楼市大消息！20家银行集体停贷！更可怕的还在后面！
全国已有20家银行停止房贷！
目前，全国500多家银行中已有20家停发房贷，未来可能会有新增银行暂停房贷业务。但在政策框架内，不会出现过大面积停贷。
近来，北上广深等一线城市纷纷上调首套房贷款利率，而且也有二、三线城市不断跟进。
融360监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。
具体来看，此次调整由一线城市领跑，其中又以北京为最，最先调整至9.5折水平，最先调整至基准水平，未来或会成为最先调整至基准上浮10%水平。
一线城市对市场变化极为敏感，同时针对变化调整也极为迅速，成为市场风向标，大体可以反映出未来市场变化趋势。
此次二线城市上浮利率银行数量大，涉及范围广，在经过过渡期后，紧跟市场及时调整，对全国房贷平均水平影响大。5月份，35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调，多数二线城市银行利率调整至基准。与此同时，银行优惠利率也在逐步取消。
数据显示，全国500多家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有12家，较上月减少30家，占比2.25%。其中8家银行提供8.5折优惠利率，1家银行提供8.2折优惠利率，1家银行提供8.8折优惠利率， 2家银行提供8.9折优惠利率。
此外，104家银行提供9折优惠利率，较上月减少170家银行，本月共有132家银行提供9.5折优惠利率，较上月新增4家；244家银行执行基准利率，较上月增加174家银行。
500万的刚需房，还贷多出122万
房贷利率上涨到底有多可怕，我们来算一算：
假设你要在上海买一套价值500万的一手房，除去3.5成的首付后，向银行申请了325万的房贷。按照等额本息方式还款，贷款期限为30年，基准房贷利率4.9%。
当房贷利率为基准利率的85折时，每月需还房贷15836元，还贷总额约570万；
当房贷利率为基准利率时，每月需还房贷17248元，还贷总额约629万；
当房贷利率为基准利率的1.2倍时，每月需还贷19235元，还贷总额约692万。
从85折到1.2倍，每月还贷多了3399元，还款总额多了122万。
对咬牙买房的工薪阶层来说，每个月还掉房贷，这3399元可能是维持日常开销的全部费用了。算完这笔账，你说还买不买？
房贷利率的上涨，就好比在一个已经不堪重负的骆驼身上放稻草，每一次加上去的稻草看上去并不重，但却已经达到骆驼负重的极限，每一个稻草都可能是压倒骆驼的最后一根稻草。
银行明明可以多赚钱，但银行却不愿意给你放贷了！
要知道，房贷业务之前可是银行的香饽饽，去年个人房贷在银行新增贷款里面占到45%，今年前两个月以房贷为主的居民中长期贷款同比增长了50%。
而现在的房贷利率上升，似乎更让银行有钱可赚！毕竟500万的刚需房，每月还要多还贷122万！
可是，近期有财经媒体报道，银行房贷成鸡肋，不上浮利率简直是义务劳动。
那么转眼之间，房贷业务怎么就从香饽饽变成了鸡肋呢？银行也是有苦衷的。
一方面，今年正式动刀的MPA考核中，个人房贷成为重要的考核内容。
MPA考核这个东西，菜导以前提起过，叫做宏观审慎评估体系考核，主要是围绕银行的资本杠杆情况、资产负债情况、信贷政策执行等7个方面进行考核。
可不要小看这个考核，今年一季度就有银行因为考核不达标而被罚停止开展相关业务。所以，上面要求把控制个人房贷加入MPA考核，这些银行又怎敢顶风作案呢？
眼见6月就是MPA季末考核的大日子，银行自然要想法设法控制房贷增速。不是有新闻说了嘛，有些银行的房贷名额已经十分稀缺，只能排队等，除非你是VIP客户。
另一方面，即使你愿意承受1.2倍的房贷利率，银行也不愿贷给你。为什么呢？因为现在银行的负债成本太高了。
银行的钱不是从同业借的，就是从居民身上借的，现在银行间拆放利率不断上涨，甚至超过同期贷款利率，而从居民手上借来的钱都是高息揽储，现在理财收益动辄破5。
对比来看，房贷利率上浮到1.2倍，才勉强覆盖银行负债成本，银行当然不愿意做了。
