碧桂园的鸡血、狗血和人血

来源：花儿街参考

事件：

7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目边上出现了一个大坑，事故殃及前宸府旁边居民楼，十几户人家被疏散到宾馆里，但所幸没有人员伤亡。

6月24日，位于奉贤区海湾镇海农公路-海兴路路口东南角的碧桂园项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，现场部分作业人员被模板及钢管掩埋，共造成1死9伤。

另据媒体统计数据显示，碧桂园在安徽安庆、巢湖、芜湖，江苏南京、如东、靖江、无锡，广东台山、杭州、青岛等地，涉及6个省14地楼盘均出现工程质量问题和投诉。

开盘，是着急中的着急

在萧山的“碧桂园.前宸府”工地基坑塌陷前两周，192公里外的上海市，碧桂园红墅林刚刚塌陷过一次。

相较于那次塌陷，两周后路基塌陷出的那个巨大的坑里简直装满了幸运，因为上一次，发生在六层楼高。

红墅林在建的售楼处，六层层面混凝土在浇筑过程中出现了模架坍塌，站在六楼的作业人员从高空坠落，被模板及钢管掩埋，被混凝土砸在身上，一死九伤。

接受财新采访的建筑工程行业人士说：混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，往往意味着施工过程中存在比较严重的不规范操作。

这家素以着急著称的公司，着急到一切步骤被以军事化的节奏规范——“设计当天内出图(通宵)”，“3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用”。当然，这只是针对三四五线城市的要求。

碧桂园着急买地、着急开工、着急开盘，着急回款、然后着急再买地。

放羊、娶媳妇、生娃、娃再放羊......

开盘，是着急中的着急。

受伤的作业人员，事后接受媒体采访说，“售楼处是32号楼，想要卖楼，就要提前建好”。

要快，抢占市场

“太小，要大，要吸引公路上来往车辆的目光”，杨国强站在沪宁城际高铁站旁的碧桂园项目，指示工作人员在已经建好的楼体上树一块广告牌，上面要大大地写上来自于他的那句经典台词“碧桂园，给您一个五星级的家”。

工作人员回答他说，“已经有了”，这样的答复并不能令他满意。

有没有五星级的家不好说，但至少可以看到五星级的样板间。

彼时楼体已部分建好，杨国强却听说旁边的项目，别人家的某种户型特别好卖，他当场做出了另一条重要指示——项目班子在两个月内建成一个同样户型的样板间。

“要快，抢占市场”。

隔壁老王抄袭你产品这事儿，谁说只在屌丝的互联网圈。

为什么是李明博？

杨国强吃饭不超过10分钟，一碗饭拌几筷子菜就结束，他讨厌为吃饭浪费时间，即使在他的继承人已经成为内地女首富后，他的生活习惯依然可以停留在二十多年前，那个二十多岁的包工头的状态。

他几乎不接受采访，不出现在哪位大佬的朋友圈，碧桂园总部依然在他老家的北滘镇，从公司走出去一公里，看到的就是乡野。

碧桂园新入职的高管，书架上会被放好这两本书。一本是沃尔玛公司的创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》，另一本李明博的自传《经营未来》。

“我不知道你们有没有认真读过韩国前总理李明博的故事，从一无所有依靠自己，拼搏成为韩国总统，年轻时代的贫穷是人生宝贵的财富”，杨国强在碧桂园的会议上，不止一次地向员工们发问。

