车辆，应立即关闭车门、车窗；在第一时间向领班报告，并告知车主。4、使用标准手势指挥车辆按指定车位停放。5、遇车辆停放违反规定时，应及时制止并耐心向车主说明；遇特殊情况及时报告上级领导处理。6、禁止车辆装载易燃易爆物进入停车场，停车场内严禁吸烟。7、完成上级领导交办的其它工作任务。（五）巡逻岗岗位职责1、在秩序维护班长的领导下，巡查现场的各个部位，并与消监控室密切配合，维护现场安全。2、按照规定时段和线路进行认真细致地巡查，保证早、中班5次以上，夜班4次以上巡逻次数。3、检查售搂处与会所内公共设施设备、消防器材、安全通道等情况，如有损坏现象应及时向工程维护部报修，并作好详细记录。4、发现可疑人员在楼内活动，须进行跟踪观察，对闲杂人员应劝其离开现场。5、当发生突发事件时，应严格按《突发事件工作程序》要求进行处理，并向上级报告。6、一旦出现火警时，应迅速赶到现场，并按《火灾扑救操作程序》的有关程序进行扑救。7、每次巡逻完毕及时做好巡逻记录，并按照交接班制度的规定进行交接工作。8、完成领导交办的其他工作任务。（六）消防监控岗岗位职责1、在秩序维护队长的领导下，负责操作现场的消防监控设备，对现场消防、治安情况实行监控，及时处置异常情况，确保现场安全。2、熟练掌握消控中心设备的使用性能和操作方法，确保其运行正常。3、发现消防监控系统出现故障立即向工程维护部报修，并报告秩序维护班长采取应急措施，同时积极协助工程技术人员尽快排除故障。4、保持饱满的精神状态，严密注视各监视器的画面动态，发现可疑现象及时通知班长及巡逻岗加以处理；同时注意各类报警的声、光信号，如有报警和异常情况发生，应立即查明部位，迅速报告班长采取应急措施（误报警则迅速消警）。如发生火灾，按《火灾扑救操作程序》采取紧急措施。5、交接班实行对口交接班制度。接班人员须仔细检查仪器设备、工具及交班记录。交班人员将本班发生情况填写记录并移交接班人员，做到班班清，事事明。6、阻止无关人员进入消防监控室。上级批准或陪同有关人员进消防检监控室参观、检查应做好出入登记。7、做好消防监控室环境清洁和设备清洁保养工作，保障设备在规定的环境状态下正常运行。每周进行一次大扫除，保持作环境整洁良好。8、完成领导交办的其他工作任务。（七）守夜岗岗位职责1、在秩序维护班长的领导下，负责项目晚间的安全，定时巡查现场的各个部位，并与消监控室密切配合，维护现场安全。2、按照规定时段和线路进行认真细致地巡查，保证夜班巡逻4次以上。3、检查售搂处与会所内公共设施设备、消防器材、安全通道等情况，如有损坏现象应及时向工程部门报修，并作好详细记录。4、发现可疑人员在楼内活动，须进行跟踪观察，对闲杂人员应劝其离开现场。5、当发生突发事件时，应严格按《突发事件工作程序》要求进行处理，并向上级报告。6、一旦出现火警时，应迅速赶到现场，并按《火灾扑救操作程序》的有关程序进行扑救。7、每次巡逻完毕及时做好巡逻记录，并按照交接班制度的规定进行交接工作。8、完成领导交办的其他工作任务。二、物业保安员守则、行为规范、岗位操作规程一（一）保安员守则1、拥护中国共产党的领导，热爱本职工作，维护公司利益和声誉。2、服从管理，履行职责，讲求工作效率，努力钻研业务，不断提高业务技术水平，法制水准和工作能力，努力完成本职工作。3、遵守各项规章制度，维护正常工作秩序和生活秩序，不迟到、早退、旷工。忠于职守、遵纪守法、廉洁奉公，不利用工作之便谋私利，自觉抵制不正之风。4、注重职业道德，树立企业和个人的良好形象，讲文明、讲礼貌;团结协作、艰苦奋斗、勤俭节约、爱护公物、顾全大局。5、增强保密观念，保管好各种业务资料，不外泄公司内部情况和信息。6、遵守安全规定和各项操作规程，严防各类事故的发生。（二）保安员行为规范职业道德要求1、敬业爱岗：热爱本职岗位，勤奋敬业，积极肯干，乐于为本职工作奉献。2、遵守纪律：遵守国家政策、法规、法律、遵守公司规章制度和劳动纪律。3、诚实守信：表里如一，言行一致，不弄虚作假、自欺欺人，不偷工减料，不以次充好，重合同守信用。4、认真学习：认真学习科学文化知识，不断加强业务技术水平，努力提高服务质量。5、公私分明：爱护公物，不谋私利，自觉维护公司的利益和声誉。6、勤俭节约：具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。7、团结合作：严于律已，宽以待人，正确处理好个人与集体、同事的工作关系;具有良好的协作精神，易于他人相处。8、严守秘密：未经批准，不向外传播或提供公司的内部资料。