银行不愿意放贷，这个问题就严重了，想买房的人怎么办呢？
现在想买房怎么办？
不能贷款买房，就只剩下一条路：全款买房。
早些年大家都觉得贷款很可怕，买房都是全款买；这些年大家发现房贷真是太便宜了，谁买房不贷款就是傻叉。
没想到，如今物是人非，又逼着大家重回全款买房的时代。
以北京为例，有数据显示，今年4月北京二手房交易全款支付的比例为37.92%，环比3月份增加8.77个百分点，时至5月，这一比例再次上升5.31个百分点，达到了43.23%。
与此相反，商贷支付比例在4月为40.59%，环比3月份下降10.79个百分点，到5月时再次下降6.17个百分点，降至34.42%。
目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5个月的最高值，商贷支付比例则是最低。
这已经充分说明，房贷利率的不断上涨，已经导致贷款买房的惠民性质在逐渐丧失，甚至已经不如全款买房来的实在。
对于买得起房的人，当然还有选择。但是，对于无力全款买房的人该怎么办呢？
商业银行房贷贵，公积金房贷也要等。等着等着，谁也不知道购房资格还有没有，房贷利率还涨不涨，而房价依然是那么高。
想到雄安新区在建立一个新区，未来要推出大量公租房。之前晚风乌贼写过一篇文章，认为雄安新区的成立，其中一个模板作用就是推广公租房。
现在楼市调控这么搞，你虽然是刚需，但估计迫于成本问题也很难下得了手，怎么办？公租房在向你招手了。
附：各地新政一览表：
凤凰房产致电包括民生银行在内的北京10大银行（民生、工行、农行、建行、交行、华夏、招行、中信、北京银行、兴业银行）了解到，民生银行率先在北京地区上浮首套房最低按揭贷款利率至基准利率的1.1倍；目前北京大多数银行首套房贷利率仍执行基准利率，但不排除未来上调的可能性，至于何时上调还要看房价走势及各银行的贷款总量来定。
房贷利率的上调，对于购房者来说，意味着购房成本继续上升。据中原地产研究中心计算，如果首套房贷利率由基准利率再上浮10%，购房者每贷款100万元，月供将增加287.6元，而与2016年市场宽松时比，月供将增加1202.7元。
二套房方面，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。此前，大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。
与此同时，放款周期也大受影响。融360数据显示，在北京地区，从放款周期来看，受额度紧缩影响，南京银行、平安银行、东亚银行、渣打银行、杭州银行等18家银行放款周期已拉长至30天。北京银行、花旗银行、恒生银行等3家银行放款周期已延至45天，浦发银行、华夏银行等4家银行延至60天，公积金放款更是延至90天。
据凤凰房产观察，上海目前首套房利率上浮至基准利率以上10%或20%的，只有民生银行、中信银行等少数银行，并不代表市场主流。且这几家银行主要由于信贷额度相对较少，在银行考核指标的压力下，只得将有限的信贷资源倾向于消费贷或经营性贷款等利润较高的业务种类。对于房贷尤其是首套房贷这种利润薄甚至存贷利率倒挂的业务，这些股份制银行通过上浮利率的方法，实际上是变相拒贷。
目前来看，这种针对首套房的变相拒贷还只是个别现象，目前上海包括四大行在内的大多数银行对首套房还有95折甚至9折优惠利率。目前中国银行、建设银行、农业银行、农商行、邮政储蓄银行等多家银行首套房还可以做到9折优惠利率。各家银行的二套房利率基本都是基准利率上浮10%，近期没有变化。
不过目前首套房9折利率审批越来越紧，工商银行、招商银行等均已将首套房优惠利率提升至95折，且工行已发文明确要求自6月1日起，首套房利率不得低于95折。在业内人士看来，工商银行是沪上房贷业务量最大的银行，其政策具有一定的风向标意义。“首套房利率上调至基准利率95折，这将成为市场主流。”上海中原地产交易按揭首席专员顾凤云预计，随着银行全年可发放贷款的逐渐减少，房贷政策不排除进一步收紧的可能。
