又降价了！这可能是南京最悲催的新盘…… | 文涛

最早放风价4万，号称新一代豪宅……

前不久说3万左右，精装改毛坯……

现在说2.8万以下，豪宅户型也改了……

楼面地价22353元/㎡区域最高，产品不断降级，房价不断下调逼近成本，还比旁边二手房贵4000……

这样的房子你敢买吗？

麒麟京奥港未来墅，注定是南京最悲催的楼盘。

当潮水退去，谁在裸泳一目了然……

壹、麒麟的悲剧

最近，媒体报道麒麟利好，有轨电车有望8月通车。

讽刺的是，河西有轨电车已经通车3年了，但基本没什么人坐。

麒麟的忧伤不止于此：

CBD中央商务区被缓建

中央公园被降级

有轨电车延迟通车

学区规划长期滞后……

区域房价却一路暴涨，启迪方舟从2016年年初的1.38万，涨到了2.6万；

区域楼面地价从2015年10月最高8260元/㎡，猛涨到了22353元/㎡。

可以断定，麒麟的地价房价超出配套太远，需要时间来消化。

贰、危险的房价

新房限价令下，南京房价是比较混乱的。

同属江宁区域，新房限价3万以下，结果却完全不一样。

3万，龙湖春江郦城322套房，868人摇号，一房难求；

如果卖3万，麒麟京奥港未来墅会很难看，因为一路之隔的中海国际社区二手房价才2.4万；

新房限价下，南京不少板块二手房比新房贵数千元甚至上万元；

可惜的是，麒麟正好相反，新房比二手房贵数千元。

没有能赚差价的预期，没有成熟的配套，这样的价格买入麒麟是需要勇气的。

麒麟另一个新盘中南熙悦，售楼处开了很久了，基本没人，根本不敢开盘。

叁、产品的错配

豪宅是很高大上，但并不是哪里都适合做豪宅。

京奥港未来墅最大的悲剧在于，在一个刚需板块做了所谓的豪宅产品。

没有成熟的配套，没有优质学区等资源的溢价，也没有成功的品牌和口碑。

土豪们不是傻子，不会因为你说是豪宅就买单。

在南京，4万元以上的房价有不少了，但是绝对不包括麒麟。

肆、任性的户型

京奥港未来墅户型设计比较任性：107㎡、129㎡两房，141㎡3房。

厅的设计开间非常大，但是功能性差点。

如果按照3万元/㎡的毛坯房计算，两房总价约320万-387万，三房总价约420万。

这样的总价和功能性与精装的河西南相比，没有任何的优势，实际得房率差距也不小。

可能实在没有底气了，可能实在没有办法卖。

现在，京奥港未来墅户型终于改了，107㎡、129㎡两房改成了三房。

然而问题也来了，原来的户型特色和优势也没有了。

改过的户型没去看过，不好多说，大家可以实地体验。

伍、买房的原则

在楼市明显转向的当下，房子绝对不能乱买。

最重要的一条是：第一居所的原则。

也就是说，买真正打算自己住的房子。

学区、交通、配套是需要考虑的现实问题。

3万，哪怕是2.8万，在南京还有不少选择。

购房资格珍贵，贷款资格珍贵，慎重使用为好。

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