（三）服务意识要求1、文明礼貌：做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。2、主动热情：以真诚的笑容，主动热情地为用户服务，主动了解用户需求，努力为用户排忧解难。3、耐心周到：员工在对用户的服务中要耐心周到，问多不烦，事多不厌，虚心听取意见，耐心解答问题，服务体贴入微，有求必应，面面俱到，尽善尽美。（四）仪容仪表要求1、保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工号牌端正地佩戴在左胸前。2、工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。3、男员工头发不盖耳朵，不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣，紧束领带(大箭头垂列皮带扣处为准)，衣着束装。4、女员工头发不过肩，不做怪异发型，不留长指甲、不染甲，不浓妆艳抹，不穿黑色或带花丝袜。5、员工不得在大庭广众下化妆，挖鼻孔，搔痒，对人打喷嚏，打哈欠和伸懒腰等影响形象行为。（五）行为举止要求1、站姿：自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或双手交叉、紧握，自然垂放于身体前。2、坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。3、行走时，眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，男走平行步，女走一字步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰挠背。4、在各种场合，见到同事或用户都要面带微笑，主动问好。5、进入他人办公室或住宅前，应先用手轻敲3下，得到同意后再进入。进入后，不得随意翻动室内物品。6、乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、吵闹。（六）接听电话要求1、所有来电，在铃声响3声之内接听。2、拿起电话后，先致简单问候，自报公司部门，语言亲切柔和。3、认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。4、通话完毕后，向对方表示感谢，等对方放下电话后，再轻放下电话。5、上班时间，一般不得打(传)私人电话，如有急事，通话时间不得超过3分钟。6、打出电话时，应预先整理好电话内容，语言简练明了。（七）处理投诉1、员工必须意识到公司的工作是以用户为中心，必须高度重视用户的投诉。2、细心、耐心地聆听用户投诉、让用户畅所欲言。3、认真地用书面形式记录下投诉内容，迅速、妥善地解决用户投诉的问题或转报有关部门解决。4、受理投诉不得涂改，撕毁或假造涉及本人的投诉记录。5、投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚的依据。6、对用户投诉应表示感谢，对事件表示歉意，处理完投诉后，应主动回复用户，了解用户满意程度。（八）服从领导，听从指挥1、公司实行层级管理和岗位责任制，各级员工都向其直属上级负责，总经理对总公司负责。2、各级管理人员应切实服从领导的工作安排和调度，依时完成任务，不得顶撞上级，不得无故拖延、拒绝或终止工作。倘若遇到疑难或有不满的应从速向直属领导请示投诉。（九）认真工作，礼貌待客1、注重礼仪：是对用户和同事最基本的态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好”。做到用户第一，热情有礼。2、讲究效率：提供高效率的服务，关注工作上的每一个细节，急用户所急，为用户排忧解难，籍以赢得用户的满意及公司声誉。3、工作责任：无论是常规的服务还是正常的管理工作，都应尽责，一切务求得到圆满的效果，给用户以效率快和服务佳的良好印象。4、搞好协作：是管理的重要因素之一。各部门之间，员工之间应互相配合、真诚协作，不得互相推卸，应同心协力解决疑难，维护公司的声誉。5、诚实守信：诚实守信是管理人员必须具有的品德。有事必报，有错必改，不得谎报虚情，不得文过饰非、阳奉阴违、诬陷他人。若员工向公司提供个人资料不准确，由此造成的个人权益受损，概由员工本人负责。公司将追究该员工因此行为而引致公司利益受到损失的责任。（十）规章制度，坚决执行1、按时上、下班、做到不迟到、不早退、不无故缺勤。