据华尔街见闻提及，6月下旬是中国金融市场习惯性的“资金紧张的时刻”。而在今年金融去杠杆压力之下，对于半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。在此背景之下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率。
若首套房贷利率提高，购房者潜在的贷款成本将大大提高。假设在上海贷款200万，如果按照等额本息方式还款，贷款期限为20年。以首套房贷基准利率计算，每月还款额为13088元；如果变成基准利率的1.1倍，每月需还款13633元，每月多还545元。
凤凰房产致电广州各大银行获悉，目前首套房执行基准利率已成为主流，除浦发银行、民生银行以及中信3家银行首套房利率高于基准利率外，仅5家银行有优惠，其中优惠力度最高的为邮政储蓄（9折），汇丰银行和广州银行均为93折，渤海银行、农商银行95折，四大行以及招商银行、交通银行等11家银行首套房利率均为基准利率4.9%。
值得一提的是，平安银行由于额度已满，首套、二套房均停贷。
除优惠减少外，由于额度紧张，不少银行放款速度减缓，給贷款者带来一定的压力。
而目前放款较快的为汇丰银行，农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、渤海银行均在3周内能放款，中信银行、广州银行、邮政储蓄等要在1个月左右。
目前，津城首套房贷利率最低95折，而且仅部分本地银行执行，其余大多数银行执行基准利率，而二套房利率基本都在基准利率的基础上上浮１０％，个别银行最高上浮30%。大部分银行对房贷的放款时间均未做具体承诺，银行工作人员表示：要看审批速度、楼盘项目、个人征信等具体情况，放款时间在3-6个月不等。还有些银行暂不接收房贷业务，比如兴业银行、浦发银行等。
在新政之前，以一套总价200万的房产为例，首付3成，总房贷140万，还款期限30年，按照基准利率8.5折计算，采用等额本息还款方式，每月需还款6821.75元，总还款额为2455829.7元。而新政以及这次贷款利率调整之后，即使按最优惠的条件计算，贷款140万，期限25年，利率95折，采用等额本息还款方式，每月需还7913.35元，总还款额为2374005.03元。这样，月供将从去年6822元上涨为现在的7913元。那么，天津的首次置业者每月将多承担一千多元生活成本。
凤凰房产郑州数据中心对各大银行也进行了咨询，截止目前，所有银行都无优惠，其中多数银行均是按照基准利率执行，但是房贷放款情况不容乐观。
从目前的数据情况来看，上浮幅度在5%-20%，其中上浮10%的银行居多，一位负责过户的中介谈到：虽然目前郑州的限购限贷情况比较严厉，但是买房的人仍旧不在少数，其中刚需是最主要人群，如果银行利率上调，对市场也会有很大影响。
长沙
6月7日，凤凰房产致电长沙多家银行，发现大部分银行首套房贷款执行4.9%的基准利率，几乎没有折扣，仅建设银行针对部分客户推9.5折优惠；二套房贷大部分银行仍执行基准利率，仅两家银行房贷利率上浮10%，即为5.39%。
银行房贷利率收紧，目前浦发银行、光大银行、中信银行3家银行已停止贷款，其中，光大银行可网上贷款，年化率为6.09%。
从本次调查结果来看，基准利率是起步价，房贷优惠基本取消，目前9折的优惠已成为历史，交通、长沙、中国、兴业银行工作人员纷纷表示：“根据楼盘的不同，执行标准会有所区别。”而交通和长沙银行，可根据个人信用情况或部分优质客户，享受相应折扣，但是审核过程会比较漫长，也不排除近期取消优惠或者利率调整。
在楼市信贷收紧的情况下，银行房贷意愿也降低。在购买二套房时，针对首套房房贷情况不同，建设银行有相应政策调整，还清首套房贷客户可按照基准利率执行，部分还有机会获得9.5折优惠；若首套房贷未还清，房贷利率将上调至5.39%。而浦发银行、光大银行、中信银行已暂停房贷业务。光大银行工作人员表示，以前9折-9.5折优惠已经取消，目前银行房贷已线下停贷，但可以网上贷款，年化率为6.09%。
根据凤凰房产电话调查结果显示，14家银行只有两家银行针对首套房贷款的现执行利率有上浮的情况，分别是工商银行上浮20%、海南银行上浮5%，其余银行都维持着4.9%的基准利率，可以说海南的商业银行房贷变化较小。
