业委会不作为、乱作为，业主如何维权？

据笔者了解，近些年来，许多小区纷纷成立业主委员会，业主委员会本是业主的代言人，亦是业主权益的保护者，但是极个别业主看中业委会委员的职权，企图利用担任业委会委员的身份谋取私利，进而损害业主权益，导致部分小区业主与业委会之间的矛盾日益激化。笔者就自身的实务经验，为大家在遇到业委会不作为、乱作为时，提供一些维权建议。一、业委会的定义业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。顾名思义，业委会其本质属于业主大会的执行机构，业主在业主大会作出决议后，业委会负责执行业主大会的决议。我们可以把业委会理解成为公司的董事会，相对于公司股东会的执行机构。二、业委会的职责根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二十条规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。另外，某些地区会有相应的规范性文件对业委会的职责进行细化，比如：《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》第四十三条规定，业主委员会履行以下职责：(一)执行业主大会的决定和决议；(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(三)与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(八)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。三、业委会违法违规处理的相关规定《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第六十五条规定，业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。《杭州市物业管理条例》第二十条规定，业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的；(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；(五)其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。第二十一条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：(一)不再是本物业管理区域的业主的；(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(四)被依法追究刑事责任的。四、业委会违法违规对业主造成损害时，业主的维权方式（一）如业委会违反程序召开业主大会，或者业主大会的决议侵害业主权益时，业主可向人民法院提起“业主撤销权”之诉，要求撤销业主大会的决定或撤销业委会的决定。小区首届业主大会召开之后，一般会形成相应的《议事规则》，《议事规则》对小区业主大会的召开流程，表决程序、规则等会有约定，若业委会组织召开业主大会程序违反《议事规则》约定，业主可以以业主大会违召开及表决不符合约定或业主大会决定对业主权益造成损害为由，提起业主撤销权之诉。需要注意的是：业主行使撤销权的除斥期间为一年，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（二）业主大会、业主委员会作出的决定明显违反法律、法规的，业主可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府反映问题，相应部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（三）业委会某个或某些成员乱作为，业主可通过业主大会或请求召开业主大会临时会议，提议罢免相关业委会成员的任职资格。业委会不作为的，业主可请求召开业主大会临时会议，就相关事项进行表决。若在业主请求后，业委会拒不召开业主大会的，业主可向街道或社区提出请求，由街道或社区负责组织召开。（四）业委会成员在履行职务过程中，若涉嫌违法犯罪的，可向公安部门反映，由公安部门立案侦查。需要注意的是，业主应当以事实为依据，切不可凭自己主观臆测，向公安部门反映。业委会成员若利用职务之便，侵占经营性收入或者专项维修基金的，可能涉嫌职务侵占罪；若业委会成员利用职务之便，收受他人财物（如物业、施工单位），为他人谋取利益的，可能涉嫌非国家工作人员受贿罪。以上是笔者多次承办相应案件时积累的实务经验，分享给各位，以帮助各位在遇到困难时，能够找到正确有效的方式维护自身权益。业主与业委会的纠纷多种多样，笔者无法穷尽纠纷类型和所有的维权方式。业主在遇到问题时应结合自身遇到的具体案情，具体分析，以便采取更为有效的手段维护自身的合法权益。

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作者：唐陈潇贲 律师 北京盈科（杭州）律师事务所

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