上班时不得无故离开工作岗位，有事离岗必须征得上级同意后，方可离岗。2、员工穿着必须保持整齐、清洁，制服员工上班时必须按规定穿着工作制服，除因公或批准外，不能穿着或携带公司制服外出。3、员工衣柜为存放工衣而设，不得存放有毒或易燃易爆物品和违禁物品，并应保持整洁；请勿将贵重物品及钱财存放在衣柜内，若有遗失，公司将不负任何责任；不得私自加配锁匙，若有遗失，应立即报告本部门及保安部；未经批准不准私自调换衣柜；公司有权随时检查。4、设有员工通道的楼盘，员工在下班时必须行走员工通道，并自觉接受保安人员的监督检查。5、任何员工不得利用职权或工作之便，给自己的亲友以特殊优惠、照顾。（十一）爱护公物，注重卫生1、公司所发给员工的制服、员工证、衣柜锁匙等物品均应妥善使用及保管，若有遗失或损坏者，应即通知部门经理并报人力资源部，申请办理赔偿补领手续。离职时物品均须交回，如未能交回者须按规定赔偿。2、爱护公司的一切工作用品，注意所有设备的定期维修、保养。3、要开源节流，节约用水、用电和易耗品，不准乱拿公物，不得把有用的公物扔入垃圾桶。4、讲文明卫生。对人和气、说话文明、不讲粗口，不随地吐痰、丢纸屑、果皮、烟头和杂物，以保持清洁优美的环境。在公共场所见有纸屑、杂物，要随手捡起或立即知会有关部门。（十二）服务用语1、对来访人员说：您好，请问您上哪楼哪座?“请出示您的证件”。2、当对讲机无人接听时，应对来访者说：“对不起，您要找的人不在，请您稍后与他联系，好吗?”3、当来访人员离开时应说：“谢谢您的合作，欢迎您再来”，“再见”。4、对违章行车者说：“对不起，我们这里是单行线，请您按规定方向行驶，谢谢您合作”5、对违章行车应说：“对不起，消防通道禁止停车，请您将车泊在车位里好吗?”6、对车场内闲杂人员说：“您好，为确保您的安全，请您不要在车场玩耍，多谢您的合作”7、对车辆出车时应说：“您好，您的车位使用费用XX元，这是您的收据，祝您一路顺风”。8、当车辆进车时应说：“

目的分类主办部门培训内容培训对象培训课时（课时）授课负责人

物业费按时缴纳是每个业主应尽的责任和义务，不交物业费不仅是对已缴费业主造成权益侵害，更是对自己资产的不负责任！拖欠物业费→物业无力运营→小区服务更差→拒交物业费，这样的死循环其实受伤最大的是业主，在业主取得“胜利”后，往往换来的是垃圾成山、设施设备废旧、无数安全隐患的“掉价楼盘”，任何导致不交物业费的原因都应该理智的并通过合理渠道来协商解决，不交物业费其实是对自己房屋资产的不负责任。没入住，不交！王先生购买的新房马上就要交房了，可工作忙又要出差，一走就是几个月。交房的事托付给了王母，可物业费王先生想暂时不交，毕竟自己这段时间都不会入住，没有享受到物业公司的服务。解读：国家发改委，建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。观点：从物业费含盖的内容来看，因为物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧等，都是物业管理的组成部分。所以业主在购买房屋以后，不管住与不住，都应该缴纳物业费，这一点不容置疑。

我是一名平凡的客服管家，我在XX物业上班，每天勤勤恳恳工作，忙碌并且乐在其中。在物业服务中有太多的人可能对我们的工作不了解从而产生误会，希望借这样的一个机会，让更多的人了解我们这样底层的物业工作人员。8:30迎接清晨的第一缕阳光，到达物业客服中心，翻阅昨天的记录表是否有未处理的事等待处理，做好全天的工作计划。8:50开始巡查自己负责区域的公共环境，检查楼道外立面、电子门、楼道灯等情况，发现问题，对相关楼道进行登记记录，回去下单请维修师傅进行修复。发现垃圾联系保洁阿姨进行及时清理。9:00日常楼宇巡检，在楼道内发现安全出口指示牌脱落，做好记录，对业主安全提示的小细节不能有丝毫马虎。9:20外面下起了小雨，先去天台看一下有没有业主晾晒的衣物、挨个楼层检查楼道内窗户是否关好，对了，要去将钥匙预留在客服中心的业主家中为他关好窗户。9:50接到客服中心对讲告知，业主家反映顶棚漏水情况，现在维修人员要过去维修，管家赶在维修人员到达之前先到业主家，做好配合工作。维修完成啦，要给业主把地面清理干净哟！10:10发现楼道里有大堆垃圾，非常影响楼道的整洁，敲门询问业主是否是其家中的东西，并提示业主希望以后能够注意，小区是我家，爱护可要靠大家呀！