为什么是李明博？在杨国强心里，他们有着共振的命运轨迹。

杨国强今年64岁，李明博比他大13岁，俩人一样的出身贫寒，杨国强17岁前没穿过鞋，26岁开始当包工头。

俩人一样的精明强干，一样的人到中年，获得了一个在时代的翻腾与暗流中下注的机会。

1992年，杨国强38岁，北滘镇党委书记找到他说“上面有精神，要把集体公司转制卖给私人，你有没有信心”。杨国强当即表态，虽然没钱，但有信心。

这不是他的第一桶金，但他拿到了一个桶。

2007年，碧桂园在香港主板挂牌上市。

同在那一年，李明博当选韩国总统。

在杨国强大力推广李明博的年代，他还是韩国唯一被认为可以善终的总统。只是2018年3月，李明博因受贿渎职侵吞逃税等18宗罪被韩国检方批捕。

为什么是山姆·沃尔顿？

在包工头逻辑走到了天然瓶颈后，杨国强需要找到一套新的成功模式，来帮助他越过商业拐点，走向他要与李明博共同的命运。

他并不能按照地产行业的常规经验超车。碧桂园没有国企背景，不会拿到便宜的钱；除了他打在央视的国家品牌计划，碧桂园在一线城市也谈不上品牌。

在山姆·沃尔顿那里，他看到了一条自己可以用的逻辑。沃尔玛的成功在于大幅提高资本和劳动生产率。

这件事，他在地产行业也可以实现，只要他让整个碧桂园都足够着急，拿地快、楼盖得快、钱流转得快。

碧桂园有一串暗号模样的管理法——

比如“789”法，要求新入市项目，开盘一周内去化率不低于70%；买地后，首期开工须销售80%的货量；新入市项目，开盘当月去化率要达90%。

比如早期的“567”法，要求买地之后5个月开盘销售，6个月现金回笼，7个月达到收支平衡。

但这套内功心法后来被升级成了“4568”法，即4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。

不过听说“4568”法现在也不流行了，最新的标准是“345”法。

开盘少于10亿都不好意思拿出来

当你种下一颗麦子，秋天的时候你会收获一串麦穗。

当你向员工打一针鸡血，到了秋天可不可以长出很多很多针鸡血？

碧桂园的经验告诉你，可以的，当你把这针鸡血隔着钱包打进去。

2012年8月，杨国强向员工公布了一项“成就共享计划”，当项目可以在一年内实现资金全部回笼，且达到一定的利润标准时，项目的负责人将会分享该项目利润的20%。

这大概是你能在一家房企实现的最高成就了。

如果你不能明白一个叫捷报频传的成语，可以感受一下当时的碧桂园。据碧桂园的一位前执行董事回忆，那时一个楼盘开盘销售少于10亿元，都不好意思拿出来。

成就共享计划执行一年后，碧桂园跨入了房企的千亿俱乐部，且进入了国内地产开发商的前十位。

杨国强很开心，他追捧沃尔玛，是因为沃尔玛拥有独家的内部可复制的商业模式。他认为自己也为碧桂园找到了。

只是，隔着钱包打进去的鸡血，会发生某些变异，变异成狗血。

为了提升分享到奖金的概率，项目经理推动买地的动力十足。地买的好、楼卖的好，分20%的利润；地买错了，楼卖的不好，成本烂在公司的锅里。

成就共享计划实施两年后，杨国强将其进一步升级为同心共享计划，公司的所有新项目，员工都可以跟投的最高股权比例上限为15%。

最重要的事，公司的一众高管与具体项目经理被要求进行强制跟投。

注射了新型鸡血，腰后顶着枪，所有人被要求一起上了船。

每个项目的速度都与个体休戚相关了，隔着钱包注射的新型鸡血衍生出新型狗血，为了保证速度，工程监理被换成了碧桂园的自己人er。

赵烈文曾对曾国藩说，集众人之私，可成一人之公。

一个人的着急，终于成为众人的内急。

如何促成高周转，成了这家公司目标一致的核心关键词。

今年4月，有媒体报道称碧桂园总裁莫斌一周内连续签三份内部邮件，《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》、《关于提高就按各单位工作效率、促进项目高周转的通知》、《关于项目报建高周转的通知》。

2018年前6月，碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约4124.9亿元，合同销售建筑面积约4389万平方米，居业界首位，超第二名1000亿元。

掀起风一样速度的5年，却也是房屋质量问题频繁爆出的拐点。有热心网友把碧桂园各地业主维权贴汇集在一起。

发生塌陷时依然在喝鸡血

维权在继续，但高周转不能停。

即使在几天前的那次发生塌陷的时候，碧桂园依然在喝鸡血，是真的鸡血。

7月16日，一张碧桂园誓师大会，员工集体喝鸡血的照片在微博上传开。

后来碧桂园回应称，杯子里的鸡血是假的，只是摆拍而已，且已经批评了该项目。

有时候你也不明白，一个打鸡血的人，是用什么立场批评喝鸡血的人？

况且，如果不是因为项目里流了人血，谁会觉得喝下去的鸡血、漏出来的狗血有什么错呢？

延伸阅读

绿城、碧桂园接连出事！

高周转下“萝卜快了不洗泥”？

作者：朱邦凌

绿城和碧桂园接连出事的背后，是高负债率和高周转。

其一，高负债率。

绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示，近三年及2018年一季度，其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。而绿城的现金流也一直在收紧。公开数据显示，近三年和2018年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为7.24 亿元、18.35 亿元、-138.39 亿元和-68.90 亿元。

碧桂园9000亿债务压顶，资产负债率接近90%，高额负债下这家宇宙级房企去杆杠压力倍增。快也是不得已的选择，房企最重要的就是现金流，碧桂园的快也是要尽快回笼资金，提高资金周转率。

Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至2018年第一季度的79.06%，达到2005年以来的最高水平，增长幅度近22个百分点。单从负债额来看，139家上市房企的负债总额为6.92万亿元。其中，万科A最高，为1.03万亿元，相比2017年增长5.14%，绿地控股、保利地产等两家公司超过5000亿元，相较2017年分别增长2%、10.95%。

对一些依赖境外大规模融资的房企，一旦人民币汇率发生较大幅度下行，其偿债成本也将同比例上升。房企的资产负债率之所以居高不下，是因为应收账款占比较大，在楼市景气的情况下，没有太大问题。一旦楼市不景气，对高负债率房企将产生较大融资压力。

第二，房企资金紧张。

资金链紧绷由来已久，但原因不单单是房企销售回款速度变慢。部分房企此前依靠发债缓解资金压力，但当融资渠道越来越窄，已有多家房企发债中止。让开发商在这个夏季感到了阵阵凉意的是融资政策及监管的持续收紧。在监管层监控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场之后，发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。这样一来，已成房企当下救命稻草的海外融资渠道或将被卡死了。

一边是红红火火的新房市场，另一边则是开发商资金的捉襟见肘。今年5月份以来，碧桂园、新城控股、合生创展等多家公司在交易所拟发行的债券遭到“中止”。6月末，发改委发文规范开发商在海外发债。发改委表示，规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。而受人民币对美元汇率波动的影响，房企在海外发债的成本也开始增加。

第三，高周转。

资金的掣肘，使得开发商不惜一切代价卖房回款，高周转成了流行于地产圈的热词。前一段碧桂园高周转的内部文件引发热议，很多地产圈的人在朋友圈围观看热闹。如今，连此前一直以高品质要求著称的绿城、龙湖等开发商也开始走在“高周转”的路上。

绿城近期发布的内部文件，要求员工加快销售，要早销、多销、快销，要加大应收款项催收力度，倾尽一切努力获得受限价政策影响项目的预售许可证，对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前到2018年开盘销售，严格控制付款。

来源：花儿街参考

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