【物管百态】业主不缴费、物业退出、业委会辞职 —— 金色家园南区陷混乱

今年以来，市区（注：温州市）奔驰商厦、垟儿小区等多个小区的物业退出，导致小区管理遇困。这不，近日市区金色家园南区也正在发生一场“物业去留”的尴尬博弈：业主维权，60%不缴费，服务了12年的物业公司晒出8年的账目明细，前7年只赚了11万元，去年还被欠着30多万元物业费。而业委会自认无力应对困局，集体辞职。

业主“维权”不缴费

质疑物业和业委会

市区金色家园南区于2004年建成投用，是商品房楼盘，共有住户335户。日前，记者来到该小区看到，小区内亭台楼阁一应俱全，公共场地虽然小但绿化也经过一番设计，比较雅致，还有老年俱乐部、儿童游乐设施等。可是记者却也发现，小区里不少草皮秃了，水池干枯了，公共椅子都破了。

自小区建好就入住至今的朱阿姨无奈地说：“我们小区以前是精品小区，环境很好的，像小花园一样，隔壁金色家园北区档次设计都没有我们好。那时保安也热情，你手里提着重物他都主动上来帮你拿。可是现在不一样了，我们物业管理不好了，东西破了都没人修，小区里找不到一张好椅子，坐都没地方坐。保安也是冷冰冰的，都不理人。”

“原来我们小区大家缴物业费很自觉，但是去年我们建了个业主群，里面透露了不少物业和业委会的猫腻，很多业主就不交物业费了，我也还没缴。”业主陈先生说。

“本来去年我们就计划跟小区业委会组织动用维修资金刷补外墙的同时，将破旧座椅等进行维修或更换，部分绿化枯死的地方也会整合小区资源进行修复，但是去年下半年业主一闹，物业费都不交，我们就不敢投入资金了，投越多不就亏越多了。”该小区物业管理处负责人蓝女士说，业主近期反映部分物业人员态度发生了变化，“将心比心，我们工作人员去催缴物业费多次被拒，维修资金签字也总被拒，人心都是一样的，业主态度不好，他们心都凉了。”

多位业主都告诉记者之所以闹到这一步得从去年刷外墙说起。“去年隔壁北区粉刷了外墙，我们小区不少业主也要求刷墙。但是业委会却说没钱，说得动用维修资金刷墙。”王阿姨告诉记者，后来有业主发现小区是有不少公共部位经营收入的，可是问业委会却说都给物业公司了，问物业公司又称是合同上写明公共部位收益补贴物业费的。想让物业公布这些年的账目，物业又说他们是包干制物业，法律规定不用公布。“但是我在这小区住了五六年，从来没听说过公共部位收益这事儿，其他很多业主也不知道，于是一些业主就带头维权了，觉得业委会没监督好，觉得物业侵占了小区财产，后来就越闹越僵。”

物业欲退出

并晒出“8年账目”

2006年温州星河物业管理有限公司（以下简称星河物业）作为前期物业进驻管理，2009年该小区第一届业委会成立后签订了物业服务合同，物业收费标准是小高层住宅每平方米1.1元/月，多层住宅每平方米0.8元/月，商业店铺每平方米2元/月。但是近日，星河物业却在小区里贴出公告，表示“由于小区物业成本逐年增加和部分业主不及时履行缴费义务，导致物业企业的收入不能保障正常物业服务的成本支出......为此，出于经营与风险考虑，决定于5月31日24时退出该小区”。

翻开该小区物业管理处2009年至2015年的账本，记者查看了其每年的利润，分别为58269元（2015）+60402元（2014）+47421元（2013）-64051元（2012）-79758元（2011）+24544元（2010）+72805元（2009）=119632元（“-”意为亏本）。“以往这小区物业费缴费率还是比较高的，收费率都在90%左右。但即便是这样，你看，7年总共才赚了11万元，平均每年才赚1万多元，这么薄利的买卖现在谁还要做。去年因为业主和我们物业闹矛盾，60%的业主物业费都还没交，欠了30多万元物业费，我们算了下去年要亏335668元，如果物业费不讨回来的话，这个做了十多年的项目我们还要亏十几万元。当然，我们也会采取法律手段讨回物业费，但追回来也只赚2万多元。”星河物业有关负责人表示。

通过其账目明细，记者发现该小区的物业收入由两部分组成。一是业主支付的物业费，1年共计物业费达65.4万元；二是小区的多种经营收入，1年总计可达14至20万元不等（每年租金不一，收入有波动），具体包括车辆保管费、经营用房租金、广告费、场地管理费4部分。这意味着，如果管理及收费状况好，该物业全年收入应该是79.4万元至至85.4万元。但是同样的，该小区一年的开支也不少，开支包含人员工资福利、公共设备维护费、清洁卫生费、绿化养护费、办公费、税费等6部分，以2016年为例，1年就高达70.43万元。

星河物业有关负责人透露：“我们每年都有5%-10%的物业费约3至6万元是收不过来的，那么一般年收入就是73万元至76万元。这样减去开支就只有几万元的利润。然而现在业主要求拿回物业公共部位的收入，这就是少掉十几万元的收入。这样的话，我们肯定是大亏的，根本就做不下去。”

业委会集体辞职

只因无力解决“历史问题”

小区大门墙上，在物业退出公告旁边贴着的就是“第三届业委会辞职”公示。公示写着“由于我们的工作能力和专业水平有限，无法胜任即将面临的事项，特此辞去小区业委会委员的工作”。

该小区业委会委员为何会集体辞职？第三届业委会主任林先生表示，他们这届业委会也是2015年下半年“被拉着赶鸭子上架的”，往届也没有留下账本或合同，对于小区公共部位收入给物业公司补贴物业费的事情他是知道的。但是因为上届也是这么做的，而他们对相关的物业法规也不大清楚，平时物业做得还可以，所以平时就很少过问。“我们小区业委会自己的收入很少的，就是一个小区俱乐部的收费，去年才开始收费，每月才800元，一年才9600元，里面每月还要拿出200元补贴清洁工，因为他们额外打扫了俱乐部。”

他告诉记者：“我原来没想到物业的事情这么复杂，这么专业，其实我对这些没有太清晰的认识，群众工作也不大会做，自己工作又很忙，所以最后选择辞职，让贤给有能力有公益心有时间的业主去做。”

该小区所在的南郊街道三板桥社区书记卢晓敏说，因为物业公司5月就要退出，根据相应法规，目前当务之急就是要尽快成立新的业委会，最快也需1个多月，然后再选聘新的物业公司进驻管理。“否则小区真得乱了，垃圾没人清运、公共设施没人维养。而其他的问题等应急之后再慢慢处理、整顿。”

小区纷争的背后，到底问题出在哪儿？

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来源：温都网  全媒体记者：张新彤

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