10:30楼宇巡检的时候，要检查楼梯把手，消防栓顶部，安全出口边缘是否有灰尘，尽管说这些地方业主都不会经常注意到，但是物业工作可不能自欺欺人呀，有问题要做好记录，联系保洁阿姨清理。10:50又到时间收物业费啦，部分业主早出晚归，无法看到公告栏的通知，手工填写物业缴费单，及时提醒业主缴费。11:10有新租赁车位的业主，记录好业主的车牌号，广告制作好以后，给业主在车位牌上贴好，告知外来车辆此车位为私家车位，避免出现车位被占的情况。11:20上午楼宇巡检结束啦，回到客服中心，将需要维修的项目整理出派单维修，中午吃饭的时候好移交给工程部，做好记录，实时跟进维修。11:30到了中午休息时间啦，食堂阿姨手艺很好，饭菜香香的。午饭后，我们会闲聊一会儿，填写一下管家日志，记录一上午的工作，免得下午都忘记了。时间还有空余，在桌子上趴一会，保证午休，下午工作才会有精神呀！14:00午休结束，元气满满的下午巡检开始，咦，24号楼电梯有故障，及时联系电梯维保师傅到场维修，可不能影响到业主的出行。14:10发现业主在楼道内堆放纸盒，联系业主是否是准备丢弃的物品，确认后将其收拾丢到垃圾桶，并告知业主不能将垃圾放在走廊内，影响楼道卫生的同时也属于占用消防通道呦！占用消防通道可是违法的哦......14:30电梯内发现了广告小卡片，及时清理，这种小广告在小区里可不能出现，影响小区品质，还要及时通知安全部监控岗及门岗，留意该类人群。15:10接到业主电话，想让帮忙查一下家中的水表数，告知业主5分钟后到，开手电、打开管井门，帮业主查询水表数。15:30在步行梯上发现有烟头，随手进行清理。我们管家可是人手一个“袖珍"垃圾袋，对于这种小型垃圾可以随手拾起，不必麻烦保洁阿姨。在这提醒广大烟民：吸烟有害健康，而且还污染环境哦。16:40经理说下午要进行培训，同时要对最近工作进行总结，交流下彼此的工作心得，一来相互之间取长补短，二来可以增进同事之间的感情。我们是一个团体，要共同进步呀！

品牌是一个企业或其化品牌主体的一切无形资产总和的全部浓缩，并以特殊的形象或符号表现给消费者的产物。一种品牌在消费者群体中的认知度越高，这个企业在市场中的竞争力就越强，如海尔、万科品牌。

据笔者了解，近些年来，许多小区纷纷成立业主委员会，业主委员会本是业主的代言人，亦是业主权益的保护者，但是极个别业主看中业委会委员的职权，企图利用担任业委会委员的身份谋取私利，进而损害业主权益，导致部分小区业主与业委会之间的矛盾日益激化。笔者就自身的实务经验，为大家在遇到业委会不作为、乱作为时，提供一些维权建议。一、业委会的定义业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。顾名思义，业委会其本质属于业主大会的执行机构，业主在业主大会作出决议后，业委会负责执行业主大会的决议。我们可以把业委会理解成为公司的董事会，相对于公司股东会的执行机构。二、业委会的职责根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二十条规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。另外，某些地区会有相应的规范性文件对业委会的职责进行细化，比如：《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》第四十三条规定，业主委员会履行以下职责：(一)执行业主大会的决定和决议；(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(三)与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(八)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。三、业委会违法违规处理的相关规定《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第六十五条规定，业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。《杭州市物业管理条例》第二十条规定，业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的；(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；(五)其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。