买房遇到如此内幕，这群深圳业主被坑惨……这种房子千万不要买！

虚假宣传、霸王条款、免责“脱罪”……购房合同 “坑”多且深。去年，深圳市消委会共受理房屋类投诉400宗，同比增长21.2%。其中，涉及合同纠纷占比约40%。

本周，南方都市报发起的一份网络调查显示，将近45%的购房者都表示曾在购房过程中与开发商产生过矛盾。

在买房这件事上，买卖双方似乎永远难以公开透明平等地进行对话。

问题不断

新购房子近半年未能入住

“这是开发商的工程队第四次来做检测了，就是不知道哪里漏水。”位于深圳南山科苑某楼盘的业主李小姐向南都记者埋怨道。新购房子问题不断，李小姐决定拿起法律武器来维护消费者权益。

李小姐所在小区是某品牌开发商推出的产品，于2016年9月底交楼。可在业主收楼后问题重重，如燃气管道卡住水龙头、电梯存安全隐患、房屋漏水渗水等。如今，距离约定交楼时间过去五个余月，虽然开发商方面有积极处理，仍有多户存在房屋漏水渗水问题，被业主诟病。在调解会上，开发商表示，目前已有335户业主收楼，对于共计414套房源的楼盘来讲，也就意味着有79户未收楼。不过，开发商在给南都记者的回复函中却表示，目前已有91%的业主办理完收楼手续。

南都记者走访发现，除了房屋质量问题引业主不满以外，在赔偿问题上，双方始终未达成共识，这是业主拒绝收楼的主要原因之一。深圳市消委会表示，开发商应该要交出一个符合居住条件、没有质量问题的产品给消费者。即使开发商按约定时间提交了产品，而产品本身有质量问题，那么消委会仍然认为其中有违约的行为，应当承担违约责任，“如果满屋子都是瑕疵，那么这就是有质量问题的产品。”

业主新房三次维修

仍时有漏水

3月4日，接业主李小姐报料，南都记者第三次走访深圳南山科苑某楼盘。在李小姐家里，南都记者看到有三处木地板被掀开，与温馨的家装布置形成较大反差。“这已经严重影响我的生活，隔三差五就来拆拆补补。”李小姐表现得不耐烦，指着洗手间内一仪表告诉记者，这是在“打水压”，检测漏水原因，“未来两天我都没法用水，叫我怎么生活。”

李小姐称，目前已经是第四次检测漏水问题。刚入住时，先是发现洗手间墙体漏水，在洗手间内，李小姐指着墙上清晰可见的水迹告诉南都记者，现在已经不太明显了，当时水就直接从最上面的天花上流下来。

李小姐表示，做卫生间漏水处理的时候不在家，家中清洁阿姨告诉她，“当时拆开天花板上的灯位，水像瀑布一样流下来”。怎么会有这么多水呢？李小姐表示，“据说是管道井被堵住了，三楼的房子泡水最严重”。这是第一次发现漏水问题，不过在报修一个月后才得到处理。

李小姐认为房屋难免有瑕疵，不过令她意外的是，房屋质量问题接二连三。第二次发现洗手间门变形了，施工队检查认为是洗手间门槛砂浆透水，挖开重新浇筑。紧接着，洗手间周边的踢脚线发黑，李小姐认为还是漏水问题。目前，已是第四次发现家中漏水，而漏水原因仍未查明。

与李小姐情况类似，一份由康小姐提供的资料显示，3楼、19楼、21楼同样有业主反映家中漏水。

谈赔偿

开发商与业主僵持不下

上述李小姐所在小区是某品牌开发商产品，于2016年9月底交楼。可在业主收楼后问题重重，如燃气管道卡住水龙头、电梯存安全隐患、房屋漏水渗水等。如今，距离约定交楼时间过去五个余月，虽然开发商方面有积极处理，仍有多户存在房屋漏水渗水问题，被业主诟病。

“正是由于相信大品牌才购买了他们的产品，没想到房子出现这么多问题。”业主康小姐向南都记者指出，在2017年2月16日收集到的业主反映的房屋问题中，整个小区仍有20余项问题待解决。康小姐表示，在购房该小区楼盘时，除了与开发商签订买卖合同外，还签了一份装修合同，因此按1500元/平方米的标准补交了装修费。