除了平安银行停止新房业务的审批贷款，因目前全国范围的房贷额度紧张，据悉海南的某些银行的房贷审批工作也处于停滞状态。
对于购房者关注的贷款优惠部分，多家银行均表示没有优惠政策，但在中国银行、农业银行工作人员表示，购房者若达到一定的资格，比如是农业银行的贵宾客户，或是在中国银行达到600万的资产量，可在该银行申请最高9.5折优惠。
下图为驻济部分银行个人房贷最新利率表：
在调查过程中，有两家银行表示首套房房贷利率已经开始上浮。
其中招商银行工作人员透露，在楼市严格调控的背景之下，信贷持续收紧成为大趋势，现在银行的放款额度很有限，而且时间耗费较长，因此按照基准利率已经不容易拿到贷款。
民生银行的客户经理表示，“最近刚下的通知，首套房贷利率上浮10%，二套房则在此基础上继续上浮10%，当然这是针对拥有本地购房权限的人来说的”。另外，值得注意的是，客户经理提到，民生银行的VIP客户可以申请取消二套房的贷款利率上浮。
有三家银行工作人员表示，首套房贷款已经取消优惠，几乎全部实行基准利率，二套房确定上浮10%。
交通银行对凤凰房产明确提到，目前房贷业务已经取消利率优惠，将严格执行基准利率，即4.9%。
齐鲁银行等两家银行表示，现在享有贷款利率折扣的楼盘少之又少，9折优惠几乎绝迹。
三家银行表示认可享受首套房房贷利率9折、9.5折优惠，二套房上浮10%。
建设银行与农业银行表示，现在购买首套房，最高可享受9折优惠；工商银行则最高享受9.5折优惠，三家银行二套房均执行5.39%的房贷利率，即上浮10%。
平安银行向凤凰房产提及，他们目前已经暂停济南的房贷业务。
此次调查的各家银行纷纷表示，如果购买新房的话，会有客户经理专门对接，各家银行合作楼盘不一致，因此贷款利率优惠也不能一概而论；假如购买二手房，则可以联系各家银行，确定成本最低的付款方式。
银行：首套房贷款"起步价"为基准利率
通过调查，凤凰房产发现西安执行基准利率的银行机构约占被调查银行机构的八成。
民生银行一网点的工作人员说，目前折扣已经全部取消，首套房贷均执行基本利率。需要注意的是，自6月5日起，西安民生银行与北京民生银行同步执行首套房贷率在基准利率基础上最低上浮10%的政策，其他银行表示，贷款利率随时都有可能"上调"。
交通银行、招商银行的工作人员表示，首付两成起，执行基准利率，优质客户可享受最低9.5折。
工商银行、建设银行、农业银行及兴业银行首套房贷执行基准利率，首付两成。
西安银行人员表示，楼盘不同，执行标准会有所区别，目前，首套房贷仍执行基准利率，首付2.5成，没有任何优惠。
上海商住两用房从此绝迹：高压背后藏着却是十年前的一个错
已交付入住的
从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统
开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任
各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患
不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行
未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易
划重点：
一层变两层的所谓“loft”，想要卖掉，请整改！
要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续
对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益
整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租
划重点：
误导销售的项目，请准备好购房人的维权！（合法维权）
已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整， 符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证
在建未售的项目，经相关部门联合验收通过后方可销售