第二十一条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：(一)不再是本物业管理区域的业主的；(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(四)被依法追究刑事责任的。四、业委会违法违规对业主造成损害时，业主的维权方式（一）如业委会违反程序召开业主大会，或者业主大会的决议侵害业主权益时，业主可向人民法院提起“业主撤销权”之诉，要求撤销业主大会的决定或撤销业委会的决定。小区首届业主大会召开之后，一般会形成相应的《议事规则》，《议事规则》对小区业主大会的召开流程，表决程序、规则等会有约定，若业委会组织召开业主大会程序违反《议事规则》约定，业主可以以业主大会违召开及表决不符合约定或业主大会决定对业主权益造成损害为由，提起业主撤销权之诉。需要注意的是：业主行使撤销权的除斥期间为一年，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（二）业主大会、业主委员会作出的决定明显违反法律、法规的，业主可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府反映问题，相应部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（三）业委会某个或某些成员乱作为，业主可通过业主大会或请求召开业主大会临时会议，提议罢免相关业委会成员的任职资格。业委会不作为的，业主可请求召开业主大会临时会议，就相关事项进行表决。若在业主请求后，业委会拒不召开业主大会的，业主可向街道或社区提出请求，由街道或社区负责组织召开。（四）业委会成员在履行职务过程中，若涉嫌违法犯罪的，可向公安部门反映，由公安部门立案侦查。需要注意的是，业主应当以事实为依据，切不可凭自己主观臆测，向公安部门反映。业委会成员若利用职务之便，侵占经营性收入或者专项维修基金的，可能涉嫌职务侵占罪；若业委会成员利用职务之便，收受他人财物（如物业、施工单位），为他人谋取利益的，可能涉嫌非国家工作人员受贿罪。以上是笔者多次承办相应案件时积累的实务经验，分享给各位，以帮助各位在遇到困难时，能够找到正确有效的方式维护自身权益。业主与业委会的纠纷多种多样，笔者无法穷尽纠纷类型和所有的维权方式。业主在遇到问题时应结合自身遇到的具体案情，具体分析，以便采取更为有效的手段维护自身的合法权益。你怎么看欢迎留言讨论作者：唐陈潇贲

中国物业管理改革发展已有三十多年，物业管理日趋成熟。物业服务逐渐覆盖不动产管理的所有领域，成为现代服务业的重要组成部分，物业服务的核心价值也不断被认可。随着市场竞争的加剧和社会监督的强化，必将对物业服务行业提出更高的要求。如何为物业服务营造良好的社会环境，引发了我对物业服务本质的思考。追问一：什么是物业服务？从事物业服务工作二十年，常听业主抱怨，“除了收费，你们物业都做了些什么”？从理论上解释，物业是指“已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备设施及场地”。物业服务是“由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序的活动”

慢慢的，本不大的小区空间，横七竖八的停满了各式各样的小车。无人指挥安排，堵塞道路的事情时有发生。更过分的是，一些僵尸车也堂而皇之的停了进来，占着车位不说，还存在安全隐患。僵尸车

上市物业管理公司陆续披露了2020年年报。尽管遭遇疫情突袭，但物业管理行业凭借稳健的现金流整体交出了不错的答卷，管理规模、盈利能力等方面均表现良好。随着物业管理行业并购潮来临，2021年规模争夺将成为行业重头戏。提升物管规模统计数据显示，目前在A股和港股上市的物业管理公司超过40家。其中，在管面积在1亿平方米以上的企业17家，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活、恒大物业在管面积均突破3亿平方米，绿城服务在管面积超过2亿平方米，招商积余、永升生活服务、建业新生活、新城悦服务、中海物业、蓝光嘉宝服务、融创服务、世茂服务、金科服务及华润万象生活在管面积均超过1亿平方米。从在管面积增速看，奥园健康、融创服务、世茂服务的在管面积增速均超过100%，分别为174.50%、155.10%、114.33%。