南京第一个亏本“地王”即将诞生…… | 文涛

南京第一个亏本“地王”即将诞生……

曾经放风要卖四万的麒麟地王，今天有消息了。

京奥港未来墅即将开盘，均价25000-27000元/㎡。

该项目楼面地价22353元/㎡，按照4000元/㎡的建设成本，不算资金成本，也很可能亏本。

更悲催的是，25000-27000元/㎡的房价，比附近次新二手房价高出3000-4000元/㎡，销售并不乐观。

在市场疯狂期高价拿地，总要付出代价。

南京这一轮地王的命运，从京奥港未来墅的悲催命运开始，只是开始……

壹、同地价不同命运

22353元/㎡的楼面价是什么概念？

2015年6月，北辰拿下河西中部G10地块，楼面地价21203元/㎡，成为当时的南京地王。随后由旭辉操盘，今年3月底，北辰旭辉铂悦金陵500多套房已经全部清盘，均价45000元/㎡。

2016年4月，京奥港以楼面价22353元/㎡拿下麒麟地王G09地块，楼面价超过河西中部G10地块。项目定名为京奥港未来墅，号称要打造新一代豪宅，曾放风要卖4万元/㎡。

现在，京奥港未来墅房价降到了25000-27000元/㎡，但是一路之隔的中海国际社区二手房价才24000元/㎡，销售依然是个大难题。

在南京新房基本靠抢的市场下，开发商上半年就开始宣传推广，还大规模启用了中介带客分销。然而，赶上了限价限购限卖限贷史上最严调控，其命运可想而知。

现实是残酷的，不对比不知道到底有多惨。

四万五的河西买不到，两万七的麒麟却不一定卖得掉。

时间只相差一年多，两个楼盘楼面地价接近，命运却截然不同……

贰、“豪宅”变刚需盘

22353元/㎡的楼面价注定了只能做豪宅，才能卖出溢价赚取利润。

豪宅是很高大上，但并不是哪里都适合做豪宅。

京奥港未来墅最大的悲剧在于，在一个刚需板块做了所谓的豪宅产品。

没有成熟的配套，没有优质学区等资源的溢价，也没有成功的品牌和口碑。

京奥港未来墅户型定位确实很“豪宅”：

107㎡、129㎡两房，141㎡3房。

厅的设计开间非常大，但是功能性差。

如果按照2.7万元/㎡的毛坯房计算，两房总价约290万-350万，三房总价约380万。

这样的总价和功能，不跟最火的河西南精装房比，跟南京其他板块相比也没有优势。

可能实在没底气，可能实在没法卖。

现在，京奥港未来墅户型终于改了，“豪宅”改成了刚需盘：

107㎡、129㎡两房改成了三房。

楼面地价22353元/㎡区域最高，产品不断降级，房价不断下调逼近成本，还比旁边二手房贵三四千……

这样的房子你敢买吗？这注定是个悲剧。

叁、南京“地王”的忧伤

南京这一轮地王的命运，从京奥港未来墅的悲催命运开始，只是开始……

1、南京9个高价地上市悬了

原本，南京有9个高价地项目（楼面价2万元/㎡以上）计划今年上市，分布在麒麟、青龙山国际生态新城、仙林、鼓楼滨江和江北雨山路等地，然而最终有多少能顺利上市谁也不知道。

至今，没有一个高价地项目开盘。包括此前准备6月的开盘的中海桃源里，现在也没有消息了。

2、南京部分高价地可能也要亏本卖

麒麟的京奥港未来墅（楼面地价22353元/㎡），可能成为南京第一个亏本的“地王”；可以预见的是，在严厉的限价政策下，只要想开盘，后面极有可能还有不赚钱甚至亏本的地王诞生。

3、南京不少高价地都可能被套住

南京已经有34块楼面地价2万左右的高价地，估计大部分都会被套住。比如麒麟的中南熙悦（楼面地价1953元/㎡），青龙山国际生态新城的中南缇香漫（楼面地价17453元/㎡）等，都是售楼处早就建好了，大半年了都没看盘。按照现在的形势，开盘难度太大。

4、高地价系列后遗症即将爆发

高地价要想卖出高房价，开发商必须做豪宅，但是现在有遭遇限价和调控，控制成本与产品打造将是两难，产品缩水等后遗症将陆续出现。

5、限价房抢不到和高价房卖不动将并存

下半年或者明年，南京楼市很可能出现强烈反差，一方面好地段的限价房抢不到，另一方面偏远区域高价房卖不动。有机会也有坑，要仔细甄别，避免站岗。

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肆、当下买房的原则

1、限价房不多了，未来都是高价地，且买且珍惜；

2、限价政策下房价失真，值不值得买二手房价是重要参考；

3、购房资格珍贵，贷款资格珍贵，一定要慎重使用不能乱买；

4、第一居所原则，买自己想住的房子，自己都不想住的房子慎重选择；

5、认准南京城市发展格局，跟着政府规划重点买房不会错；

6、学区、交通、配套是需要考虑的现实问题；

7、调控政策越来越紧，市场下行不可阻挡，纯投资可以歇歇了。

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