停止审批公寓式办公项目，在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目
细节
关注
对部分符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的商业办公用地或项目，在满足环保、安全等前提下，可参照本市城市更新等相关规定，按照规划程序予以调整，用于建设租赁住房。
部分项目已被处罚
据《上海发布》消息，在以上《意见》出台之前，闵行嘉定两区已先行启动商业办公项目清理整顿工作，绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场、明发商业广场等一批项目，其开发企业已经被处罚。
上海商住房高压，背后藏着却是十年前的一个错
来源：真叫卢俊的地产观（ID:zhenjiaolujun）
最近上海对待商住房的态度是越来越高压，而且民间各种矛盾也日益突出，特别是和北京对于商住房的怀柔态度一对比后，就显得有那么一点不近人情了。
简单的来说，上海对于商住房也就是很多人称之为酒店式公寓的房子是这样的态度：还没审批的重新审批，审批了的没销售的整改后才可以销售，销售了的还没入住的要求整改恢复，已经入住的不改就不能交易……
而且对部分开发商开启重金罚款的模式，所以几乎从每个角度来说都表达了两种意思：
1、对于商住房来说可以是零容忍，2、我们是来真的。
今天我并不想探讨太多这么做是对是错，我想要和大家聊的是这么一个话题：上海为什么对待商住房如此的高压？
这背后一定藏着某种原因。
这里大概藏着一个十年前的故事，十年前的一个伏笔在今天发生了蝴蝶效应，时间有点长故事也不短，希望大家可以给我点时间说下这个故事。
确切的来说，应该是十七年
开始是因为2000年左右犯的一个错误，或者也不能称之为错误吧，就是当时轰动一时的上海一城九镇规划。
这个策略几乎影响了上海未来十年的房地产发展。
当初的规划基调是在上海的近郊区域规划十个新城板块，用来缓解城市中心拥堵的居住环境。
这个策略的初衷其实非常明显，就是市中心这么拥堵而且房价这么贵，不利于上海的发展。
所以上海就在近郊拥有较大土地出让的区域规划这十个板块，通过发展轨交解决交通问题，通过政策引导解决产业问题，通过相对较为低廉的土地解决居住问题，通过开发商和政府的合力解决配套问题。
整体的大方向就是在上海外环这一圈设置十个卫星城，让上海从过去的单核驱动过渡为多元发展的局面。
这个初衷其实很好，外口人流又缓解了市中心资源压力，多点开花有利于城市的全方位发展。而且郊区拥有较大的土地储备，政府财政也比较容易的、解决。民生角度上来说普通老百姓也能更加容易买到房子了，可谓一件N个雕啊。
这一系列的变化的集中体验来自2000年到2010年
这十年最大的变化来自——人口。
看图便知。下图是上海市五普到六普各个街镇的人口数量变化（绿色表示人口减少，红橙黄色表示人口增加）。
我们不得不钦佩上海市政府强大的执行能力。
在全市人口高速增长了近30%的巨大压力下（从2000年的1800万增长到2010年的2300万），城市近郊区及新城人口大部分都有飞速增长的情况下，市中心（除了浦东以外的内环线内）的人口数量竟然硬是被降了下来。我们不能不说这是可以载入史册的人口疏解的大胜利。
人口顺利地转移了，那么城市规划进入第二个阶段：让这些人可以在郊区更好地工作就业。
这个逻辑其实也非常简单，既然是卫星城，那么希望郊区居住的人也可以在自己的生活半径内最大程度地解决工作问题，这样如此的卫星城才更加自成体系，降低上海核心区的拥堵，使得城市发展更加均衡。
那么片区发展是怎么做呢？
从2008年开始，在一城九镇这些郊区版块出让了大量的商办土地，希望通过土地出让实现产业转移和落地。
这个逻辑到目前来看依然没有问题。
后面从2008年大量的商办土地出让之后，猛然发现一个惨痛的现实：
这是测算了交通刷卡的数据，从上图可以看到，无论是市区的站点、还是郊区的站点，其相互关联度最强的指向只有一个，那就是市中心；也就是说，无论人们在哪个站点挤上了地铁，他们大部分的出行目的地只有一个，那就是市中心。