永升生活服务、建业新生活、新城悦服务、雅生活服务等6家公司的在管面积增速均超过50%。以营收指标计算，2020年营业收入最高的三家公司为碧桂园服务、恒大物业和绿城服务，分别达到156亿元、105亿元和101亿元；营收增速前三的公司分别为世茂服务、雅生活服务和永升生活服务，增速分别为102%、96%和66%，行业营收平均同比增速为43.8%。从归母净利润指标看，截至2020年底，永升生活服务、时代邻里、碧桂园服务、宝龙商业、建业新生活、滨江服务、融创服务、世茂服务等13家物管公司取得优于行业平均水平的净利润增速。天风证券指出，从全年数据看，物业管理上市公司在管面积增速整体仍维持较高增长。这一方面得益于疫情得到有效控制，房企及物业管理公司各项经营活动恢复较为迅速；另一方面，行业整合加剧，上市物业管理公司充沛的现金流将促使管理面积加速向头部物业公司集中。疫情对于房地产各项经营活动的延后效应依然存在。同时，随着房企竣工交付高峰期的到来，物业公司未来年度业绩的高速增长有望延续。登陆资本市场去年以来，物业公司拥抱资本市场的热情愈发高涨。中指研究院统计数据显示，截至5月20日，共有44家物业服务企业登陆资本市场，另有19家企业处于冲刺阶段。回顾2020年，全年共有18家物业服务企业成功上市。其中，17家在香港联交所上市，1家在深交所上市，上市企业数量创下新高，预计到今年末物业板块上市公司数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。恒大、华润、融创、金科、世茂等头部房企纷纷分拆物业板块上市。在国内排名前十的房企中，如今仅剩万科和龙湖未分拆物业板块上市。从时间维度看，去年四季度是物业公司上市高峰期。2020年四季度，物业管理公司IPO融资规模远超过2020年前三季度总和。中信证券研报称，在“三道红线”的压力下，部分开发企业将分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物业板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2019年之前，分拆物管公司上市主要是期待轻资产板块快速发展。2020年，物业管理行业的高估值，成为引发上市潮一关键诱因。Wind数据显示，2019年，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务当年分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。2020年前7个月，优质上市物管企业股价延续强劲表现。但自去年8月份以来，物业板块股价持续下挫，尤其是去年四季度，随着新股发行量的猛增，物业板块调整明显。并购步伐加快去年以来，物业企业规模扩张迅速，收并购步伐加速明显。据相关机构统计，今年一季度，上市物企共发起13起收并购活动，涉及金额为95.77亿元，已经超过2020年全年92.14亿元总收并购额。今年4月以来，多家物业公司公布了收并购计划。弘阳服务拟7353.6万元收购高力物业及江苏高力美家各80%股权；卓越商企服务拟以2.25亿元收购北京环球财富物业管理公司75%股权；佳源服务上市后首次进行收并购，拟1.41亿元收购保集物业100%股权。收并购事件频现的背后，驱动力源于相关企业对规模扩张的需求。去年5月，融创服务以15亿元收购开元物业84.92%股份，为融创服务增加了合同签约面积逾5300万平方米；此后融创服务通过成都环融以867.23万元收购成都环球世纪物业95%的权益。收购完成后，融创服务的在管建筑面积顺利突破1亿平方米大关，达到1.35亿平方米，同比增长约155.1%。其他头部物业管理公司也为自己的规模扩张定下了“小目标”。碧桂园服务确立了在管面积超18亿平方米的目标。而恒大物业管理层日前在业绩会上表示：“2021年恒大物业在管面积目标要突破6亿平方米，力争成为全球规模最大的物业管理公司。”中指研究院院长莫天全认为，收并购是快捷、有效的扩规模途径。今年以来，物业行业大规模并购案例不断出现，一方面印证了大型物业企业规模扩张的决心和魄力，另一方面是部分开发商在“三道红线”压力下选择出售物业，以换取流动性。贝壳研究院策略研究分析师郭翰指出，并购优良标的会越来越少，而收购溢价会逐渐攀高。物业行业的规模战将愈演愈烈，2021年将是物业行业的收购整合大年，规模话语权的争夺将是未来行业的重头戏。你怎么看？欢迎留言讨论来源：中国证券报