深圳市规土委网站公开信息显示，该楼盘共有414套房源，而由业主提供的材料显示：在2月16日的深圳市消委会组积的调解会上，开发商表示目前已有335户收楼。为何仍有业主未收楼，南都记者走访发现，除了房屋质量问题引业主不满以外，在赔偿问题上，双方始终未达成共识。开发商表示，每个业主标准和要求不一样，在拒绝收楼上各式各样的问题都有。业主则反驳称，开发商不应该把业主置于一个“无理取闹”的位置上。

开发商认为，“由于严重质量问题导致的无法入住”，按周边市场租金标准来赔付，目前统计约有30户；此外，开发商承认房屋有质量瑕疵，“不过没有任何赔偿”，但鉴于楼盘瑕疵比较多，给全体业主免除3个月的物业管理费，以及赠送相当于一个月租金的购物卡。对此，有业主表示不满，认为是“开发商原因导致了延期交楼”，或是“开发商房屋质量差的原因导致无法入住，应视为延期交楼”，要求按合同规定超过约定时间交楼，房屋总价每天万分之三的标准赔偿。不过，开发商方面则表示，“八成业主对以上方案是认可的，只是少数业主有异议。”

此外，有业主表示对如何界定“严重质量问题”有疑问，目前没有标准。另有业主提议，希望在消委会的监督下，开发商出具一个标准并公示。

消委会

如果满屋子都是瑕疵

那就是质量问题

对此，深圳市消委会表示，《中华人民共和国产品质量法》明确规定，监督抽查的产品有严重质量问题的，依照本法第五章的有关规定处罚；而在第五章中则指出，禁止在生产、销售的产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好。

不过，与业主一样，消委会表示“严重质量问题”没有一个量化的标准，需要开发商、业主，并邀请第三方机构来共同鉴定，确定存在严重质量问题的可以拒绝收楼。消委会强调，虽然开发商检收已经完成，但是否达到交楼的充分条件需要再衡量。开发商应该要交出一个符合居住条件、没有质量问题的产品给消费者。即使开发商按约定时间提交了产品，而产品本身有质量问题，那么消委会仍然认为其中有违约的行为，应当承担违约责任，“如果满屋子都是瑕疵，那么这就是有质量问题的产品。”

消委会表示，如果业主仍发现有问题，可以继续向消委会提出，消委会将进一步督促开发商改进。

开发商

对房屋出现的所有保修问题

积极处理并负责到底

开发商表示，自2016年9月底入伙至今，电梯从未出现过安全事故，且电梯保养符合国家标准，运行情况良好。针对部分房屋室内装修存在的漏水问题，已第一时间组织维修，相关问题基本得到解决，部分房屋待业主验收。对于因为漏水返修导致影响到实际居住的业主，将按照返修时间和租金标准与相关业主达成补偿协议。

而对于部分问题业主认为未按合同约定时间交房的问题，开发商表示，楼盘于2016年3月30日已取得政府房屋竣工验收备案证明，符合法律规定及双方签订的房屋买卖合同约定的入伙条件及时间。故不存在部分业主认为的“未按合同约定时间交房的条件”，更不存在合同违约赔偿的情况。

对于房屋“严重质量问题”的标准如何界定，开发商则表示将对房屋出现的所有保修问题均会积极处理并负责到底，积极做好与业主的沟通和服务工作。此外，开发商表示已有91%的业主办理完收楼手续，5%的业主待复验办理，另有少量客户从来没有来过小区、也没有收房计划。

一场购房，

是一场契约，

更是人性与商业利益的对弈。

处于强势地位的开发商，似乎更容易违背契约，在各种各样意想不到的细节上设下“圈套”。而购房者的维权之战，往往充斥着漫漫长路的艰辛与无奈......