我们可能会提出疑问，所有的郊区都在做招商引资的工作，每个郊区板块每年纳税的额度远大于市中心，很明显大量的企业都在郊区注册成立了，为什么大家还是涌向市中心工作啊？
其实这个逻辑很简单，所有的企业都在郊区注册，但是所有的企业都在市中心办公，这是市场经济导向的结果。
在市中心工作相对高效，和周围的企业联动也会更高，比较有利于高效地实现经济产出，这个现象我相信大家都想得明白。
所以不论郊区的政策如何优惠，企业还是在市中心办公。
基于这样的现象，我们规划的十个卫星城就在某种情况下变成了潮汐城，只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。
然后一个重要的问题：当郊区的办公需求没有，但商办土地都出让了，怎么解决？
土地出让的时候，开发商们都觉得一城九镇很有道理，城市规划非常完美，但是当商办土地进入开发阶段之后发现，市场需求压根就不存在。
市场需求不存在怎么办？地总不能荒着，所以这个时候，商住房就正是粉墨登场了。
所谓的商住房，其实本质的就是名义上是一个个小办公，但是内部给它嵌入独立卫生间后，可以实现居住的功能了。
而且对于商办来说，最高层高可以做到4.5米，所以这种酒店式公寓突然开发了另外一个附加值：可以一层隔两层，附加值突然提升了。我做了一个50平米的小公寓，可以做到100平米的效果，而且卖给有居住需求的朋友。
这个故事是不是看上去好很多，不论怎么样，这样的商办土地有了需求。
类似这样的产品几乎是当初所有开发商的标准化选择。
大家都选择这种方案其实就说明了一个问题：市场导向——只接受这样的商住房产品。
而当时各个区的政府对于这样的产品也保持默许的态度，理由也非常简单：一城九镇的土地规划从2000年就做好了，如果现在这些项目不允许这么做，那么后面的商办土地的出让就成了问题。
所以我们最后看到这样的数据：
这是2008年到2015年上海每年办公的成交情况，基本上每年都保持不到2万套的成交速度，而且各位也都看到平均每套面积都在100平米左右。
各位知道标准的办公都是在150平米以上的户型，所以可以看出，市场上存在多少比例的酒店式公寓类产品。
几乎接近一半了吧。
而且这里我还没统计商业属性的酒店式公寓，如果放进去，这个数据会更加恐怖
而且各位从单价上来看，大量都存在郊区，也就是那一城九镇之中。
所以很长一段时间，房地产市场都保持着这样一种默契：规划报批的时候都是什么灵动办公soho生活，未来实际都是按照公寓标准落地的。
关系普通一点的搞独立卫生间的项目，关系硬一点的搞类似绿地泗泾的那种，还可以通煤气。
我只能说，关系确实硬。
而这样的产品，在客户端的核心竞争力在于几点：第一单价低，基本上是周边住宅的七折价格，第二面积小所以总价也低，第三有挑空附加值也高，所以刚开始的时候这是一个非常好的投资性产品。
刚开始买的用户也大多数是投资客，购买的理由其实也并不吃准投资回报，仅仅是因为图便宜。
所以也正是这个心态，在民生市场上还没有爆发出问题。
后来真正爆发出问题其实是几个点的同时呈现
在2016年酒店式公寓迎来了一个大年，购买用户的心态也发生了彻底的改变。
2016年的大年核心原因，其实是因为住宅的限购以及住宅的单价迅速崛起，所以直接导致大量的用户买不起住宅类产品。
这个时候他们的关注点就从住宅市场转到了酒店式公寓类产品。
我们可以看下2016年的办公成交，之前2015年也只有2.8万套，2016年变成了5.1万套。
这个市场被迅速的拓开，上海的商办市场也有史以来第一次达到供不应求的状态。
而毫无疑问，这个数值的改变背后，是酒店式公寓从过去的投资性产品已经变成了自住替代品。
而另外一个维度，从2010年开始，已经销售完毕的商住房迎来了交付，而交付之后哪怕前期都是投资客，他们也会想办法将空间租赁掉。
所以从2010年开始，那些酒店式公寓的入住率越来越高，人口密度越来越高。
所以这两个维度的改变，直接导致一个重要的问题：
郊区的人口密度迅速地提升，片区的人口承载力很快就达到顶峰。
从官方爆出的数据来看这样交付使用的商住房有1700万平米，如果按照50平米一套来测算的话就有接近34万套差不多近百万的居住人口。