01小区物业服务一般包含哪些内容?小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。02物业公司要求业主预交物业费有没有法律上的依据？答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。03业主有权审查物业管理企业的收支吗?答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。04房屋有质量问题业主能拒交物业费吗?答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。05不交物业费物业公司有权停水停电吗?答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。06物业公司能够对业主进行各类罚款吗?答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。07不能罚款怎么惩治不守公德的业主?答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。08业主家被盗物业公司是否一定要赔偿?答：这个事情得分情况讨论。《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。09住在底层的业主还要交电梯费吗?答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。10业主没在家物业应该帮忙代收快递吗?答：一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。你怎么看？欢迎留言讨论

物业保安在巡逻过程中经常会遇到一些问题，下面我们总结一下，并提出一些解决方法供大家参考学习。1.巡检时进入单元楼内时，应怎么做?巡检时秩序维护员进入单元楼内巡视时，应注意礼仪礼貌，对讲机音量必须关小，以免影响业主休息。对装修房或商铺进行巡视时，在进入前，必须向负责人员说明来意，征得同意后，方可进入。2.发现各类设施设备损坏时，应怎么做?秩序维护员巡楼时发现各类设施设备损坏时，应认真做好记录，并及时客户服务中心请工程部予以处理。3.巡楼时听到事故发生后，应怎么做?秩序维护员巡逻时听到事故发生，应中断巡楼，火速赶赴现场，协助处理工作。处理结束后，继续巡楼。4.巡楼发现事故时，应怎么做?秩序维护员巡楼发现各类事故时，应立即向监控中心和当值管理人员通报，中断巡楼并保持好现场，或采取必要的急救措施。5.巡楼发现有人故意损坏小区设施时，应怎么做?秩序维护员巡楼时发现有人故意损坏小区设施，应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元，记录设施损坏情况等。报告服务中心对当事人予以处理，必要时报警处理。6.发现有可疑人物时，应怎么做?秩序维护员在巡楼时发现可疑人物逗留时，应有礼貌地询问其去向，弄清其到小区的目的，对无明确目的者，应带到服务中心进行处理。7.发现推销人员在小区内进行推销活动时，应怎么做?秩序维护员发现推销人员在小区内进行推销活动时，应有礼貌地说明小区管理规定，制止其进行推销，并劝其离开小区。对有业主投诉的由服务中心对当事人进一步追究责任。8.遇业主将物品在地面上拖拉时，应怎么做?队员看见业主将物品在地面上拖拉时，应迅速加以制止，以保护公共走道地面完好。如因业主的拖拉造成地面等损坏的，应详细询问其工作单位、姓名等情况，并报告服务中心进行处理。9.业主擅自移动设施时，应怎么做?秩序维护员发现业主擅自移动公共部位设施的，应立即加以制止，并察看有否损坏情况，如有应作好详细询问和记录。如确需作移动的，应得到服务中心同意，并由管理人员予以移动。10.业主不慎损坏小区内的各类设施或装饰物时，应怎么做?遇有业主不慎损坏小区的各类设施或装饰物时，秩序维护员应仔细察看受损情况，并询问记录业主工作单位、姓名，并察看其有效证件。记录情况由当事人签名认可，同时应报告服务中心。11.业主在禁烟区吸烟时，应怎么做?遇到业主在禁烟区吸烟，秩序维护员应主动上前，有礼貌说明小区管理规定，并加以制止。12.有人在小区内大声喧哗时，应怎么做?秩序维护员巡逻时遇有人在小区内大声喧哗，应有礼貌地上前加以制止，请保持安静的工作环境，以免妨碍别人工作。13.