实用干货

买房六大环节，如何“避雷”？

第1环：看房

雷区

虚假广告宣传、虚假学位/学区承诺、制造“售罄”假象、偷换区位概念

避雷TIPS

购房者对于一个楼盘的了解，往往是通过开发商宣传，以及售楼人员介绍。但是为了销售，这里面难免会有一些水分。而在房屋买卖合同里，开发商往往会注明“所有宣传均不具备法律效力”或者“以最终审核为准”，所以在签订合同之后，维权非常困难。在这方面的维权，只能预防。针对开发商的宣传承诺，购房者一定要理性看待，抱着“宁可信其无，不可信其有”的态度。第二，要尽自己所能，去查验信息，譬如学位信息，去走访一下学校，走访一下教育行政部门，走访相关的咨询人士就很必要。

第2环：选房

雷区

中介索取“喝茶费”、“黄牛党”高价卖认筹号、房屋被查封、锁定或抵押

避雷TIPS

“喝茶费”、黄牛党这个东西，肯定是扰乱正常的市场交易秩序的。但是这也是市场催生的一个现场，是一种市场行为。对于“喝茶费”的选择，最重要是购房者自身需要进行一个预判，付了“喝茶费”能否获得真实的房源，付了“喝茶费”之后，是否能买到心仪的房子。而且付了“喝茶费”之后，购买的房屋的均价是否合理。从法律层面来说，如果中介利用自己的信息，收“喝茶费”，这种情况购房者可以自行选择是否付费，但如果开发商和黄牛联手，出卖房源然后与之分成，这属于违规。

第3环：认购

雷区

定金与订金傻傻分不清、变相内部认购优惠、认购书对房子房号、单价、总价、付款方式等内容描述不清、一房多卖、没有约定定金可以退还的情况

避雷TIPS

处于购房的不同时间点，所对应的程序是不一样的。譬如在认筹阶段交付的是订金，无法律强制约束力，是可以退还的，但是在签认购书阶段，交付的是定金，就是必须要买，不买就承担一定违约责任。购房者要根据时段进行判定。

第4环：签合同

雷区

合同权责不明晰、合同未约定内容不受支持、合同价与真实价格不符、按揭贷款风险自担、开发商为自己免责、补充合同暗做手脚、空白条款藏玄机

避雷TIPS

房屋买卖合同大多数时候由开放商单方面制定，里面会制定众多对开发商有利的条款。而且一旦签了合同，就一切都以合同为准。对于购房者来说，即使认真审阅合同，发现问题也很难更改，更何况大多数购房者缺乏相关知识，看不懂条款究竟代表着什么。所以对于购房者来说，这方面的维权是非常无力的。要么接受它的霸王条款，要么不买。而针对这个困局，其实应该从政府开始解决，在制度设计方面，将合同的补充协议由现行的备案制改为审查制，由目前的只备案不查看，改为要查看其中是否有违法的、不公平的条款，而针对这些对违法的、不公平的条款是否要进行纠正；此外，将开发商的合同，纳入格式合同监管，加重合同提供方的责任承担，此外也受《深圳经济特区合同格式条款条例》监管，发生问题时，市场监督局可以直接介入，进行查处。

第5环：交房

雷区

逾期交房、房产证“难产”、未出示“五证两书”、规划变更、面积缩水、产权年限“缩水”、巧立名目乱收费

避雷TIPS

根据房屋买卖合同，延期交房、房产证难产等等问题，若是由于开发商责任，购房者是可以依法追究违约责任的。但是有很多情况下，本应是先验房再交房，但开发商为了避免房子交不出去，就违反相关规定，让购房者先签署收楼意见书，先把手续办了，然后再验房。但是到了这个时候，即使发现问题也无法追究开发商责任。

第6环：装修

雷区

房屋漏水、用材劣质、偷工减料、隐性收费项目

避雷TIPS

装修环节涉及的这些问题，多半出现在开发商带装修的情况下。这种纠纷有两种情况，第一是开发商卖的房子就是带装修的，由开发商负责装修，在这种情况下，如果装修不合格，或者装修出现问题，由开发商负责，购房者可根据合同对开发商追究责任。还有一种是，开发商引入第三方装修，譬如开发商卖房，在与购房者签订合同时，合同写明毛坯房交房，在此之外另签一份委托装修协议，将装修委托给第三方装修公司，装修费用由开发商裹在房价里，或者费用剥离但其实多数时候仍由开发商出，在这种情况下，如果装修出现问题，就不能找开发商维权了，因为实际上是你委托装修公司进行装修，装修主体是你，维权需要另找装修公司，虽然大多数时候，这个装修公司是开发商的关联公司。

你在买房路上都遇到过哪些坑？

你有什么高招应对？

欢迎在文末留言互动！

采写：南都记者 陈博 冯少文 见习记者 谢中秀

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