此外还有1200万平米还没有交付使用的，未来片区的人口数据会增加更多。
而郊区人口数量的急速增加带来的直接问题就是：
城市配套的跟进不上
道理也很简单，所有的配套都是根据对这里的人口预测进行分配的，你额外多出那么多人，当然会给社会资源造成负担。
最大的问题其实就是城市轨交的问题：
我们可以看到，因为大家都在市中心上班，上海的轨交几乎接近极限，越到市中心越红，都快发紫了。
大家印象最深的就是上海的9号线和11号线，这两条地铁线通往的松江、嘉定、南汇都是一城九镇里规划商住房最猛的地方。
在这几个地方住的朋友，早高峰的时候一定经历过这样的场景。
城市交通况且如此，那些本来就供应不足的教育、医疗、商业就更加不用说了，小片区几乎陷入崩溃的状况。
所以我们再回头看这一次上海对待商住房的态度，很明显已经不再是简单的房地产的问题了，一定是政府监控到版块配套压力以及民生矛盾的压力，迫不得已做出的决定。
再加上从去年开始上海明确了拆违的指标，上海也明确了人口导入的目标，所以也直接引燃了这样的调整得以快速的落地以及执行的最后导火索。
所以絮絮叨叨这么多，不知道各位看明白了么，总而言之：
是当年在上海郊区位置出让了大量的商办类产品，后期销售环节为了去库存从而推行了商住房这种中间概念的产品。
而到了现在因为商住房的入驻导入大量的人口造成版块居住压力之后做的迫不得已的选择。
不调整会有矛盾，调整了也会有矛盾，大概如此。
这么做，一定是权衡各种之后的决定，对此我毫不怀疑。
很显然，现在我们看到的，不论是政府高压也好，还是开发商罚款也好，或者是购买者抗议也好，毫无疑问都是因为很早很早以前的那一个一城九镇规划。
任何表象问题都可以在根本上找到出处，这一次的我看到的大概在这里。
好了，如果让我来复盘这么一个现象，我大概会问自己三个问题
1、一城九镇真的是一个错误么？
扪心自问，这么一个规划一定也是为民考虑的规划，希望上海的发展可以更加均衡平稳，当初也是为了城市扩容做准备的。但说实话，我认为这个规划落地的时间有点早，或者说政府心情稍微有点着急。
我们现在来看滴水湖也好，松江新城也好，片区成熟度刚刚成型，而那个时候就那么激进的出让土地，很显然不是最理想的选择，如果把这个规划拖得慢一点，或者放在现在来执行，或许会更好。
2、现在的矛盾，到底是哪个环节出错了？
是开发商的错么？开发商所有的产品都经过审核审批并且得到允许，何错之有；
是购房者的错么？我花钱买市场上正常销售的产品，何错之有；
是政府的错么？当初的审核方案是以商业办公的形式得到通过了，后期人为调整，能怪我么。
好像每一个环节都可以找出理由，如果一定要纠结根本：可能就是在一个没有需求的市场上供应了太多面粉，从而生产了这样畸形的面包。
但现在不是找错误的时候，而是可以切切实实地找寻解决办法了，毕竟消费者没有错，可他们现在却面临着非常尴尬的情况。
所以我真诚给一个建议：
未来对于商办类土地出让的审核必须严格这一点是必须的，但是对于当下，可能还有做一件事情。
增加郊区片区的配套供应
这一次问题爆发的核心问题是郊区人口过多，而人口过多有两种办法，第一种赶人，第二种增加配套来满足居民的需求。
第一种实在太残忍，我建议第二种，不论是医疗、教育、商业，特别是城市交通的配套跟进，可能是最重要的。
BRT也好，有轨电车也好，增加地铁频率也好，这些上海都有成熟的经验，可以在松江、嘉定、南汇等区域得到复制落地。
只要配套可以得到满足，民生矛盾就可以得到有效控制，上海的人口极限还没有到来，在房价秒杀纽约伦敦的时候，是否在人口承载力也可以做到同样的比肩呢？
所以对于那些已经交付使用的商住房，能多点包容就多点包容吧，不论投资的还是自住的，都是大家的血汗钱，这一点是真的。
前段时间我看到一句话，很是喜欢：一个城市的一定要有某些东西的速度是可以赶超房价的。
如果“某些”一定要有定向选择的话，我想大概就是公共配套。
毕竟房价也好，土地款也好，这么多钱拿去，不就是为了做这个么？
我想我的理解应该没有错
但愿没有错
祝一切都可以得到很好的解决
就这样吧
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