业主在小区内乱扔杂物时，应怎么做?发现业主在小区内乱扔杂物时，应上前加以制止，请其保持小区清洁，并为其将丢弃的杂物，扔进垃圾箱内。14.业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染时，应怎么做?业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染，秩序维护员应主动上前进行安抚工作，并立即通知保洁人员进行清理。如面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大。15.巡检小区时闻到异味时，应怎么做?巡检小区时闻到异味时，秩序维护员必须迅速查明异味出自何方，并妥善加以处理，情况紧急时，必须立即报告。16.小区公共部位有不整洁现象时，应怎么做?小区公共部位有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决；需环洁部清理之事，应通知保洁人员加以处理。17.电梯厅烟缸有杂物时，应怎么做?看见电梯厅烟缸有杂物时，有清洁工在附近工作时，秩序维护员应督促其清理，清洁工不在时，应主动做好清理工作。18.外面下雨时，应怎么做?外面下雨巡楼时，秩序维护员应着重检查门窗是否关闭、阳台地漏是否畅通，及有无漏水现象。发现问题，及时进行报告。19.停放在外围岗位的非机动车没有停在规定区域内，应怎么做?自行车、助动车在外围岗位口规定区域内乱停乱停放的，应提醒其放入非机动车库，如一再不听劝说者，定期进行清理，将其车辆搬入指定位置。20.发现业主物品遗忘在楼道时，应怎么做?发现业主物品遗忘，秩序维护员应妥为保管，并作好记录及上交服务中心处理，必要时由服务中心发失物招领通知。21.业主或外来人员醉酒时，应怎么做?发现业主醉酒时，应将其带到影响较小的部位或其公司让其休息，酒醒后让其离开;如醉酒闹事应报告服务中心处理。外来人员醉酒，应劝其尽快离开小区，闹事者，报警处理。22.业主在小区突发急病救治时，应怎么做?业主在小区突发急病需救治时，秩序维护员应立即通报服务中心和秩序维护班长或主管，安排急救车辆送医院救治。23.发现业主不注意公共卫生时，应怎么做?发现业主不注意公共卫生时，秩序维护员应主动上前加以制止，提醒其应保持公共卫生的清洁，并主动帮助清理，必要时请清洁工到场清理。24.发现施工人员在施工场地吸烟时，应怎么做?秩序维护员应提醒施工人员，遵守小区规定。对不听劝告者，交秩序维护班长或主管处理。25.施工人员未经允许在公共部位施工时，应怎么做?发现施工人员不经允许在小区公共部位施工时，秩序维护员应加以制止，并督促其清理好场地，检查是否造成损坏。造成损坏的，应作好详细记录，请施工负责人签字认可，交服务中心处理。26.发现业主将物品堆放在公共部位时，应怎么做?秩序维护员发现公共部位堆物时，应先弄清物品所属业主房号，并与该业主进行交涉，说明小区规定，并请尽快将物品移走。27.发现施工队违章操作时，应怎么做?秩序维护员发现施工队违章操作时，应及时加以制止，并通报秩序维护班长或主管处理，必要时勒令停工整顿。28.施工人员需在公共部位进行施工时，应怎么做?施工人员需在公共部位施工检修，在人流高峰，应叫其停止施工。请物业服务中心确认后，为其划定施工范围，并用围栏加以围护，巡逻秩序维护员做好施工现场的监督工作。29.发现施工人员未经同意更改或动用小区设施时，应怎么做?发现施工人员不经同意，擅自更改或动用小区设施的，应立即加以制止，并扣留其出入证，问清情况，交班长或主管处理。30.施工队未经同意加班时，应怎么做?秩序维护员应问明情况，禁止其加班，并通知施工队负责人，告诫施工人员遵守小区管理规定。31.施工队未办理动用明火手续，动用明火时，应怎么做?秩序维护员应立即加以制止，扣留操作员出入证，通知施工负责人，强调小区管理规定，由服务中心给予适当罚款处罚。物业管理圈32.施工队未经同意，在小区留宿时，应怎么做?巡逻秩序维护员发现施工人员未经同意在小区留宿的，应责令其立即离开小区，通知施工负责人，重申小区规定，由服务中心按规定予以并给予适当的罚款处罚。33.晚间巡楼发现业主门没上锁时，应怎么做?秩序维护员巡楼发现业主门没上锁时，应立即通报秩序维护班长或主管，必须同时二人进行外围检查，确信无异常时，方可进入业主户内进行呼叫，如业主家中无人，不可深入及翻动、查看业主室内物品，并认真做好记录，同时通知物业服务中心联系该业主，在业主到来前不得离开。你怎么看欢迎留言讨论